Ką daryti, jei atsiduriate finansinių problemų namuose
Aš nenoriu mesti šaltojo vandens jūsų vakarėliui, bet norėčiau pridėti dėmesį atsargiai.
Tikrovė yra tokia, kad milijonai namų savininkų uždaryta uždarymo . Daugelis šių žmonių vieną kartą jaučiasi laimingi ir optimistiškai nusipirkę, kaip jūs darote.
Galų gale, kai jūs perkate namus, idėja, kad tą namą gali vieną dieną uždrausti uždaryti, galbūt yra paskutinis dalykas jūsų protu.
Kaip galite išvengti šios rizikos? Skaityk.
Kodėl namų savininkai praranda savo namus?
Daugelis namų patenka į rinkos uždarymą, kai savininkas pagal numatytuosius nustatymus arba sustabdo mokėjimus už savo būsto paskolą. Kaip tai atsitiks?
Kartais tai atsitinka dėl to, kad savininkas pernelyg išsiplėtė ir pirko daugiau namo, nei galėjo pagrįstai sau leisti. Panašiai, skolintojas taip pat pasiūlė paskolą nekvalifikuotam pirkėjui; kažkas, kas neturėjo tokio dydžio būsto paskolos. (Prieš recesiją daugelis kreditorių iki paskolos suteikimo netikrino asmens pajamų. Nenuostabu, kad daugelis paskolų pareiškėjų padarė prielaidą, kad uždirbo daugiau pinigų nei faktiškai.)
Kitu laiku savininkas nustato nutylėjimą, kai susiduria su daugybe nenumatytų gyvenimo įvykių, pavyzdžiui, praranda darbą arba susiduria su svarbiausiomis medicininėmis sąskaitomis, todėl tai daro įtaką jų galimybei atlikti mėnesinį hipotekos mokėjimą.
Kai kuriais atvejais savininkas išpirko antrą hipoteką ir išleido pinigus už įsipareigojimus (o ne pajamas generuojantį turtą), dėl ko sumažėjo jų bendra grynoji vertė ir pakenkta jų galimybei grąžinti antrąją užstatą.
Kitais atvejais savininkas priima reguliuojamo dydžio hipoteką , darant prielaidą, kad, jei norma padidės, jie galės įvykdyti mokėjimo įsipareigojimą.
(Federalinis įstatymas reikalauja, kad skolintojas atskleistų maksimalią palūkanų normą, kurią savininkas gali sumokėti pagal savo reguliuojamos palūkanų normos paskolos indėlį.) Savininkas turi mažą įvadinę palūkanų normą tam tikrą laiką, tačiau kai šie tarifai didėja, savininkas nustato, kad tenkinant šiuos mokėjimus yra sunkiau, nei jie tikėjosi, ir patenka į įsiskolinimą.
Ir daugeliu atvejų namų savininkas supranta, kad jis arba ji yra "povandeninis" jų hipoteka (koncepcija, apie kurią kalbėsime žemiau) ir daroma išvada, kad vaikščiojimas yra pats tinkamiausias pasirinkimas.
Kaip matote, yra daug priežasčių, dėl kurių savininkai atsilieka nuo jų mokėjimų.
Kaip jūs galite apsaugoti save?
Niekas nemėgsta galvoti apie potencialiai sulaikytų uždarymo procesą. Tačiau turime atidžiai išnagrinėti rizikos veiksnius, galinčius mus sukelti uždarymo grėsme, jei norime sukurti stiprią ir atsakingą požiūrį į mūsų asmeninius finansus.
Be to, mes taip pat turime suprasti, kaip uždarymo procesas veikia taip, kad jei mūsų ateitis taptų dar blogesnė, turėtume suprasti, kas gali kilti. Tai padės mums sužinoti, kokias kitas galimybes mes galime pasirinkti.
Šiame straipsnyje mes pirmiausia apžvelgsime pagrindinius rizikos veiksnius, dėl kurių gali būti uždaryta užduotis, o paskui pasinerti į tikrąjį procesą.
Rizika, sukelianti uždarymą
"CBS News" teigimu, per didžiąją nuosmukį beveik 7 milijonai žmonių prarado savo namus.
