Apibrėžimas: patikėtinis paprastai yra asmuo, kurio pasitiki. Fiduciarinis santykis yra tarp dviejų šalių, kurios pasitiki viena kitai. Pasitikėjimas paprastai yra susijęs su turtu, pinigais ar nuosavybe.
Nekilnojamojo turto srityje tarp nekilnojamojo turto agento, vadinamo patikėtiniu, ir pirkėjo arba pardavėjo, vadinamojo pagrindine, sudaromas patikėtinis santykis. Pavyzdžiui, pirkėjo atstovas dirba pirkėjo vardu ir privalo laikyti, kad pirkėjo interesai viršija tarpininko interesus.
Norint sukurti pasitikėjimą, pirkėjui reikia aukščiausio lygio priežiūros ir lojalaus elgesio.
Panašiai pardavėjo agentas gali būti perduotas į patikėtinius santykius su pardavėju per išskirtinio sąrašo sutartį kartu su agentūros atskleidimu (Kalifornijoje). Tokiu atveju pardavėjo atstovas negali pasakyti pirkėjui, ar pardavėjas priims mažiau nei atskleis bet kokią kitą asmeninę informaciją apie pardavėją pirkėjui be aiškiai raštiško pardavėjo leidimo.
Tai reiškia, kad kai pirkėjas arba jo agentas paskambinę registracijos agentui paklausti, ar pardavėjas priims mažesnį pasiūlymą, sąrašo agentui neleidžiama atskleisti tos informacijos, net jei ji tai žino. Be aiškiai raštiško leidimo, tai būtų laikoma griežtu fiduciarų pažeidimu, kuriuo agentas galėtų pasakyti, "manau, kad namas yra pervertintas, o pardavėjas svajoja". Vis dėlto, kiek įrašų agentų girdite, pateikiate panašias pastabas?
Jei pirkėjas paprašo išvardijimo agento, kiek mažai bus pardavėjo, bus pateikti keli teisingi atsakymai:
- Parašyk pasiūlymą ir pristatysiu
- Pardavėjas tikisi gauti sąrašo kainą
- Man neleidžiama aptarti su jumis mažesnės kainos
Pirkėjo tarpininko susitarimas nustato teisinį dokumentą tarp pirkėjo ir pirkėjo brokininko / tarpininko, kuris nurodo kiekvienos šalies patikėtines pareigas.
Pavyzdžiui, kai patikėtinis pažeidžiamas, pirkėjas nebegali patikėti agentu, šis patikėtinis santykis gali būti laikomas neveikiančiu, o pirkėjo atstovas gali būti įgaliotas nutraukti sutartį ir atvirkščiai.
Ką galėtų padaryti pirkėjo agentas, kad pažeidinėtų patikėtinius? Kaip atsiųsti pirkėjo pasiūlymą į prekybos agentą ir atsiprašyti dėl pasiūlymo sąlygų? Aš tikrai tai padariau. Kai kurie agentai išmėgins savo pirkėjus pagal autobusą ir tai yra tiesioginis patikėtinis pažeidimas. Pirkėjo agentas niekada neturėtų pasiūlyti listingo agentui, kaip pakenkti pirkėjo pasiūlymui.
Vis dėlto aš turėjau pirkėjo agentus reguliariai atskleisti tokius dalykus kaip: "Nors mes paprašėme remontuoti 10 dalykų, kuriuos prašome ištaisyti, pirkėjas tikrai rūpinasi tik kenkėjais. Jei atsigręžėte su pardavėju, sutikusiu mokėti dėl kenkėjų, mes galime padaryti šį darbą ".
Ką pirkėjas turėtų pasakyti apie tokį pareiškimą? Aš įsivaizduoju, kad pirkėjas bus įsiutę ir gali būti linkusios užgesinti savo atstovą vietoje. Bet kas blogiau, ką teisėjas sako? Šis pirkėjo atstovas tik pasakė, kad išrašymo agentas beveik nepaiso pirkėjo prašymo atlikti remontą. Agentas atskleidė asmeninę informaciją apie pirkėją sąrašo agentui ir, išplėtus, pardavėjui.
Tai yra fiduciarų piktnaudžiavimas. Tai prieštarauja įstatymams. Tai taip pat naikina nekilnojamojo turto agento profesinę ir etišką padėtį. Nenuostabu, kad kai kurie žmonės mano šį siaubingą įspūdį, kad agentai labiau rūpinasi komisija nei jų interesai. Pasitikėjimas - be šio brangioji verslo santykių kertinis akmuo, jūs neturite nieko.
Pavyzdys. Dėl "Jack" patikėtinio su klientu, pirkėju Bonnie, Džekas negali pasakyti pardavėjui, ar Bonnie norėtų mokėti daugiau, kad nusipirktų pardavėjo namus. Džekas turi pateikti Bonnie pasiūlymą, nes jis yra parašytas pardavėjui ir nieko neduoti apie Bonnie ketinimus derėtis.