Jūsų mokesčių klausimai apie namų verslo biuro nusidėvėjimą atsakė
Per artimiausius kelerius metus planuos parduoti namus. Aš naudoju vieną iš savo kambarių tik savo verslo biuru. Aš kreipiuosi į namų biuro atskaitymus dėl proporcingos nusidėvėjimo dalies ir kitų išlaidų, susijusių su kambario naudojimu verslui, lygiai taip pat, kaip nurašiau visą įrangą ir baldus, įdarytus į biurą. Kaip veikia mokesčių taisyklės, kai aš parduodu savo namuose?
Atsakymas:
Iki 2002 m. Taisyklės buvo griežtesnės, jei jūs naudojote dalį savo gyvenamosios vietos verslo tikslais ir tada pardavėte savo namus. Taip, įstatymas leidžia pašalinti pagrindines gyvenamąsias vietas nuo pelno. Išimties suma yra net 250 000 dolerių vieniems asmenims ir susituokusioms poroms, kurios pateikia atskiras pajamas , ir 500 000 JAV dolerių už santuokines poras, kurios pateikia bendrą grąžą . Tačiau pagal šias taisykles leidžiama išskirti tik dalį pelno, priskirtinos gyvenamosios vietos daliai, draudžiančią bet kokią išimtį pelnui į biuro dalį.
"Residence vs. Business Treatment"
Iš tiesų, IRS elgėsi tokio tipo pardavimo, tarsi parduodate du nekilnojamojo turto objektus: vieną gyvenamąją vietą ir kitą verslo nekilnojamąjį turtą. Todėl turėjote atskirai apskaičiuoti gyvenamąją vietą ir verslo pelną, padaliję pardavimo kainą, pardavimo sąnaudas ir bazę tarp gyvenamosios vietos ir verslo dalių.
IRS atmetė senas taisykles ir pakeitė juos naujais, kurie panaikina paskirstymą tarp gyvenamosios vietos ir verslo. Pardavimas yra vienas sandoris, kol namų biuras ir gyvenamasis rajonas yra vieno būsto - "būsto vienetas", kaip agentūra reglamentuoja jį. Taigi, kažkas panašaus į jus gali pašalinti visą pelną, nepaisant to, kad naudojate dalį namų verslo.
Atstatomasis nusidėvėjimas
Ši pertrauka yra susijusi su "sugadinimo" apribojimu, kuriuo siekiama išvengti dvigubos naudos. Jūs neteksite jokios pašalpos dėl pelno dalies, lygios bet kokiems nusidėvėjimo atskaitymams, leidžiamiems ar leidžiamiems namų biure po 1997 m. Gegužės mėn. Vietoj to jūs mokėsite mokesčius iš tos dalies. Leidžiama arba leistina tai, ką anksčiau nurodėte, arba, jei jūs pareiškėte mažiau nei galėjote reikalauti, sumą, kurią galėjote reikalauti. Šiuo atžvilgiu naujos taisyklės nesiskiria nuo senų taisyklių, įpareigojančių jums daryti.
Tai, ko IRS atlieka, yra grąžinti nusidėvėjimo nurašymus, kurie leido jums sumažinti mokesčius iki pardavimo metų. Agentūra vis dar taiko grąžinimo taisykles net tuo atveju, jei nustosite naudoti šį kambarį dėl verslo priežasčių, o visas namas yra pagrindinė gyvenamoji vieta ne mažiau kaip dvejus metus nuo penkerių metų laikotarpio, kuris baigiasi pardavimo data.
Atleidimas nuo susigrąžinimo
Norint gauti atleidimą nuo atgręžimo , turite parodyti "tinkamais įrašais ar kitais įrodymais" - paprastai turėtų būti pakankamai ankstyvo grąžinimo - "kad leidžiamas nusidėvėjimo sumažinimas buvo mažesnis nei leistina suma". Tada suma, kuri "jūs negalima atmesti sumos. "
Pavyzdžiui, daroma prielaida, kad jūsų namų biuras kvalifikuotų jus reikalauti nusidėvėjimo, tačiau galite parodyti, kad niekada nepareiškėte jokio.
Tada nebus sumažinta pašalinimo suma ir nebus sugadintos.
Atsiperkamojo nusidėvėjimo mokesčio įsipareigojimai
Už nusidėvėjimą nusidėvėjimas yra apmokestinamas maksimaliu 25 procentų dydžiu, o ne ilgalaikio kapitalo prieaugio, pridėjus taikytinų valstybės pajamų mokesčių, didžiausios 15 procentų normos. Pranešti apie šią sugrąžintą sumą pagal D planą (kapitalo prieaugis ir nuostoliai), o ne 4797 formą (verslo turto pardavimas). Dėl pliuso pusės, jūs negaunate jokių kitų išlaidų, tokių kaip nekilnojamojo turto mokesčiai ir hipotekos palūkanos, atkūrimo.
Kaip ir su visais su mokesčiais susijusiais klausimais, pasitarkite su savo mokesčių rengėju.
Julianas Blokas yra advokatas, sindikuota redaktorė ir buvęs IRS specialusis agentas (nusikaltimo tyrėjas). Šis straipsnis buvo ištrauktas iš leidimo iš leidinio: "Mokesčių taupymo namų pardavėjo vadovas: paprasti būdai, kaip bet kuris pardavėjas sumažina mokesčius iki minimalaus minimalaus mokesčio", kurį galima užsakyti išsiuntus 19,95 EUR už atsiskaitytą kopiją J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Nuo šio rašymo, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 yra brokeris-partneris Lyon Real Estate, Sakramentas, CA.