Tvarkaraštis E mokesčių patarimai
Savininkai turi turėti puikius įrašus apie išlaidas, pajamas ir išlaidas, o numeris vienas geriausias būdas stebėti visus šiuos dalykus yra sukurti skaičiuoklę - jūsų mokesčių apskaitininkas gali turėti šabloną, kurį galite naudoti.
Čia yra dalykų, kuriuos norite stebėti:
- Namo, būsto ar daugiabučio namo pirkimo kaina, kurią nuomojatės
- Sukauptas nusidėvėjimas ir dabartinis jūsų turto nusidėvėjimas
- Nuomos pajamos
- Jūs gavote indėlius
Taip pat norite stebėti įvairias su nuoma susijusias išlaidas, įskaitant:
- Komisiniai ar turto valdymo mokesčiai
- Reklamos išlaidos
- Valymo, priežiūros ir remonto išlaidos
- Namų savininkų draudimas ir HOA rinkliavos
- Nekilnojamojo turto mokesčiai ir hipotekos palūkanų išlaidos
- Nuomininkams grąžinamos užstato sumos
- ir įvairios kitos išlaidos, tokios kaip komunalinės paslaugos, apželdinimas ir šiukšlių surinkimas
Jei stebėsite šias išlaidas naudodami asmeninės finansų programinę įrangą ar kompiuterinę skaičiuoklę, jūsų mėnesinės ir metų pabaigos ataskaitos bus tiesiai po ranka ir galėsite jas lengvai išspausdinti.
Pasyvios veiklos nuostolių apribojimai
Štai turtinga IRS taisyklė Nr. 1: jei viena iš jūsų nuomos savybių turi grynąjį nuostolį per metus, tuos nuostolius galima sumokėti atsižvelgiant į visų kitų jūsų nuomos savybių nuostolius ir pelną.
Dabar yra galbūt ne taip gera naujiena: jei visų jūsų turto vertės yra neigiamos - grynasis nuostolis - šis nuostolis gali būti visiškai, iš dalies arba visiškai neatskaitomas nuo likusių jūsų metų pajamų dėl pasyvios veiklos nuostolių apribojimai.
Nekilnojamojo turto nuoma iš esmės laikoma pasyvia veikla, net jei jūs skiriate daug laiko tinkamiems nuomininkams atrinkti, nuomojamo turto remontui ir turto patikrinimui įprastinei priežiūrai.
Pasyvios veiklos nuostoliai apsiriboja tik pasyviojo pelno kompensavimu.
Jei aktyviai dalyvaujate nuomos veikloje, visi nuomos mokesčiai gali būti išskaičiuoti iki 25 000 USD per metus, palyginti su visomis nuomos savybėmis. Ištekėję asmenys, kurie atskirai paduoda, turi nuomos nuostolių limitą iki 12 500 JAV dolerių, jei asmuo per visą mokestinį laikotarpį gyveno atskirai nuo savo ar jos sutuoktinio. Aktyviems nuomojamo turto dalyviams leidžiama nuomos nuostolių suma priklauso nuo jūsų koreguotų bendrųjų pajamų (MAGI):
- Jei MAGI yra 100 000 JAV dolerių ar mažiau (50 000 JAV dolerių ar mažiau, jei susituokė atskirai), nuomos nuostoliai gali būti išskaityti visiškai, neviršijant 25 000 JAV dolerių (12 500 JAV dolerių).
- MAGI nuo 100 000 iki 150 000 JAV dolerių (nuo 50 000 iki 75 000 JAV dolerių, jei susituokė atskirai), nuomos nuostoliai gali būti išskaičiuoti iki 50% skirtumo tarp 150 000 USD (75 000 JAV dolerių, jei susituokė atskirai) ir MAGI.
- Jei MAGI viršija 150 000 JAV dolerių (75 000 JAV dolerių, jei susituokė atskirai), nė vienas nuomos nuostolis negali būti atimamas iš kitų pajamų.
Jūs galite perkelti nuostolius į priekį
Tai atveda mus į turtingą IRS taisyklę Nr. 2: nuomos nuostoliai, kuriuos riboja pasyvieji veiklos nuostolių apribojimai, gali būti perkelti į vėlesnius mokestinius metus, kai jie gali kompensuoti pelną išnuomojant.
Kiekvienais metais taikomi pasyvieji veiklos nuostolių apribojimai, tačiau nuostolių nuostoliai ir toliau eina per metus iš eilės, kol nuostoliai bus panaudoti kompensuojant pelną išnuomojant ar atskaitant iš kitų pajamų.
