Nekilnojamasis turtas Pardavimų ir pirkėjų skyriai
Daugelyje nekilnojamojo turto pirkimo sutarčių yra nuostatų, skirtų pardavėjams ir pirkėjams. Prieš pasirašydami pirkimo sutartį, turėtumėte perskaityti ją, kad sužinotumėte, kaip tvarkomos proracijos, nes galbūt norėsite pasiūlyti pasikeitimą verbiage apie proracijas.
Daugeliu atvejų, bet ne visi, pirkėjai apmokestinami už proracijas. Mokesčiai atsiranda kaip debetas pirkėjo uždarymo ataskaitoje ir kaip pardavėjo uždarymo ataskaitos kreditas.
Šie kreditai padidina pardavėjo grynąjį pelną ir grąžina pardavėjui daiktus, kurių pardavėjas iš anksto sumokėjo už laikotarpį, per kurį pardavėjas neturės nuosavybės.
Hipotekos palūkanų skyriai
Skirtingai nei iš anksto sumokėta nuoma, hipotekos palūkanos mokamos įsiskolinus. Pavyzdžiui, mokėdamas hipotekos mokėjimą sausio 1 d., Jis moka palūkanas už gruodžio mėnesį.
Dėl naujos hipotekos paskolos, skolintojai nori rinkti palūkanas iki 30 dienų iki pirmojo hipotekos mokėjimo . Tai reiškia, kad, jei jūs užsidarysite, tarkim, lapkričio 15 d., Jūsų pirmasis hipotekos mokėjimas priklausys nuo sausio 1 d. 1 d. Hipotekos mokėjimas sumokės palūkanas už gruodžio mėnesį.
Kaip paskolos gavėjas nuo 15 d. Iki gruodžio 1 d. Būsite apmokestinti 15 dienų palūkanų už uždarymo ataskaitą. Norėdami sužinoti savo susidomėjimą pagal šį scenarijų, čia pateikiama formulė:
- Paskolos suma x palūkanų norma = metinė palūkanų norma.
- Metinės palūkanos padalintos iš 12 mėnesių = mėnesinės palūkanos .
- Mėnesio palūkanos padalintos iš 30 dienų = dienos palūkanos.
- Dienos palūkanos x 15 dienų (norint sumokėti palūkanas iki 1 d.) = Palūkanų debeto pavedimas.
Tas pats principas taikomas pardavėjams, kurie turi sumokėti palūkanas kartu su paskolos išmokėjimu pagal paskolos gavėjo reikalavimą .
Nekilnojamojo turto mokesčio skyriai
Kiekviena valstybė savo turto mokesčio kalendorinius metus grindžia skirtingai.
Pavyzdžiui, Kalifornijoje kalendoriniai metai yra nuo liepos 1 d. Iki birželio 30 d. Pirma, sužinokite, kaip jūsų apskritis surenka mokesčius. Kai kurios valstybės iš anksto renka turtinius mokesčius , kai kurios ima susimokėti, o kai kurios kolekcijos priklauso nuo metų laiko.
Mokesčiai dažniausiai mokami dviem dalimis. Kitas dalykas yra išsiaiškinti, ar laikotarpis, per kurį uždaro, yra išankstinio apmokestinimo mokestis. Jei mokesčiai yra iš anksto apmokėti, o esate pardavėjas, gausite kreditą. Jei mokesčiai iš anksto apmokestinami, o jūs esate pirkėjas, jums bus imamas mokestis. Priešingai, tiesa, jei mokesčiai dar nėra mokėtini ir mokėtini - pardavėjai gaus debeto korekciją ir pirkėjai pritraukia kreditą.
Kai kuriose situacijose, net jei mokesčiai dar nėra mokėtini ir mokėtini, jei jūsų uždarymo data yra arti datos, kai bus sumokėti mokesčiai, arčiau mokesčių, mokės iš pardavėjo gautų pajamų, kredituos nepanaudotą dalį pardavėjui ir apmokestins atitinkamai pirkėjas.
Kai kurie skaičiuojantys pirkėjai neprašys pirkimo sutartyje numatytų mokesčių prorientų, jei akivaizdu, kad pirkėjas turėtų sumokėti pardavėjui dalį išankstinio apmokestinimo mokesčių. Jei esate pardavėjas šioje situacijoje ir jūs nesuprantate "ne proracijų" reikšmės, mokėsite mokesčius už laikotarpį, per kurį neturite nuosavybės.
Namų savininkų asociacijos mokesčiai
Kadangi dauguma namų savininkų asociacijų kas mėnesį kaupia mėnesines įmokas (kai kurios HOA sąskaitos kas ketvirtį arba kasmet), jei pardavėjas dar nesumokėjo mokesčių, mokesčiai bus sumokėti iš pardavėjo gautų pajamų. Pardavėjas gaus kreditą už nepanaudotą dalį mokesčių.
Pvz., Jei mokesčiai yra 300 dolerių per mėnesį, kasdieninis mokestis yra 10 USD. Kai sandoris bus uždarytas mėnesio 10 d., Pardavėjui bus imamas 10 dienų HOA rinkliavas arba 100 USD. Pirkėjas sumokės 200 JAV dolerių 20 dienų HOA rinkliavoms.
Nuoma prorations
Paprastai nuoma paprastai mokama iš anksto. Pirkėjai, įsigiję investicinį turtą, tikisi gauti kreditą už tą nuomos dalį, kuri apima laikotarpį, per kurį pirkėjas turės turtą.
Pardavimas, kuris baigiasi lapkričio 15 d., Apimantis nuomininku užimamą turtą, kuris kainuoja už 1000 JAV dolerių per mėnesį, paskatins pirkėją gauti 15 dienų išankstinio nuomos mokestį arba 500 USD.
Pardavėjas gautų 500 USD debetą. Pardavėjo turimos saugojimo indėliai taip pat pervedami pirkėjui kaip kreditas pirkėjui ir debetas pardavėjui.
Draudimo išmokos
Draudimo įmokos mokamos iš anksto. Pirkėjai paprastai įsigyja naują draudimą / draudimą nuo gaisro, kai perkami namus . Tačiau, jei pirkėjas prisiima esamą paskolą pardavėjui arba pirkdamas žemės sutartį , pirkėjas gali paprašyti pardavėjo perkelti esamą draudimo polisą.
Priešgaisrinės draudimo polisai yra perduodami su arba be jų. Atsižvelgiant į tai, pardavėjas bus atlygintas už tą laikotarpį, kai pardavėjas neturės nuosavybės. Neatsižvelgiant į tai, nebus jokių proracijų. Šiandien dauguma pirkėjų gauna naują politiką.
Naudingumo projektai
Dažnai komunalines paslaugas teikia uždarymo metu, tačiau proracijos taikomos tam tikroms savivaldybėms. Pavyzdžiui, Sakramento apskrityje, jei pardavėjas nemoka apskrities ar miesto komunalinių paslaugų (vandens, kanalizacijos, šiukšlių), tada komunalinės paslaugos perleidžiamos į mokesčius.
Komunalinės paslaugos yra išskaičiuojamos iš mokesčio sąskaitos už prorations, o pirkėjas įskaitomas į ateities mokesčių sąskaitas. Jūs pamatysite, kad tokia situacija atsiranda dėl trumpalaikių pardavimų ir turto uždarymo, nes jei pardavėjas nemoka hipotekos, pardavėjas tikriausiai nemoka ir komunalinių paslaugų sąskaitos.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.