Kaip nustatyti, ar turėtumėte refinansuoti savo hipoteką
Vis dėlto, prieš keletą metų, įsipareigojote mokėti fiksuotą hipoteką , taigi jūs mokate 6 proc., O kaimyno vaikas moka 3,25 proc. Ar turėtumėte refinansuoti?
Pirma, fonas tiems, kurie nepažįsta žodyno: "refinansavimas" hipotekos reiškia, kad jūs gaunate naują hipoteką.
Jūs "pakartotinai finansuosite" - vėl ją finansuosite, pakeisdami mokėjimo planą.
Refinansavimo privalumai
Daugelis fiksuoto dydžio hipotekų, kurie refinansuoja paskolą, yra motyvuojami galimybe užšaldyti mažesnę palūkanų normą.
Nedideli palūkanų normos skirtumai labai skiriasi. Palyginkite du 30 metų hipotekas, kurio dydis siekia 240 000 JAV dolerių. Vienam tenka 4,00 proc. Palūkanų norma, kita - 4,25 proc. Palūkanų norma.
Tai nėra skamba kaip didelis skirtumas, ar ne? Tai tik viena ketvirtadalis procentų, tiesa? Kiek tai galėtų padaryti skirtumas?
Mažos sumos sujungiamos į didžiules sumas. Pasibaigus 30 metų laikotarpiui, 4,25 proc. Tarifo turėtojas paskolos laikotarpiu sumokės maždaug 10 000 JAV dolerių, palyginti su 4,00 procento hipotekos turėtoju.
Akivaizdu, kad didžiausia nauda iš refinansavimo yra galimybė sumažinti jūsų palūkanų normą, nusipirkti tūkstančius nuo visos paskolos sumos.
Suvart refinansavimo
Bet kiekviena rožė turi savo erškėtuvą: refinansavimo metu bus vėl pradėtas hipotekos laikrodis, grąžinant amortizacijos grafiką į kvadratinį.
"Na, ką tai reiškia?"
Štai kaip veikia hipoteka: atlikdami mokėjimą, tam tikra šio mokėjimo procentinė dalis priklauso nuo jūsų palūkanų. Likusi suma nukreipta į jūsų pradinę paskolos pagrindinę sumą.
Kuo daugiau jūsų mokėjimas taikomas jūsų pagrindinei, tuo geriau. Sumažinus pagrindinį balansą, galite greičiau sumokėti paskolą. (Štai kodėl turėtumėte įsitikinti, kad bet kokie papildomi hipotekos mokėjimai taikomi jūsų pagrindinei sumai ).
Kai pradedate naują hipoteką, didžioji dalis jūsų mokėjimo taikoma palūkanoms. Tik nedidelė jo smeigtukas eina link jūsų pagrindinės. Pasibaigus pirmiesiems hipotekos mokėjimų metams, pamatysite, kad jūs beveik nesusidūrėte su savo pagrindiniu balansu.
Kuo ilgiau jūs einate per savo hipoteką, tuo daugiau jūsų mokėjimai bus taikomi jūsų pagrindinei. Jūsų 25 metų 30 metų hipotekos laikotarpiu beveik visi jūsų mokėjimai bus taikomi jūsų pagrindinei sumai.
"Tai tikrai patraukliai, iš tiesų. (Žando.) Bet kaip tai taikoma refinansavimui?"
Refinansuojant hipoteką, vėl nustatote laikrodį iki metų pradžios. Didžioji dalis mokėjimų bus taikoma palūkanoms, o ne pagrindinėms sumoms.
Jei vis dar esate pirmaisiais savo hipotekos metais, tai nėra didelis pasiūlymas. Bet jei paskolinsite savo hipoteką, turėtumėte paleisti skaičiuoklę, kad pamatytumėte, ar mažesnė palūkanų norma pateisina laikrodžio atsukimą.
Taupyti pinigus dėl paskolos pradžios
Tarkime, kad Joe turi 6 000 proc. Paskolą už 100 000 dolerių.
Jo mėnesinis mokėjimas yra 599 USD. Metų pabaigoje Joe sumokėjo 7188 JAV dolerių už savo hipoteką. Tik 1 299 JAV dolerių, sumokėjusių pagrindinį balansą. Likusią dalį sukėlė palūkanos.
Tik vienus metus į savo 30 metų hipoteką , Joe atranda, kad jis gali gauti naują paskolą 5 procentais. Joe refinansuoja, uždaro savo seną hipoteką ir vėl paleidžia laikrodį. Jis sumoka 1000 JAV dolerių uždarymo išlaidoms už savo naują paskolą.
6 proc. "Joe" būtų sumokėjęs 109,871 JAV dolerių palūkanų mokėjimui per visą paskolos laikotarpį (sumokėjęs 209,871 dolerius už savo 100,000 dolerių namą). Refinansavimo būdu "Jo" "praranda" 5,889 JAV dolerio palūkanas, kurias jis sumokėjo už pirmuosius savo paskolos metus. Och!
Bet tai verta. Perėjęs į 5 proc. Hipotekos paskolą, "Joe" dabar sumokės 95 483 JAV dolerių palūkanų už paskolos, o ne 109 871 JAV dolerių. Kitaip tariant, jo perkėlimas sutaupo 14 387 JAV dolerių.
Didesnis palūkanų mokėjimas vėliau paskolos refinansavimo metu
Tačiau paimkime, kad Joe buvo jo 30 metų hipotekos 15 metų, kai jis atrado galimybę refinansuoti. Jis nenori naujo 30 metų įsipareigojimo, todėl jis iš naujo įskaičiuojamas į 15 metų hipoteką . Kas atsitinka?
Nepaisant to, kad palūkanų norma sumažėjo iki 5 proc., O paskolos buvo pagreitintos per 15 metų hipoteką, Joe iš tikrųjų moka DAUGIAU palūkanas refinansavimo būdu, negu jis atliko pagal pradinį scenarijų. Kitaip tariant, refinansavimas yra baisus sandoris Joei, nes jis yra per toli savo paskolai.
Esmė
Negalima manyti, kad refinansavimas visada yra geras ar blogas idėjas. Įtraukite savo palūkanų normą, paskolos sąlygas ir uždarymo išlaidas į skaičiuoklę arba internetinį refinansavimo skaičiuoklį, kad apskaičiuotumėte, ar galimas sandoris, kurį siūlote, yra prasmingas jūsų konkrečiomis aplinkybėmis.
Paprastai, jei per pirmuosius kelerius metus atliksite hipotekos mokėjimus, o jūs galite nusimesti palūkanų normą 0,75 proc. Ar daugiau, turėtumėte tai apsvarstyti. Kuo anksčiau esate savo hipotekos refinansavimo, tuo geriau.