Kodėl tau reikia kainuoti savo namus
Kita vertus, nesijaudinkite dėl kainų, kurios yra per mažos, nes namuose, kurių kaina mažesnė už rinkos vertę, dažnai bus gauti keli pasiūlymai , o tai padidins kainą į rinką.
Kainos yra viskas apie pasiūlą ir paklausą. Tai dalis meno ir dalies mokslų, ir ne dviejų agentų kaina nuosavybės vienodai. Kai kurie agentai yra daug geriau suprasti, kaip kainuoti jūsų namus, nei kiti. Patirtis.
Paimkite palyginamus aukcionus ir pardavimus
- Pažiūrėkite į kiekvieną panašų namą, kuris buvo arba buvo nurodytas toje pačioje kaimynystėje per pastaruosius tris mėnesius. Vertintojai nenaudoja kompanijų, vyresnių nei 3 mėnesiai.
- Sąraše turėtų būti namuose, esančiose 1/4 mylios iki 1/2 mylios ir toliau, išskyrus atvejus, kai bendrojoje apylinkėje yra tik keletas kompanijų arba yra kaimo turtas.
- Atkreipkite dėmesį į kaimynystėje esančias linijas ir fizines kliūtis, tokias kaip pagrindinės gatvės, greitkeliai ar geležinkeliai, o ne "iš kitos pusės". Pvz., Jei gyvenu Sakramento apylinkės žemės parke , vienodi namai vienoje gatvėje gali skirtis nuo 100 000 dolerių. Suvokimai ir pageidavimai turi vertę.
- Jei įmanoma, palyginkite panašias kvadratines nuotraukas 10% dispersijos aukštyn arba žemyn nuo subjekto nuosavybės.
- Panašūs amžius. Viena kaimynystė gali būti 1950 m. Pastatytų namų, esančių šalia kitos konstrukcijos žiedo nuo devintajame dešimtmetyje. Vertybės tarp dviejų skirsis. Palyginkite obuolius su obuoliais.
- Sąžiningai įvertinkite pageidavimus. Jei jums pasisekė turėti svajonių namus, dėl kurių pirkėjai sumažės, kai pateksite, galite pabėgti nuo priemokos.
Parduodamas kompasas
- Ištraukite istoriją dėl pasibaigusių ir panaikintų aukcionų, kad nustatytumėte, ar jie buvo pašalinti iš rinkos ir pakartotinai įtraukti į sąrašą. Jei taip, pridėkite tuos dienų rinkai šiuos sąrašo terminus, kad gautumėte faktinį dienų skaičių rinkoje.
- Palyginkite pradinę sąrašo kainą su galutine pardavimo kaina, kad nustatytumėte kainų mažinimą .
- Palyginkite galutinę pardavimo kainą su faktine parduodama kaina, kad nustatytumėte santykius. Parduotuvių rinkoje paprastai būna parduodama daugiau kaip 100% sąrašo kainos. Paprastai namai parduoda už sąrašą kainą ar mažiau pirkėjo rinkoje.
- Koreguokite kainų nustatymą pagal partijos dydžio skirtumus, konfigūraciją ir patogumus / atnaujinimus.
Panaikinti ir pasibaigę sąrašai
- Ieškokite pavyzdžių, kodėl šie namai nepardavė ir bendrų veiksnių, su kuriais jie dalijasi.
- Kurią tarpininkavimo versiją turėjo: įmonė, kuri paprastai parduoda viską, ką ji išvardija, ar tai buvo nuomos brokeris, kuris galbūt nebūtų išleidęs pinigų namų pardavimui ?
- Pagalvokite apie veiksmus, kurių galite imtis, kad jūsų namas negalėtų tapti pasibaigusiu sąrašu .
Laukiama pardavimo dalis
- Kadangi šie laukiami pardavimai , pardavimo kainos nėra žinomos, kol sandoriai uždaryti; bet tai niekas neketina paskambinti sąrašo agentams ir paprašyti jų pasakyti. Kai bus. Kai kurie nebus.
- Atkreipkite dėmesį į dienų skaičių rinkoje, kuris gali turėti tiesioginės įtakos tai, kiek laiko jis imsis prieš matydamas pasiūlymą.
- Patikrinkite šių įrašų istoriją, kad nustatytumėte kainų mažinimą.
Aktyvūs aukcionai
- Šie klausimai yra susiję tik su jūsų įrašu, tačiau turėkite omenyje, kad pardavėjai gali paklausti visko, ko nori.
- Norėdami pamatyti, ką pirkėjai matys, aplankykite šiuos namus. Atkreipkite dėmesį į tai, kas jums patinka ir nemėgsta, bendrą jausmą, kurį gausite įėję į šiuos namus. Jei įmanoma, atkurkite tuos priėmimo jausmus savo namuose.
- Šie namai yra jūsų konkurencija. Paklauskite savęs, kodėl pirkėjas pageidauja, kad jūsų namai atitiktų bet kurį iš jų ir atitinkamai pakoreguotų jūsų kainą.
Kvadratinių pėdų kainų palyginimai
- Atminkite, kad gavę pasiūlymą, pirkėjo paskolos davėjas užsisakys įvertinimą, taigi jūs norėsite palyginti panašių kvadratinių filmų namų namus.
- Vertintojams nepatinka nukrypti daugiau kaip 25% ir nori likti ne daugiau kaip 10% neto kvadratinių footage skaičiavimų. Jei jūsų namuose yra 2 000 kv. Pėdų, panašūs namai yra tokie, kurių dydis yra nuo 1800 iki 2200 kv.
- Vidutinės kvadratinės pėdos sąnaudos nereiškia, kad jūs galite kelis savo kvadratinius kadrus įrašyti pagal tą numerį, nebent jūsų namuose yra vidutinio dydžio. Kvadratinės pėdos kaina pakyla, kai dydis mažėja ir mažėja, kai didėja dydis, o tai reiškia, kad didesni nameliai turi mažesnę kvadratinės pėdos kainą ir mažesni namai turi didesnę kvadratinės pėdos kainą.
Rinkos priklausoma kaina
- Tas pats namas, trys skirtingos kainos. Po to, kai surinkote visus savo duomenis, kitas žingsnis yra analizuoti duomenis pagal rinkos sąlygas. Palyginimui, tarkime, paskutiniai trys panašūs pardavimai jūsų kaimynystėje buvo $ 250,000. Pirkėjo rinkoje jūsų pardavimo kaina gali sudaryti sąlygas deryboms, bet pakankamai stiprus (šalia paskutinio panašaus pardavimo), kad paskatintų pirkėją aplankyti jūsų namus. Jei norite parduoti šioje rinkoje, jums gali tekti kainuoti savo namuose 249 900 JAV dolerių, o už 245 000 JAV dolerių.
- Pardavėjo rinkoje galbūt norėsite pridėti 10% daugiau, palyginti su paskutiniu panašiu pardavimu. Kai yra mažai atsargų ir daug pirkėjų, galite užduoti daugiau nei paskutinį panašų pardavimą ir galbūt jį įsigyti. Taigi, $ 250,000 namų gali parduoti už $ 265,000 ar daugiau.
- Subalansuota arba neutrali rinka , galbūt norėsite iš pradžių nustatyti savo kainą pagal paskutinį panašų pardavimą ir pakoreguoti rinkos tendencijas. Pavyzdžiui, jei paskutinis pardavimas buvo uždarytas prieš tris mėnesius, tačiau vidutinė kaina padidėjo 1% per mėnesį, kainuojant 254 500 JAV dolerių būtų prasminga.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.