Nors iš turto uždarymo skaičius sulėtėjo nuo tada, daugelis namų savininkų vis dar kyla problemų. Nuo 2015 m. Pabaigos apie 4,3 mln. Namų savininkų buvo povandeniniai, tai reiškia, kad namų savininkas turi buveinę, kuri verta mažiau nei suma, kurią jie privalo sumokėti už savo hipoteką.
Būti povandeniniu namuose yra vienas iš didžiausių rizikos veiksnių, rodančių uždarymą. Galų gale, jei namas yra vertas mažiau nei pusiausvyra, galite padaryti išvadą, kad paprasčiausiai prasminga pasitraukti.
Tačiau, prieš priimdami sprendimą, čia pateikiamas įspėjamasis žodis: pasivaikščiojimas turi didelę įtaką jūsų kreditui . Tai gali pakenkti jūsų sugebėjimui įsigyti kitą namą ateityje, taip pat jūsų galimybę išsinuomoti namus, atviras kredito korteles, skolintis kitomis paskolomis ir net gauti tam tikrų darbo vietų.
Ką daryti, jei jūsų namas yra povandeninis ? Galbūt norėsite laikyti namus ir laukti, kol turtas atgaus savo vertę. Jei jums reikia judėti, galite išsinuomoti namus nuomininkui. Kita vertus, jei jūs turite parduoti namus, galite paprašyti savo skolintojo trumpalaikio pardavimo patvirtinimo (aptarsime tai žemiau) arba gaukite pinigus į uždarymo stalą.
Ką daryti, jei nesate povandeninis, bet jūs stengiatės atlikti mokėjimus ?
Pirma, prieš pirkdami namus, nusipirkite pigesnį būstą nei tas, kurį galite gauti. Jums nereikia pirkti namuose kainų pagal didžiausią paskolos sumą, kurią galite gauti.
Daugelis nekilnojamojo turto sektoriaus žmonių teigia, kad jūsų hipoteka turėtų paaukoti trečdalį jūsų užmokesčio už namą. Šis skaičius neapima remonto, priežiūros , komunalinių paslaugų ir kitų papildomų išlaidų. Tačiau šis skaičius gali būti per didelis. Išbandykite šį metodą: vietoj to, kaip paprastai, siekiame, kad visi su namų darbu susiję mokėjimai, įskaitant komunalines paslaugas, remontą ir techninę priežiūrą, siektų apie 25-30 procentų jūsų užmokesčio iš namų.
Be to, išlaikykite nepaprastąjį fondą, kuris padengtų bent šešis savo išlaidų mėnesius. Laikykite šį neatidėliotiną fondą piniginėmis lėšomis, o ne bet kokiomis investicijomis (pvz., Atsargomis). Nespauskite šventėms, gimtadieniams ar metinėms išlaidoms. Saugokite tik tikromis situacijomis.
Jei manote, kad stengiatės mokėti, pradėkite smarkiai sumažinti išlaidas įvairiose jūsų gyvenimo srityse. Jūs esate finansų krizės viduryje; praleisti kaip tai. Neišmeskite kabelio; parduoti visą televizorių. Negalima tiesiog rudos maišelės pietauti; pereikite prie koledžo studentų ryžių ir pupelių dietos, kol grįšite į kojas. Užsidirbkite papildomų pinigų kiekvieną parą savo vakarais ir savaitgaliais su laisvai samdomu darbu, kurį galite tvarkyti internetu iš namų, o jūsų vaikai miega. Pažiūrėkite, ar turite teisę refinansuoti žemesnės palūkanų normos hipoteką .
Jei atsilieka nuo savo mokėjimų ir jūs nemanote, kad galite pasivyti, atėjo laikas parduoti savo namus. Jūsų namų pardavimas yra labiau linkęs uždaryti rangą.
Jei jūsų namai yra vertingesni už sumą, kurią jūs skolingas, jums reikės paskolos davėjo patvirtinimo trumpalaikio pardavimo. Trumpas pardavimas - tai būsto, kuriame skolininkas gauna mažiau nei šiuo metu skolingas, pardavimas. Skolininkas praranda skirtumą.
Jei paskolos davėjas supranta, kad jie greičiausiai susigrąžins nuostolius per trumpą pardavimą, nei per tradicinį uždarymo procesą, jie sudarys sąlygas skolininkui tęsti savo turto sąrašą kaip trumpą pardavimą.
Trumpi pardavimai yra vienas iš būdų, kaip išvengti visiško turto uždarymo kredito pasekmių, tačiau jie nėra idealūs. Laikykite jį užpakalinėje kišenėje kaip paskutinę priemonę.
Su viskuo sakoma, pakalbėkime apie faktinį uždarymo procesą. Kaip jūs ketinate pamatyti, uždarymo procesas yra gana ilgai, ir šiame procese yra daugybė galimybių, kai galite pabandyti paleisti savo namus per trumpą pardavimą, o ne uždarant.
Pažvelkime į procesą, kad galėtumėte suprasti, kas vyksta kiekviename žingsnyje.
Išpirkimo procesas
Pirma, atsakomybės atsisakymas: procesas skiriasi priklausomai nuo valstybės. Kai kuriose valstijose skolintojas turi pardavimo galią ir gali siekti "neteisminio turto išpirkimo". Toliau pateiktas procesas yra labai apibendrintas teisminio rinkos uždarymo proceso aprašymas kai kuriose valstybėse. Jei susidursite su galimu uždarymu, pasikalbėkite su advokatu.
Kai paskolos gavėjas neįvykdys savo hipotekos mokėjimų, paskolos davėjas gali pateikti viešąjį pranešimą apie įsipareigojimų neįvykdymą, taip pat žinomą kaip pranešimo apie numatytąsias nuostatas arba "Lis Pendens". Šis viešai paskelbtas pranešimas apie numatytuosius įvykius įspėja skolininką, kad buvo pažeistas susitarimas.
Kai paskolos gavėjas gavo pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą, jiems suteikiamas lengvatinis laikotarpis, nustatytas pagal valstybės teisę, kuriame jie gali grąžinti paskolą, sumokėję negrąžintą atidėtą palūkanų normą ir susimokdami savo hipotekos mokėjimus. Šis lengvatinis laikotarpis yra žinomas kaip iš anksto uždaryta.
Išankstinė turto išpirkimo terminas - laikotarpis nuo pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą iki tada, kai turtas gali būti grąžinamas ar parduodamas viešame aukcione. Per šį lengvatinį laikotarpį paskolos gavėjas turi keletą galimybių gauti paskolą:
- Paskolos gavėjas gali atnaujinti savo mokėjimus ir grąžinti paskolą, sumokėdamas užlaikytus likučius.
- Jie gali kreiptis dėl paskolos pakeitimo, kad sumažintų savo hipotekos mokėjimus.
- Jie gali bandyti parduoti turtą trečiajai šaliai, norėdami išvengti uždarymo.
- Jie gali leisti parduoti turtą viešajame aukcione prieš atmetimą.
Jei paskolos gavėjas negali atkurti savo paskolos, skolintojas gali sugrąžinti turtą ir įsigyti nuosavybės su ketinimu iš naujo parduoti turtą. Nuosavybės, kurią skolintojas (paprastai bankas) grąžino, tapo žinoma kaip nekilnojamojo turto (REO).
Esmė
Vadovaukitės keliomis pagrindinėmis gairėmis, kad sumažintumėte riziką susidurti su asmenine hipotekos krize: nusipirkite žymiai mažiau namų, nei galite sau leisti. Laikykite neatidėliotiną fondą mažiausiai šešių mėnesių išlaidoms.
Sukurkite keletą pajamų srautų, taigi, jei išeis vienas šaltinis, jūsų pajamos nesumažės iki nulio. Venkite ne hipotekos vartotojų skolų, pavyzdžiui, automobilių paskolos ar kreditinės kortelės skolos . Supraskite, kaip procesas veikia, kad nebūtų nenuoseklių dalykų.
Su tuo sakoma, mėgaukitės savo namu. Didžioji dauguma namų savininkų neturi galimybių sulaikyti. Jūs esate pakankamai išminties, kad galėtumėte aktyviai pažvelgti į pagrindinius rizikos veiksnius, dėl kurių atsiranda ši nelaiminga patirtis, kad galėtumėte apsaugoti nuo tų. Ir šios apsaugos priemonės apskritai apsigalvojamos be amžinojo asmeninio finansavimo principo , kuriuo gyvena žemiau jūsų priemonių.