Kai kurios išlaidos gali papildyti jūsų sąnaudas ir sumažinti kapitalo prieaugį
Tai reiškia, kad jūsų pelnas gali būti daugiau nei išskyrimas arba turtas, kurio negalite gauti. Tai gali palikti jus įdomu, kas, jei bet kokios išlaidos, susijusios su pardavimu, yra išskaičiuojamos iš mokesčių.
Jūsų sąnaudų bazė ir kapitalo prieaugio mokestis
Galite įtraukti visas pardavimo sąnaudų rūšis į jūsų namų kainą. Jūsų sąnaudų bazė yra tai, kas atimama iš pardavimo kainos, norint nustatyti, kiek pelno arba kai kuriais atvejais nuostolis, kurį jūs suprato.
Pridėjus išlaidas padidėja jūsų sąnaudų pagrindas, o didesnis sąnaudų pagrindas sumažina jūsų kapitalo prieaugį. Jei jūs gaunate mažiau pelno, labiau tikėtina, kad jūs pateksite į išskyrimo ribą, o jei jūsų pelnas nebus pašalintas, mokėsite mažiau mokesčių. Tai viskas gerai.
Galite atskaityti bet kokias pagrįstas ir įprastas išlaidas, kad gautumėte savo namą, įskaitant visus tuos mokesčius, kuriuos mokate uždarydami, ir bet kokius patobulinimus, kurie prailgins turto naudingo tarnavimo laiką.
Dauguma išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto parengimu parduoti ir parduoti, gali būti laikomos atskaitymu. IRS Publikacijos 523 skyriuje "Adjusted Basis" pateikiamas visas galimų koregavimų, kuriuos galite atlikti savo sąnaudų pagrindu, sąrašas pridėjus šias išlaidas.
Laikykite visus savo kvitus, kad nieko nepamirštumėte.
Namų pardavimų pašalinimas iš kapitalo prieaugio mokesčio
Daugumai žmonių nereikia nerimauti dėl kapitalo prieaugio mokesčio, kai jie parduoda savo namus, nes sutuoktinės poros gali išskaičiuoti iki 500 000 JAV dolerių pelno, o vieni mokesčių mokėtojai gali atmesti iki 250 000 USD.
Žinoma, kaip ir daugelyje dalykų, susijusių su mokesčiais, yra tam tikrų kvalifikacinių taisyklių.
Abiejų sutuoktinių - arba vieno mokesčio mokėtojo, jei jis nėra susituokęs - turi būti gyvenęs namuose mažiausiai dvejus iš pastaruosius penkerius metus iki pardavimo. Jūs turite turėti turtą bent jau iš dvejų iš tų penkerių metų. Tai rodo, kad IRS yra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta.
Jei esate susituokę ir pateikiate bendrą grąžą, tik vienas iš jūsų turi išlaikyti nuosavybės testą.
Jums nereikia turėti namo ir tuo pačiu gyventi. Jūs galbūt gyvenote namuose kaip nuomininkas tam tikrą laiką prieš perkant. Jūs taip pat neturite ten gyventi tuo metu, kai jį parduosite. Jūsų dvejų metų rezidento laikotarpis gali įvykti bet kuriuo metu, kol jis bus per tą penkerių metų laikotarpį.
Pavyzdžiui, jei turite bendrą savininką, jūs nusipirkote turtą kitam asmeniui, kurio nesate ištekėjusi, kiekvienas iš jūsų gali pašalinti 250 000 JAV dolerių.
Yra vienas paskutinis sugautas laimikis: jūs ar jūs arba jūsų sutuoktinis ar bendrasavininkas negalėjote reikalauti, kad per dvejus metus prieš namų pardavimą būtų atsisakyta gauti pelną iš kito namo pardavimo.
Kas yra apmokestinamas kaip ilgalaikis pelnas?
Bet kokia nauda, kurią jūs suprasite dėl pašalinimo sumos, bus apmokestinama kaip ilgalaikis kapitalo prieaugis, jei jūs priklausote namui ilgiau nei vienerius metus.
Ilgalaikio kapitalo prieaugio mokesčio tarifas yra 0 procentų, 15 procentų arba 20 procentų priklausomai nuo to, kokia pajamų mokesčio dalis jums priklauso.
Dauguma mokesčių mokėtojų moka kapitalo prieaugio mokestį 15 procentų tarifu, todėl galbūt norėsite išskaičiuoti 15 procentų savo apmokestinamojo pelno IRS, jei neturite teisės gauti išimtį, jei jūsų pelnas yra didesnis už išskyrimą.
Valstybinių mokesčių poveikis
Patikrinkite ir kapitalo prieaugio mokesčio tarifą savo valstybėje. Bet kokie valstybės mokesčiai, kuriuos turite sumokėti už namo pardavimą, nesumažins jūsų kapitalo prieaugio, tačiau jūs galėsite įtraukti juos kartu su kitais valstybės pajamų mokesčiais, kuriuos jūs sumokėjote pagal A planą, jei nurodysite atskaitymus .
Tačiau jūsų atskaitymas neviršija 10 000 JAV dolerių, tačiau nuo 2018 m. Ši riba taikoma ir pajamų mokesčiams, mokamiems jūsų valstybei ir vietiniams mokesčiams.
Galite išskaičiuoti tik 10 000 JAV dolerių iš viso, kai juos pridėsite kartu.
Jei jūs turėjote turtą mažiau nei metus, tai trumpalaikis kapitalo pelnas, todėl jis negalės būti atleistas, nes neatitinkate rezidencijos ar nuosavybės taisyklių. Šio tipo pelnas apmokestinamas taikant įprastus mokesčių tarifus kartu su kitomis jūsų pajamomis. Kitaip tariant, išnaudoję visas turimas mokesčių lengvatas ir atskaitymus, jūs efektyviai sumokėsite bet kokios mokesčių eilutės procentą.
Ką apie atskirą nuosavybę?
Kas atsitinka su jūsų namų šaldytuvu ir visais kitais prietaisais? Tai laikoma atskirai nuo jūsų namo. Jei parduodate juos atskirai, labai tikėtina, kad tai padarysite mažiau nei už jas sumokėję. Deja, jei jūs prarasite nuostolius ir jūs tikriausiai būsite - šis nuostolis nėra atskaitomas iš mokesčio.
Tačiau vis tiek galite susigrąžinti šiek tiek pinigų juos parduodant. Jei prietaisai yra gana nauji, jūs turėtumėte galimybę atsikratyti jų pirkimo kainų kvito. Jei prietaisai yra senesni, jie gali neturėti daug vertės, bet jūs galite gauti idėją apie sąžiningas rinkos vertes, peržiūrėdami vietines klasifikuotas reklamas, "eBay" arba "craigslist" apie panašius prietaisus.
Žinoma, pajamos taip pat yra apmokestinamos pajamos, taigi jūs tiesiog norėtumėte sutaupyti sau apsunkinimo, įtraukdami jas į namų pardavimą.