Kaip išsaugoti savo namus nuo uždarymo
Būsto savininkai, kurie tikisi nutraukti uždarymą, dažnai baiminasi, susitinkant su faktais, kurie juos pateko į uždarymo vietą. Darbas su tais faktais gali būti varginantis. Jei jie sugrįžta, kai pirmą kartą nusipirko tą namą, prarasti namus tikriausiai buvo pats toli nuo jų proto. Keletas namų savininkų iš tikrųjų planuoja išeiti į rinkos uždarymą .
Prieštaravimo uždarymo priežastys
Be tų, kurie sąmoningai dalyvauja hipotekos sukčiavime - norėdami niekada nemokėti vienkartinės išmokos, dauguma namų savininkų susiduria su staigiais lengvinančiomis aplinkybėmis, verčiančiomis jiems sustabdyti laiku sumokėti hipotekos mokėjimus .
Štai kelios iš šių priežasčių:
- Darbo praradimas / netikėtas nedarbas
- Staiga liga ar skubi medicininė pagalba
- Mirtis šeimoje
- Antrųjų pajamų santuokos nutraukimas / praradimas
- Pernelyg didelės skolos įsipareigojimai
- Darbo atsisakymas arba reklamos atsisakymas
- Nesugebėjimas mokėti reguliuojamą palūkanų normą, kuri didėja
- Netikėtas pagrindinis namų priežiūros sąnaudos
- Balionų mokėjimai turi būti mokami
Būdai sustabdyti uždarymą
Pavyzdžiui, geriausias būdas sustabdyti uždarymą Kalifornijoje - užkirsti kelią pranešimui apie numatytąsias . Aš paminėjau šią valstybę, nes Kalifornijoje gyvena 35 milijonai žmonių, o nekilnojamojo turto religija yra Kalifornija. Skolintojai nenori atiduoti, tačiau pateikia pranešimą apie nevykdymą, jei reikia, apsaugoti savo interesus. Jei žinote, kad mažai tikėtina, kad įvykdysite savo hipotekos įpareigojimą, pirmas dalykas, kurį turėtumėte padaryti, yra paskambinti skolintojui.
Neišmeskite, nesijaudinkite ar ignoruokite skolintojo laiškų, nes šie atsakymai dar labiau pablogins situaciją.
Priklausomai nuo jūsų konkrečios situacijos ir sunkumų, čia yra keletas paskolos modifikavimo galimybių, kurias skolintojas jums gali pasiūlyti:
- Laikas atlikti mokėjimus.
Kreditoriai gali sutikti laukti, kol imsitės teisinių veiksmų prieš jus ir leis jums parengti jums tinkamą grąžinimo planą. Tai vadinama patvarumu.
- Atleisti mokėjimą.
Jei galite susitarti dėl to, kad esate nesėkmingai atlikęs mokėjimą arba du (be priemonių grąžinti užmokestį), skolintojas gali suteikti jums pertrauką ir atsisakyti jūsų įsipareigojimo. Tai vadinama skolos atleidimu, ir tai retai atsitinka. - Praleisti mokėjimus per ilgesnį laiką.
Pavyzdžiui, jei jūsų mokėjimas yra, tarkim, 1200 JAV dolerių per mėnesį, skolintojas gali leisti jums pridėti 100 JAV dolerių per mėnesį kiekvienam mokestį per metus, kol pasivysite. Tai vadinama grąžinimo planu. - Pakeisti paskolos sąlygas.
Jei jūsų hipoteka yra reguliuojama paskola , paskolos davėjas gali užšaldyti palūkanų normą, kol ji padidės, arba pakeis palūkanų normą jums patogiau. Skolintojas taip pat gali pratęsti amortizacijos laikotarpį. Tai vadinama pastabos pakeitimu. - Pridėkite negrąžintus mokėjimus į paskolos likučius.
