Tai, kad nuoma nekilnojamojo turto nurašymui gali būti ne tokia aiški, kaip atrodo
Realybė ir teorija
Teoriškai tinkamas nekilnojamojo turto nuomos tipas gali būti gera investicija, ypač kai atsižvelgiama į sugebėjimą pasinaudoti atitinkamomis mokesčių lengvatomis.
Ir, žinoma, pagrindinis pranašumas yra tas, kad jūs naudojate kažkieno pinigus, kad nusipirktumėte turtą ir sukauptumėte turtą.
Tačiau tikrovė ne visada atspindi teoriją. Pavyzdžiui, darome prielaidą, kad norite įsigyti "fourplex". Jūs surinkote visą reikiamą informaciją, tokius kaip pirkimo kaina, įmoka, finansavimo sąlygos, ištaisyti pinigus, kuriuos turėtumėte iš anksto sumokėti, nekilnojamojo turto mokesčiai, apskaičiuotos metinės priežiūros išlaidos ir tikėtini nuomos mokesčiai. Tada pridedate laukiamą laisvų darbo vietų skaičių ir papildomas išlaidas, kurios gali atsirasti.
Kontrastu visa tai su bet kokiomis galimomis mokesčių lengvatomis, kurias turtas jums suteiktų. Vykdykite numerius skaičiuoklėje, kad galėtumėte pamatyti, kokį poveikį nuomos nekilnojamojo turto mokesčio nuolaida galėtumėte panaudoti. Skaičiuoklės turėtumėte įtraukti mokesčių schemą ir jūsų galimybę naudoti bet kokį grynąjį nuomos nuostolį, kad kompensuotumėte kitas pajamas.
Nekilnojamojo turto nuomos mokesčio atskaitymo pagrindai
Kai jūs turite nuomojamą nekilnojamąjį turtą, galite nusidėvinti turtą, o tai sukelia nuostolius iš mokesčių perspektyvos dažniau nei ne, net jei nuomos pajamos apima visas išlaidas.
Šis nuostolis dažnai vadinamas nuomojamo nekilnojamojo turto mokesčio atskaita. Nesvarbu, ar jūs iš tikrųjų galite tai naudoti, priklauso nuo to, kiek jūs turite kitų pajamų.
Jei turite per mažai apmokestinamųjų pajamų, nuostolis jums nereikia daug. Jei turite per daug apmokestinamųjų pajamų - 150 000 USD ar daugiau, jei jūs esate vienišas nuo 2017 m., Jūs negalite naudoti nuostolių, Apribojimai taikomi, kiek nuostolių galite reikalauti, jei jūsų pakeistos koreguotos bendrosios pajamos sumažės nuo $ 100,000 iki $ 150,000.
Šie skaičiai taikomi vieniems namų ūkio mokesčių mokėtojams, taip pat tiems, kurie yra vedę ir kartu pateikdami paraiškas. Iškirpkite juos iš dalies, jei esate susituokę ir pateikiate atskirą grąžinimą.
Jei patenkate kažkur tarp šių parametrų, mokesčių nurašymas, sukurtas dėl nuomojamo turto įsigijimo, gali būti naudingas.
Dabar pasakykite, kad užtrunka ilgiau nei tikėtasi, kad turėtumėte įformintą būstą. Be to, paaiškėja, kad nuomos kaina, kurią jūs iš tikrųjų galite mokėti, yra mažesnė už tai, kurią jūsų agentas nurodė jums. Galbūt atsitiko dėl to, kad apskaičiuotas laisvas darbo užmokesčio lygis, bet jūs tikriausiai jaučiatės, kad galbūt įsigyti nekilnojamojo turto nebuvo toks protingas žingsnis.
Tačiau jūsų sukurtas mokesčių atskaitymas išgelbėjo jus nuo 4 000 iki 5 000 JAV dolerių mokesčių. Tai tikri pinigai, kuriuos einamuosius metus būtų galima sumokėti IRS, kad būtų galima išsilyginti.
Kaip mokesčių išskaičiavimas įtakoja kitus planavimo sprendimus
Ką nusprendėte padaryti finansiškai vienoje savo gyvenimo dalyje, pavyzdžiui, įsigyti investicinį turtą, galite turėti įtakos kitoms gyvenimo dalims, pvz., Investuoti į 401 (k) ar Roth IRA. Jei suprasite nuo 4 000 iki 5 000 JAV dolerių mokesčių taupymo, o visi kiti dalykai bus vienodi, ar turėtumėte padidinti 401 (k) įmokas?
Nebūtinai. Dėl nuomos nuostolių ir kitų jūsų atskaitymų jūsų faktinis mokesčio tarifas gali būti maždaug 15 proc. Į 401 (k) planą gali būti neįsivaizduojama atskaityti pinigai, kad būtų sutaupyta tik 15 proc., Tada galbūt sumokėti aukštesnį mokesčių tarifą 10 metų keliu, kai atsiimsite pinigus. Roth IRA indėlis būtų labiau prasmingas šioje situacijoje.
Įsitikinkite, kad laiko, norint sužinoti ir suprasti visas jūsų mokesčių situacijos taisykles ir pasekmes, ir (arba) samdyti kvalifikuotą finansinį patarėją prieš išvykdami ir nurašyti nuomos turtą ir netgi tada, kai pradėsite patirti nuostolius mokesčių tikslais.