Jūsų būsto nuoma į nuomą gali leisti mokesčių nuostolius
By Julian Block, advokatas
Daugelis žmonių jums pasakys, kad namų nuomos praradimas dėl asmeninės gyvenamosios vietos pardavimo yra neįmanomas arba negalimas, tačiau jie būtų neteisingi. Apskritai IRS mokesčių kodeksas draudžia atskaityti nuostolius dėl pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo. Tačiau ji leidžia keletą išimčių dėl namų nuostolių nurašymo asmeninėje gyvenamojoje vietoje.
Pavyzdžiui, įstatymas leidžia atskaityti nuostolius dėl asmeninės gyvenamosios vietos, kuri buvo pakeista nuomos teise, pardavimo.
Tačiau tai apriboja nurašymo sumą. Prieš pradėdami išsinuomoti, jokios nuolaidos nėra.
Pradinis taškas yra nuosavybės (1) pakoreguota bazė konversijos metu arba (2) teisinga rinkos vertė konvertavimo metu, priklausomai nuo to, kuris yra mažesnis. Nustačius mažesnę iš (1) ar (2), padidinkite šią sumą, kad atspindėtumėte nuomos laikotarpio kapitalo tobulinimą, kuris padidintų jo vertę. Tada atskaitykite nuomos laikotarpio nurašymus nusidėvėjimui. Ką jūs galų gale atvykstate yra nuosavybės koreguojama bazė pardavimo metu. Kai parduodate, jūsų nuostolių mažinimo riba yra suma, kuria pardavimo laikas yra didesnis už pardavimo kainą.
Vertinant nekilnojamojo turto rinką, turto pakoreguota bazė pardavimo metu gali būti gerokai mažesnė už pradinę kainą. Paprastai pagrindas pradedamas skaičiuoti kaip pradinę kainą, įskaitant bet kokią įsiskolinimą , tokią kaip pirmoji arba antroji hipoteka , plius koregavimai aukštyn arba žemyn.
Koreguokite aukštyn, kad atspindėtumėte kai kurias atsiskaitymo ar uždarymo išlaidas, susijusias su pirkimu, pvz., Teisinių mokesčių ir (arba) patobulinimų. Prieš pradedant 1997 m. Gegužės 7 d. Įsigyjamo būsto, kuriame buvo atidėtas mokestis, pelno dydžio sumažinimas. Visi šie pradinės sąnaudos koregavimai nustatomi pagal koreguotą pagrindą.
Pavyzdys: 2001 m. Pirksite savo pirmąją asmeninę gyvenamąją vietą už 200 000 USD. 2003 m. Jūs išeinate iš namų ir išsinuomojate. Tuo metu jūs nustatote, kad jo teisinga rinkos vertė yra 180 000 USD. Vėliau naudosite 20 000 JAV dolerių nusidėvėjimą ir parduodate turtą už 150 000 JAV dolerių.
Galite manyti, kad jūsų nuostoliai yra 50 000 USD - skirtumas tarp pradinės kainos 200 000 USD ir pardavimo kainos 150 000 USD. Tačiau "IRS" jūsų nuostoliai yra apribojami tik 10 000 USD - suma, pagal kurią 160 000 JAV dolerių per nustatytą laikotarpį pakoreguota bazė (teisinga rinkos vertė 180 000 JAV dolerių konvertavimo metu, atėmus nuomos laikotarpio nusidėvėjimą 20 000 JAV dolerių) viršija 150 000 USD pardavimą kaina.
Kai nuomos laikotarpis yra trumpesnis nei vieneri metai, IRS gali pareikšti, kad nuostoliai turėtų būti uždrausti dėl to, kad pardavėjo gyvenamosios vietos pakeitimas nuomos turtu buvo tik laikinas, o ne nuolatinis. Jų gairės namų pardavėjams įspėja, kad "jūs nepakeitėte savo namų į nuomos turtą, jei laikinai išnuostate savo seną namą prieš jį parduodate". Tačiau gairės, kas yra laikina ir kas yra nuolatinė, jokiu būdu nėra paskutinis žodis. Jie tik atspindi oficialią IRS poziciją šiuo klausimu ir nėra privalomi teismams.
Taip pat, vadovaujantis gairėmis, ar IRS manys, kad asmeninė gyvenamoji vieta buvo pakeista į nuomos turtą "jei jūs pastatysite savo namą su nekilnojamojo turto agentu nuoma ar pardavimas, o ne nuomojama". Vertimas: jūs iš tikrųjų turite išsinuomoti namus, kad galėtumėte atskaityti nuostolius. Šis apribojimas buvo patvirtintas teismuose.
Jei kyla abejonių, visada pasitarkite su profesionaliu mokesčių apskaitininku ar CPA, prieš pareikšdami namų nuostolius dėl asmeninės gyvenamosios vietos. Be to, pasitarkite su IRS, kad įsitikintumėte, jog laikosi naujų mokesčių įstatymų, kurie keičiasi kiekvienais metais. Nekilnojamojo turto mokesčiai kai kuriose valstybėse, pavyzdžiui, Kalifornijoje, šiuo metu yra apribojami maksimaliu 10 000 dolerių nurašymu pagal Trumpo 2018 m. Mokesčių įstatymą.
Julianas Blokas yra "Larchmont", Niujorko mokesčių ekspertas.
Redagavo Elizabeth Weintraub, "Home Buying Expert".
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.