Jei turite pakankamai nuosavo kapitalo ir patenkins skolintojo skolinimo gaires, skolintojas gali padidinti jūsų paskolų balansą, įtraukdamas atgalines išmokas ir pakartotinai amortizuojant paskolą. Tai vadinama refinansavimu . - Padarykite atskirą paskolą jums.
Kai kuriose valstybės paskolose yra nuostatų, leidžiančių skolininkams, kurie atitinka konkrečius kriterijus, taikyti kitą paskolą, kuri grąžins praleistus mokėjimus. Tai vadinama daline pretenzija.
Būdai sustabdyti uždarymą
Kai skolintojas pateikia pranešimą apie nutylėjimą, jūsų galimybės yra ribotos. Štai kodėl jums geriau paskambinti savo skolintojui prieš atsiliekant nuo jūsų mokėjimų, nes skolintojai dažnai nenori parengti grąžinimo tvarkaraščių, kai buvo pradėtos bankroto bylos iškėlimo procedūros.
Jums bus suteiktas tam tikras laikotarpis, kad būtų galima atlikti mokėjimus, sumokėti uždarymo uždarymo pateikimo išlaidas ir nutraukti uždarymą. Tai vadinama grąžinta paskola. Jei negalite kompensuoti praleistų mokėjimų ir skolintojas su jumis neveiks, čia pateikiama keletas kitų galimybių nutraukti uždarymą:
- Parduok savo namus. Interviu su nekilnojamojo turto agentais, kad gautumėte nuomonę apie rinkos vertę ir vidutinę DOM parduoti savo namus. Jums gali kilti pagunda samdyti nuolaidų brokerią , tačiau daugelis pardavėjų mano, kad jiems reikalinga ekspozicija ir rinkodara, kurią teikia visi paslaugų teikėjai . Palyginkite abu, kad nustatytumėte, kas labiausiai tinka jūsų poreikiams ir laikotarpiui.
Apsvarstykite trumpą pardavimą. Jei jūsų namai yra vertingesni už sumą, kurią jūs turite, galite būti kandidatu į trumpą pardavimą . Trumpas pardavimo poveikis kredito, bet tai nėra taip blogai, kaip uždaryta. Jūs arba jo agentas turės derėtis su savo skolintoju, kad sužinotumėte, ar paskolos davėjas bendradarbiaus dėl trumpalaikio pardavimo . Tai vadinama išankstinio išpirkimo išpirkimu.
Užsiregistruoti išieškojimo uždraudimo bylą Tai vadinama grąžinti paskolos davėją. Namų savininkas suteikia skolintojui tinkamai paruoštą ir notariškai patvirtintą dokumentą, o paskolos davėjas atleidžia hipoteką, veiksmingai atšaukdamas uždarymo veiksmus. Skolintojai man sako, kad uždarojo akto sandoriai įtakos kredito, kaip ir uždarymo.
Trumpalaikė nuoma . Skolintojas taip pat gali sudaryti susitarimą, pagal kurį namų savininkas gali likti namie, kol rasite vietą, į kurią galėtų persikelti. Neįvykdę savininkai turėtų derėtis dėl teisės išlaikyti užimtumą, tvirtindami, kad jei paskolos davėjas pasinaudojo galimybe uždaryti rangą, savininkui vis tiek būtų taikoma nuosavybės teisė per tą procedūrą
Apsvarstykite bankrotą. Teisminis veiksmas, toks bankrotas, gali sustabdyti bet kokį uždarymo veiksmą. Paskambinkite advokatui, kuris specializuojasi bankroto bylose, ir paprašykite išsamiai paaiškinti visas jūsų galimybes, išlaidas ir laikotarpį. Negalės visam laikui sustabdyti uždarymo veiksmus, bet tai gali atidėti.
Rašant Elizabeth Weintraub Cal BRE # 00697006 yra "Liono nekilnojamojo turto" brokerio advokatas Sakramento mieste.