Įmonės ir bankai nuomoja nekilnojamojo turto brokerį, norėdami parengti vertybes. Tarpininko atstovas, paprastai nekilnojamojo turto agentas , palygina mažiausiai tris panašias savybes, kurios neseniai buvo parduotos subjekto nuosavybe, ir koreguoja skirtumus aukštyn arba žemyn.
Galutinis rezultatas - nuomonė apie rinkos vertę.
Tarpininkų nuomonės apie kainas kartais yra prieštaringos, ypač jei agentas, rengiantis BPO, turi mažai patirties ar žinių apie kaimynystę. Tačiau BPOs paprastai kainuoja daug mažiau nei visiško įvertinimo.
Per rinkos nuosmukį nuo 2006 iki 2011 m. Bankai mokėjo maždaug nuo 50 iki 75 dolerių už BPO. Šio požiūrio problema yra tai, kad bankas šį verslą dažnai teikė naujiems agentams, nes apskritai tik tie agentai norėjo dirbti tiek mažai. Nebuvo neįprasta, kad ne visą darbo dieną dirbantis agentas pakiltų į pardavėjo namus, palikdamas savo vaikus užsikabinęs automobilį į savo sėdynes, kai agentas nuvilko į namus, greitai nufotografavo kelias nuotraukas su savo mobiliuoju telefonu ir išbėgo.
Atrodytų, kad bankai per daug pabrėžė BPO, nes BPO ne visada buvo naudojamas vertybei nustatyti. Labiausiai tikėtina, kad gairėse reikalaujama BPO, tačiau bankai taip pat naudoja kitus kriterijus, norėdami nustatyti pardavimo kainą, ypač kai siūlomas pardavimas yra trumpas pardavimas .
Bankai gali palyginti nuostolius iš apačios esant nuostoliui dėl uždarymo ir nustatyti, ar nuostolingumo praradimas moka daugiau, keista, nes tai jums gali atrodyti.
Du standartiniai BPO tipai
Yra dviejų tipų standartinių BPO: vidinis BPO, kaip aprašyta aukščiau, ir BPO važiavimas. BPO važiavimas yra toks pat naudingas, kaip ir kai kurie vidaus BPOs.
Tai nebūtinai reiškia, kad agentas valdo namus, nes kai kurie tingūs veikėjai tiesiog žiūri į nuotrauką "Google". Bet tai reiškia, kad namų namuose nėra tikrinamas važiavimas. Rinkos vertė apskaičiuojama vien skaičiais: palyginamaisiais pardavimais per pastaruosius 3 mėnesius.
Kartais jūs išgirsite "BPO" diską, vadinamą "desktop BPO", o tai reiškia, kad specializuota programinė įranga apskaičiuoja vertę. Tai panaši į kai kurių populiarių svetainių, pvz., " Zillow Zestimate", apskaičiuotų verčių tipus. Tai gali būti tiksliai iki tam tikro laipsnio, bet neatsižvelgiama į vidinį patikrinimą ar į visišką įvertinimą.
Kodėl bankai užsako BPO?
Dvi dažniausiai pasitaikančios banko BPO vertės priežastys yra namų uždarymas, apie tai įveskite banko "REO" namų inventorizaciją arba trumpą pardavimą. Bankai gali prašyti BPO iš dviejų atskirų nekilnojamojo turto bendrovių. Vertės nustatymas yra skirtas padėti bankui išvengti blogų vertybių, kurios kartais gali būti teikiamos neetiškiems agentams.
Tačiau bankai neprivalo priimti BPO vertės kaip tikrosios rinkos vertės. Bankas gali naudoti šią vertę kaip gairę ir gali prašyti didesnės pardavimo kainos, siekdamas kompensuoti nuostolius. Tiesiog todėl, kad bankas reikalauja didesnės kainos, nereiškia, kad BPO vertė buvo per didelė.
Tai yra klaida, kurią kai kurie agentai daro, kaltindami BPO agentą neteisinga verte, kai bankas yra nusprendęs paprašyti didesnės kainos.
Bankas gali naudoti BPO tik kaip papildomą informaciją. Yra daugybė automatinio vertinimo programinės įrangos sistemų, o BPO gali būti naudojama tik kaip papildoma ataskaita.
Vieninteliai žmonės, kurie tikisi, kad BPO vertė bus maža, dažniausiai yra trumpo pardavimo pirkėjai. Bet net žemas vertinimas nereiškia, kad bankas neprašys daugiau pinigų. Bankui nereikia atlikti trumpalaikio pardavimo, ir tai, ko dauguma žmonių atrodo pamiršti.