Nekilnojamojo turto sąrašų tipai, sąlygos, sąlygos ir mokesčiai
Dažniausiai trys susitarimai dėl sąrašo sudarymo yra šie:
- 1) Atidaryti sąrašą;
- 2) Išskirtinis agentūrų sąrašas;
- 3) Išskirtinis Teisė parduoti sąrašą.
Geriausias jūsų pasirinkimas priklausys nuo jūsų noro ir sugebėjimo spręsti kai kurias namų pardavimo užduotis ir bendrą nekilnojamojo turto rinkos padėtį.
Atidaryti sąrašą
Atvirojo sąrašo savininkas gali parduoti savo namus. Tai yra neekskluzuojamas susitarimas, ty savininkas gali vykdyti atvirą aukcioną daugiau nei vienam nekilnojamojo turto tarpininkui ir sumokėti tik tarpininką, kuris atneša galimą pirkėją, kurio pasiūlymas priklauso savininkui. Didelis skirtumas yra tai, kad savininkas tikriausiai sumokės tik pardavimo brokerio komisinį mokestį, kuris yra maždaug pusė tipiškų mokesčių. Priežastis yra todėl, kad savininkas nėra atstovaujamas. Todėl savininkai nemoka tarpininko, kuris atstovauja savininkui, bet moka brokerį, kuris atstovauja pirkėjui. Tačiau, jei savininkas pati randa pirkėją, savininkas niekam neprivalės sumokėti komisinių. Atidaryti aukcionai nėra populiarūs daugelyje visapusiško nekilnojamojo turto brokerių .
Išskirtinis agentūrų sąrašas
Išskirtinis agentūrų sąrašas yra panašus į atvirą sąrašą, tačiau pagrindinis skirtumas yra tarpininkas, kuris atstovaus savininkui.
Savininkas vis dar pasilieka teisę parduoti nuosavybę ir nemokėti komisinių. Brokeris gali bendradarbiauti su kita tarpininkavimo paslauga, o tai reiškia, kad antroji brokerio veikla galėtų atnešti potencialų pirkėją, kurio pasiūlymas priklauso savininkui. Paprastai brokeriams mokama sąskaita, kuri yra paskirstoma pardavimų tarpininkui, todėl savininkas moka abi rinkliavas.
Išskirtinis Teisė parduoti
Išskirtinis parduodamų prekių sąrašas yra dažniausiai naudojamas instrumentas. Tai suteikia brokeriui išskirtinę teisę užsidirbti komisinį, atstovaujant savininkui ir atnešančiam pirkėjui per kitą tarpininką arba tiesiogiai. Savininkas sumoka ir tarpininkavimo mokesčius už prekybą. Savininkas negali savarankiškai parduoti nuosavybės be komisinių, nebent sutartyje nurodyta išimtis.
Sutarties išimtis: Pasakykite, kad artimas kaimynas išreiškė susidomėjimą pirkti namą. Dažnai brokeris, pateikiantis prekes, suteiks pardavėjui X dienų skaičių, kad sudarytų sutartį su kaimynais be komisinių.
Kitos sąlygos, kurias reikia apsvarstyti
- Sąrašo trukmė
Sąskaitos sudarymo sutarties trukmė yra apyvartinė. Bendrosios sąlygos gali būti 30 dienų, 90 dienų, šešių mėnesių, vienerių metų ar daugiau. Klauskite apie atšaukimo teises. Jei galite atšaukti bet kuriuo metu, sutarties įtraukimo į sandorį trukmė gali būti nesvarbi. Aš perduodu savo aukcionus 6 mėnesiams. Kai aš pasakysiu savo pardavėjus, bet kada atšauksiu, o užuot paskelbiant 3 mėnesių sąrašą, jis sako, kad jie nepasitiki agentais.
- Pardavimo komisija
Kiek sumokėsi pardavimo agentui? Kai rinkoje yra daug atsargų ir mažesnių pirkėjų, norint generuoti srautą, galbūt norėsite apsvarstyti galimybę pardavėjui mokėti daugiau, nei jūs turėtumėte rinkoje, kurioje atsargos yra griežtos, o daugelis pirkėjų varžosi dėl kelių sąrašų. Pvz., Jei bendra komisinių suma yra 6%, o biržos prekybos brokeriai nori 2,5% parduoti biurą, vietoj to galite reikalauti mokėti 3%. Tačiau būkite atsargūs dėl šios paklausos, nes pirkėjų agentai paprastai yra kompensuojami pagal rinkos normas ir jei bandote pakeisti kompensavimo paskirstymą, listingo agentas gali atsisakyti įtraukti jūsų įrašą.
- Sutarties atšaukimas
Ar brokeris / agentas leis jums atšaukti sutartį? Kodėl norėtumėte daryti verslą su tarpininku, kuris nebūtų atleistas nuo sutarties, jei esate nepatenkintas ar nepatenkintas savo paslaugomis? Jei tarpininkas sutinka bet kuriuo metu atšaukti, tai brokeris duos jums garantiją. Tuo atveju sutarties trukmė nėra svarbi.
- Sutarties galiojimas
Jei sutartis būtų pasibaigusi be abipusio pratęsimo arba šalys nuspręstų nutraukti sutartį, vertybinių popierių biržos makleris gali pateikti savininkui potencialių pirkėjų, kuriuos pagamino tarpininkas, sąrašą. Jei kuris nors iš šių pirkėjų kreipiasi į savininką per sandorio sudarymo sutartyje nustatytą terminą ir sėkmingai perka turtą, savininkas vis tiek galėtų sumokėti komisinį atlyginimą. Kalifornijoje tai vadinama išlaikymo sąlyga.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.