Iššūkių priežastys yra labiausiai paplitęs paskolų nenumatytų atvejų tipas.
Pavyzdžiui, Kalifornijos nekilnojamojo turto, kaip ir daugelyje kitų vietų šalyje, namų pirkėjas gali ieškoti kelių rūšių paskolų nenumatytų atvejų ir įtraukti į vieną pirkimo pasiūlymą vieną ar daugiau šių nenumatytų atvejų.
Tik namų pirkėjai, kurie gauna finansavimą, paprastai sudaro pirkimo sutartį priklausomai nuo paskolos gavimo. Pinigai pirkėjai neprašo paskolos nenumatytų atvejų, nes nėra paskolos. Sutartis gali priklausyti nuo to, ar pirkėjas gauna:
- FHA paskola , kuri turi savo reikalavimų rinkinį, arba
- VA paskola , kurią garantuoja Veteranų administracija, arba
- įprastinė paskola , kuri paprastai parduodama antrinėje rinkoje, arba
- paskola iš kredito unijos, kurioje yra paskolos gavėjas, arba
- privatus finansavimas, kuris kartais vadinamas sunkiosios pinigų paskola
Atsižvelgiant į paskolos tipą, paskolos davėjas gali reikalauti tam tikrų turto sąlygų ar remonto. Jei pardavėjai ir pirkėjai negali susitarti dėl remonto ar skolintojo sąlygų, pirkėjas negaus paskolos ir sandoris gali suskaidyti.
Paprastai pirkėjas turi tam tikrą laikotarpį pirkimo sutartyje gauti finansavimą. Kai kuriais atvejais sutartis pirkėjui gali suteikti pasirinkimą, pasirinkti tam tikrą dienų skaičių, kol paskolos nenumatytiems atvejams reikės pašalinti ar įvykdyti, arba išlaikyti paskolos neapibrėžtumą, jei visos šalys sutinka, iki uždarymo.
Būtent čia prasideda problema. Daugelis pardavėjų tikisi, kad pirkėjui reikės gauti finansavimą. Pardavėjai paprastai yra šiek tiek pagrįsti ir leis pirkėjui tam tikrą laikotarpį gauti finansavimą ir pašalinti paskolą, tačiau ne kiekvienas pardavėjas norės palaukti iki uždarymo dienos, kad išsiaiškintų, ar pirkėjas iš tiesų gali uždaryti sąlyginį indėlį. Pirkėjui pardavėjas nėra visiškai teisus prašyti 30 dienų uždarymo laikotarpio be tvirto įsipareigojimo uždaryti. Kita vertus, pašalinant paskolos neapibrėžtumą iki uždarymo, gali labai pakenkti pirkėjui.
Pirkėjas gali įdomu, kas atsitiktų, jei paskolos davėjas dėl tam tikrų nenumatytų ar nepagrįstų priežasčių nusprendė atmesti paskolą. Jei pirkėjas pašalino paskolos neapibrėžtumą, pirkėjas gali būti pardavėjo gailestingumas, o pirkėjo grynųjų pinigų indėlis gali būti pavojus. Nedaug pirkėjų nori leisti azartinius lošimus prarasti indėlį.
Žinoma, pirkėjai prieš pateikdami pasiūlymą gauna ir pateikia prieštaravimo laišką . Pardavėjo pasitikėjimo savimi patvirtinimas yra pirkėjo kreditingumo ir galimybės gauti paskolą įrodymas. Tačiau po to, kai failas yra pakuojamas pasirašyti, gali iškilti kitos problemos.
Neigiami sprendimai gali būti rodomi viešuose įrašuose, pirkėjas gali atsiriboti nuo įtrūkimų nuslydęs kredito ataskaitos, ex su ankstesniu trumpalaikiu pardavimu gali pakenkti kvalifikacijai, pirkėjas gali prarasti savo darbą, pirkėjas gali būti naudojamas tik per reikiamą 2 metų laikotarpį arba gauti darbo užmokesčio nepakankamą užmokestį. Yra baziljonas dalykų, kurie gali būti blogai. Nepamirškime, kad antrojo tipo paskolos nenumatyti atvejai yra vertinimas. Vertinimo neapibrėžtumas dažnai būna atskirtas nuo paskolos nenumatytų atvejų. Vertinimo neapibrėžtumas reiškia, kad namuose turi būti įvertinta pirkimo kaina. Jei vertinimas yra mažesnis už pirkimo kainą, pirkėjas gali atšaukti, jei pirkėjas turi pirkimo sutarties sąlyginį neapibrėžtumą. Jei pardavėjas sutinka sumažinti kainą, kad atitiktų įvertinimą, pirkėjui tikimasi pašalinti įvertinimo nenumatytą atvejį.
Bet kas atsitiks, jei uždarant draudėją nuspręsite 11 valandą užsisakyti antrą įvertinimą ir ši antroji nuomonė apie vertę pasirodys esanti žema įvertinimo priežastimi ? Jei pirkėjas išleido įvertinimo nenumatytą atvejį, neatliekamas joks nenumatytų atvejų įvertinimas. Tačiau jei paskolos nenumatyta, pirkimo sutartis vis tiek gali priklausyti nuo pirkėjo galimybės gauti paskolą.
Šios problemos turi būti išspręstos su jūsų nekilnojamojo turto agentu prieš pateikiant pasiūlymą pirkti namus. Kai kurie pirkėjai yra patogūs pašalinti paskolą, kai skolintojas užtikrina pirkėjui, kad failas yra pasirengęs finansuoti. Tačiau, jei paskolos davėjui kyla susirūpinimas, gali nebūti tikslinga pašalinti paskolos neapibrėžtumą. Paskolos nenumatytiems atvejai taip pat yra susiję su pardavėju. Neigiamas dalykas yra tai, kad jūsų pasiūlymas yra iš kelių pasiūlymų, o kiti pirkėjai nori pašalinti paskolą arba sutrumpinti laikotarpį, ir jūs reikalaujate išlaikyti negrąžinamą paskolos draudimą iki pat uždarymo, jūsų pasiūlymas gali būti nepriimtas. Pardavėjas gali manyti, kad turite problemų, kurios gali sukelti sunkumų uždarydami.
Tokiose sunkiose situacijose, kai kurie namų pirkėjai reikalauja, kad skolintojas patvirtintų failą per draudimo sutartį, kol jie niekada nepateiks pasiūlymo pirkti namus. Patvirtinimas dėl patvirtinimo pašalina nesaugumo baimę ir sustiprina pasiūlymą.
Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, rašymo metu yra "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.