Štai ką jūs turite žinoti prieš nusprendžiate pirkti
Kalbant apie būstą kaip investiciją, turite tiksliai įvertinti:
- metinis nuomos mokestis, kurį galite gauti, ir
- metines išlaidas, kurias patiriate, įskaitant tokius dalykus kaip:
- nekilnojamojo turto mokesčiai
- draudimas
- priežiūra ir remontas
Be to, turite atsižvelgti į kartais atsirandančias išlaidas, pavyzdžiui:
- teisiniai mokesčiai, jei reikalingas iškeldinimas
- reklamos išlaidos nuomininkams
- remonto išlaidos, jei nuomininkas žalos turtui
Paimkime matematiką! Kondo investicijų pavyzdys:
Pažvelkime į pavyzdį. Jei rasite kondo pardavimo už 55.000 $. Galite mokėti grynais. Ji išsinuomos už 750 dolerių per mėnesį (9000 USD per metus). Manote, kad tai 16,4 proc. Pelningumas (9000 dolerių padalinta iš 55 000 dolerių). Prieš pernelyg jaudintis, jūs turite atsižvelgti į šias išlaidas:
- Nekilnojamojo turto mokesčiai yra 1000 JAV dolerių per metus
- Draudimas yra 300 USD per metus
- Jūs apskaičiuosite apie 300 JAV dolerių per metus priežiūros ir remonto darbams
- Jūs pastebėsite, kad būstas bus laisvas apie vieną mėnesį per metus (jūs tai padarysite kaip 750 dolerių per metus)
- Kiekvieną kartą, kai jis yra laisvas, skaičiuojate, turėsite išleisti 250 LTL reklamavimo išlaidoms, o jūs įvertinsite tai kaip kartą per metus
- Tai taip pat įtakoja tai, kad galbūt po penkerių metų jūs galbūt patirtumėte blogą patirtį ir patirtumėte teisines išlaidas bei papildomas remonto išlaidas apie 5000 JAV dolerių (tai bus apie 1000 JAV dolerių per metus).
Šios išlaidos sudaro 3600 $ per metus (arba apie 300 USD per mėnesį).
Jūsų grynasis nuomos mokestis dabar yra 5400 JAV dolerių (9 000 JAV dolerių, atėmus 3600 JAV dolerių), tai reiškia 9,8 proc. Grynojo nuomos mokesčio, kuris vis dar yra patrauklus pelnas. Be pinigų srauto, turėsite dalyvauti turto vertės padidėjime. Jei tikėjotės, kad nekilnojamasis turtas kasmet išaugs apie 3 proc., Per pirmuosius metus jūsų būstas pasidurs nuo 55 000 iki 56 650 JAV dolerių, o padidės 1650 USD.
Jei negalite mokėti grynųjų pinigų ir privalote finansuoti turtą, taip pat turėsite apskaičiuoti palūkanų kainą. Dėl investicinio turto planuojate 25 proc. - 50 proc. Sumažinti paskolą. Atsižvelgdami į pirmiau nurodytą scenarijų, tarkime, kad jūs nustatėte 30 proc. (16 500 JAV dolerių) ir likusius 70 procentų (38 500 JAV dolerių) finansuosite 7 procentų virš 30 metų. Jūsų mokėjimas bus 256 USD per mėnesį.
Kai pridedate mokestį 256 JAV dolerių per mėnesį ir apskaičiuotas apskaičiuotas išlaidas, apie 300 USD per mėnesį, jūs gaunate 556 $ per mėnesį numatomų išlaidų. Turint numatomą 750 dolerių per mėnesį turtą, šis turtas vis tiek teiks teigiamą pinigų srautą ir, remiantis šiais skaičiais, greičiausiai bus gera investicija.
Kiti veiksniai: būsto įvertinimo ir asociacijos mokesčiai
Jūs taip pat turėsite sužinoti, ar būsto, kurį planuojate apsvarstyti, asociacijos mokesčiai ir kaip dažnai jums gali tekti mokėti įmokas. Vertinimai yra išlaidos, patirtos norint aprėpti bendruomenės turtą. Vertinimais gali būti kraštovaizdžio, automobilių stovėjimo aikštelės ir automobilių stovėjimo garažų remontas ir priežiūra, pastato išorės patobulinimai ir išlaidos, susijusios su bet kuriomis bendromis sritimis, tokiomis kaip pagrindinis fojė ar įėjimas. Šios išlaidos turi būti įtrauktos į jūsų išlaidų sąmatą prieš apskaičiuojant numatomą jūsų būsto investicijų grąžą.
Prieš atlikdami bet kokias investicijas į nekilnojamąjį turtą, jūs taip pat turite įvertinti, kokios realios yra jūsų prielaidos. Štai keletas papildomų klausimų, į kuriuos reikia atsižvelgti nustatant, ar būsto pirkimas bus gera investicija:
- Ar jūsų būstinė yra toje vietovėje, kurioje yra reikalingos nuomos savybės, pavyzdžiui, netoli koledžo?
- Ar tai yra ta vieta, kurioje vis mažiau populiarėja ar populiarėja?
- Ar pagrindinis darbdavys šioje srityje gali būti uždarytas ir dėl to nuomos paklausa mažės?
- Ar netoliese gali būti pastatytas naujas gyvenamasis būstas, paliekant jums brangų patobulinimus, kad galėtumėte konkuruoti?
Norint įvertinti tokius rizikos tipus, reikia žinoti apie vietovę ir patirtį. Dėl puikios knygos šiuo klausimu, perskaitykite John Reed's Kaip pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą .