Kaip nusipirkti hipotekos

Hipotekos buitiniai namai gali sumažinti mėnesinius mokėjimus

Daugeliui skolininkų hipotekos paskola gali būti naudingesnė nei reguliuojama paskola su mokėjimo parinktimi, leidžiančia gauti neigiamą amortizaciją, pvz., ARM . Hipotekos buitinės valtys visada apima pagrindinę sumą ir susidomėjimą vartotojų mėnesiniais mokėjimais. Tai reiškia, kad kiekvieną kartą, kai namų savininkai atlieka hipotekos mokėjimus, jų paskolų balansai mažėja, o ne didesni. Mažasis būsto paskolų balansas reiškia, kad nuosavas kapitalas auga net ir tada, kai vertinimas yra žemas.

Bendrosios hipotekos Buydown savybės

Hipotekos buidowns veikia taip:

• Mokėjimai mažinami ir apskaičiuojami pagal mažesnę palūkanų normą konkrečiu terminu.
• Skirtumas tarp "realios" obligacijų palūkanų normos ir sumažintos palūkanų normos grynaisiais sumoka pardavėjas arba pirkėjas.
• Pagalvokite apie tai kaip apie subsidiją. Tai panašu, kad banke nuskaitysite 1200 dolerių ir kiekvieną mėnesį atsikratysite 100 JAV dolerių už 12 mėnesių, kad padėtumėte mokėti už paskolą.

3-2-1 hipotekos Buydown

• Tai yra 30 metų visiškai amortizuota hipoteka .
• Per pirmuosius trejus metus palūkanų norma kasmet didėja 1 proc.
• Tada palūkanų norma nustatoma likusiam terminui.

Pavyzdžiui, pasakykite, kad paskolos likutis yra 350 000 JAV dolerių, o 30 metų palūkanų norma yra 6,75 proc. Pardavėjas (ar jūs) galėtų "nusipirkti" palūkanų normą sumokėdamas vienkartinę sumą 15 853 JAV dolerių. Tai veikia taip:

1. Pirmojo metų palūkanų norma yra 3,75 proc. Mokėtinos sumos, kuri yra 1621 USD per mėnesį.

1. Antrojo metų palūkanų norma yra 4,75 proc. Mokėtinos sumos, kuri lygi 1826 JAV dolerių per mėnesį.
2. Trejų metų palūkanų norma yra 5,75 proc. Mokėtini už 2,443 dolerius per mėnesį.
3. Nuo keturių iki 30 metų palūkanų norma yra 6,75 proc., Mokėtina 2 270 JAV dolerių per mėnesį.

Kaip rezultatas:

• Pirmųjų metų santaupos (palyginus su 2,270 USD per mėnesį) yra 649 JAV dolerių per mėnesį arba 7 790 JAV dolerių.

• Antrosios metų santaupos (palyginus su 2,270 USD per mėnesį) yra 444 USD per mėnesį arba 6322 USD.
• Trečiųjų metų santaupos (palyginus su 2,270 JAV doleriais per mėnesį) yra 228 doleriai per mėnesį arba 2,731 doleriai.

Pridėkite metines santaupas: $ 7,790 + $ 6,332 + $ 2,731 = $ 15,853. Todėl kainuoja 15 853 JAV dolerius, kad galėtumėte nusipirkti palūkanų normą ir mokėjimus už visus trejus metus.

3-2-1 Hipotekos Buydown privalumai

• Paskolos gavėjas atitinka šios paskolos reikalavimus 3,75 proc. Palūkanų normos ir mokėjimo suma 1670 JAV dolerių, palyginti su realia norma 6,75 proc. Ir 2,270 dolerių.
• Vietoj to, kad mokėjimas šokinėja iš karto, per pirmuosius trejus metus jis kasmet didėja, maždaug 200 dolerių per metus.
• Tai užtikrina 36 mėnesių mokėjimus skolininkams, kurių pajamos turėtų padidėti vėliau. Galbūt sutuoktinis sugrįžta į darbą po pertraukos ar asmuo tikisi baigti darbą ir išleisti didesnį mokamą darbą su nauju uždirbo laipsniu.

2-1 Buydown hipoteka

• Tai 30 metų visiškai amortizuota hipoteka.
• Per pirmuosius dvejus metus palūkanų norma kasmet didėja 1 proc.
• Tada palūkanų norma nustatoma likusiam terminui.

Pavyzdžiui, pasakykite, kad paskolos likutis yra 350 000 JAV dolerių, o 30 metų palūkanų norma yra 6,75 proc. Pardavėjas (arba jūs) galėjo "nusipirkti" palūkanų normą sumokėdamas vienkartinę sumą 8,063 JAV dolerių.

Tai veikia taip:

1. Pirmojo metų palūkanų norma yra 4,75 proc. Mokėtinos sumos, kuri lygi 1826 JAV dolerių per mėnesį.
2. Antrojo metų palūkanų norma yra 5,75 proc. Mokėtinos sumos už 2,443 dolerius per mėnesį.
3. Nuo trejų iki 30 metų palūkanų norma yra 6,75 proc., Mokama iki 2,270 JAV dolerių per mėnesį.

Kaip rezultatas:

• Pirmųjų metų santaupos (palyginus su 2,270 USD per mėnesį) yra 444 USD per mėnesį arba 6322 USD.
• Antrosios metų santaupos (palyginus su 2,270 USD per mėnesį) yra 228 JAV dolerių per mėnesį arba 2,731 JAV dolerius.

Pridėkite metines santaupas: $ 6322 + $ 2,731 = $ 8,063. Todėl kainuoja 8,063 dolerius, kad galėtumėte nusipirkti palūkanų normą ir mokėjimus už visus dvejus visus metus.

Nuolatiniai hipotekos buidownai

Nuolatinis hipotekos paskirstymas įvyksta tada, kai pradedate nusipirkti palūkanų normą mokėdami paskolos punktus. Daugelis pirkėjų nenori pinigų iš kišenės nusipirkti, bet kartais ir prasmės.

Be to, tarkime, pardavėjas pirkėjui moka 4 proc. Uždarymo išlaidų kreditą, o pirkėjo uždarymo išlaidos sudaro 2 proc. Naudokite papildomą 2 proc. Kreditą, kad nusipirktumėte palūkanų normą!

Pastaba: skolintojai paprastai reikalauja didesnio pradinio įnašo 3-2-1 Buydown ir mažiau už 2-1 Buydown. Yra ir kitų rūšių būsto paskolų hipotekos buidowns, tačiau šie du yra populiariausi.

Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.