8582 forma naudojama pasyvių veiklos nuostolių apribojimams apskaičiuoti ir sekti nuomos nuostolius, kurie kiekvienais metais kaupiasi už kiekvieną turtą.
Nekilnojamojo turto mokesčių planavimas
Nekilnojamojo turto savininkai retkarčiais gauna mažą pelną, kai pajamas už nuomos pakanka sumokėti hipoteką, taip pat turto mokesčius, draudimą ir remontą. Tačiau nuomininkai mažina nuomos turto pirkimo kainą, o tai dažnai gali paversti nedidelį ekonominį pelną į nedidelį mokesčių nuostolį - išlaidos viršija pajamas po nusidėvėjimo.
Vis dėlto vis tiek dažnai savininkai susiduria su didelėmis išlaidomis, pavyzdžiui, pakeičiant stogą arba išnuomojant butą, kai ilgalaikis nuomininkas atleidžia.
Esant tokioms aplinkybėms, yra įmanoma, kad nuomotojo nuostoliai viršija 25 000 JAV dolerių, tačiau pasyvios veiklos nuostolių taisyklės sumažina nuostolius iki 25 000 JAV dolerių. Likusi dalis bus perkelta į kitus metus, kai nuomotojas, tikėkimės, gaus daugiau pelno ir sugebės įsisavinti mokesčių nuostolių perteklių.
Parduodami nuomos savybes
Nuomos nuostoliai konkrečiam turtui yra visiškai leidžiami tais metais, kai turtas parduodamas visiškai nesusijusiam pirkėjui.
Namų, daugiabučio namo ar kito nuomos turto pardavimas nėra tas pats kaip ir jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Kaip ir tada, kai apskaičiuojate kapitalo prieaugį, nuomos turto vertės padidėjimo ar sumažėjimo apskaičiavimo formulė apima jūsų sąnaudų bazės atskaitymą iš pardavimo kainos.
Pakoreguota nuomos turto kaina
Formulė, pagal kurią skaičiuojamos jūsų išlaidų pagrindas nuomojamo turto atžvilgiu, yra tokia:
- Pirkimo kaina
- Plius pirkimo išlaidos (pavadinimo ir sąlyginio deponavimo mokesčiai, komisijos už nekilnojamojo turto agentus ir kt.)
- Plius patobulinimai (pakeičiant stogą, naują krosnį ir pan.)
- Plius pardavimo sąnaudos (pavadinimo ir sąlyginio deponavimo mokesčiai, komisijos dėl nekilnojamojo turto agentų ir kt.)
- Plius sukauptas nusidėvėjimas (kaip nurodyta jūsų mokesčių formose)
- Prilygsta jūsų išlaidų pagrindui
Jūsų pelno ar nuostolių apskaičiavimas būtų toks:
- Pardavimo kaina
- Mėgaukitės savo sąnaudų pagrindu
- Palygina savo pelną ar nuostolius
Jei gautas skaičius yra teigiamas, jūs pelnėte, kai parduodate nuomojamą turtą. Jei gautas skaičius yra neigiamas, jūs patyrėte nuostolį. Nuomos mokesčio prieaugis gali būti apmokestintas iš dalies kaip nusidėvėjimo susigrąžinimas , maksimalus 25 procentų mokesčio tarifas, iš dalies kaip kapitalo prieaugis . Nuomos turto pardavimo duomenys pateikiami 4797 formoje, o bet koks kapitalo prieaugio apskaičiavimas pateikiamas D grafike.
Nekilnojamasis turtas ir ribotos atsakomybės
Daugelis savininkų mano, kad turi formuoti korporacijas, ribotos atsakomybės bendroves ar partnerystes, kad galėtų turėti savo nuomos savybes. Korporacija gali būti nepalanki, nes korporacijos neturi pageidaujamo mokesčio tarifo ilgalaikiam kapitalo prieaugiui.
Ribotos atsakomybės bendrovė galėtų perleisti ilgalaikius pelnus savo nariams, taigi pelnas vis tiek būtų tinkamas gauti ilgesnio laikotarpio pelną pageidaujamai 15 procentų. Būsto savininkai turėtų apsvarstyti šį ir kitus teisinius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto bendrovės steigimu su advokatu, kad suvoktų visas tokios strategijos teisines ir finansines pasekmes.