Praėjusios "Flipper" sistemos paprastai neturi įtakos dabartiniams pirkėjams
Tu teisus. Jei namuose buvo apversta ir grįžta į banką, jūsų namuose nebus. Tiesą sakant, jūs tikriausiai nusipirksite šią banko nuosavybę už labai gerą kainą.
Nekilnojamojo turto prakeikimas
Pavyzdžiui, praeitą rudenį "Sacramento Pocket" srityje klientai nupirko uždarymo namus. Iš pradžių ji buvo parduota už 50 000 USD daugiau nei nurodyta kaina ir buvo išnuomota prieš banko uždarymą . Patikrinus sandorių istoriją paaiškėjo, kad tarpininkas, kuris taip pat buvo hipotekos brokeris, greičiausiai įgijo pripūstą vertinimą . Jis pardavė namą giminaičiui, kuris jį išnuomojo ir niekada nepadarė vienkartinės išmokos. Pirkėjai surinko šį namą beveik pusę savo pradinės pardavimo kainos ir rinkos vertės.
Jei norite papildomos apsaugos, įsitikinkite, kad turite titulinį draudimo polisą, kad apsaugotumėte savo interesus šiame namuose, tačiau kai nuosavybės teisė perduodama bankui pasibaigus turto saugumui, visi kreditoriniai reikalai yra išvalomi.
Yra daugybė būdų, kaip veikia prakeikimo schema. Pirmiau pateiktas pavyzdys iliustruoja vieną būdą tai padaryti, tačiau yra ir kitų nekilnojamojo turto įvykdytų sukčiavimo atvejų, iš kurių vienas susijęs su šiaudų pirkėjais - pirkėju, kuris nėra tikrasis pirkėjas.
Vertikaliosios schemos su šiaudų pirkėjais
Ne visi "Flipper" namai įtraukė schemas. Pavyzdžiui, kai kuriuose apylinkėse įsigyjamas investuotojas, nusipirkęs užstatą ir padaręs patobulinimų, o investuotojas, greičiausiai, nesilaikė jokių įstatymų. Lopšiai gaudavo blogą repą per pastaruosius metus, nes kai kurie hipotekų brokeriai ir agentai buvo iššūkiai su nesuderinama investuotojais.
Tai yra vienas iš būdų, kaip prakeikimo programos veikė:
- Susijusios šalys
Flipping dalyvavo keturiose šalyse: vertintojas, investuotojas (arba nekilnojamojo turto agentas), hipotekos brokeris ir šiaudų pirkėjas - visi keturi žino vienas kitą. - Investuotojas
Investuotojas sudarytų sandorį su pardavėju, norėdamas nusipirkti būstą sandorio kaina. Paprastai pardavėjas nebuvo įtrauktas į prakeikimo schemą, bet buvo auka. - Šiaudų pirkėjas
Tuomet investuotojai sumokėtų kelis tūkstančius, norėdami įpirkti šiaudų pirkėją įsigyti būstą, kurio kaina yra daug didesnė už rinkos vertę. Šiaudų pirkėjas paprastai turėjo gerą kredito reitingą, tačiau nepakankamas pajamas. - Vertintojas
Vertintojai buvo įpareigoti vertinti namus už padidintą vertę ir pateikti hipotekos makleriui klaidingą įvertinimą. - Paskolų brokeris
Hipotekų brokeris supakavo paskolą šiaudų pirkėjui, remdamasis "nustatytomis pajamomis", kurios yra savarankiškai pateiktos, nepatvirtintomis pajamomis, o sandoris baigtas. - Pelnas
Šiaudų pirkėjas, vertintojas, hipotekos brokeris ir investuotojai tada suskaidė pajamas tarpusavyje, didžioji dalis pelno patenka į investuotojo ar agento kišenę. - Turto perpardavimas
Investuotojas išleido savo namus į rinką ir pardavė tikram pirkėjui, o šiaudų pirkėjas pasirašė dokumentą naujam pirkėjui. Paprastai naujasis pirkėjas nepasirodė pakankamai pajamų, tas pats hipotekos makleris kvalifikuotą pirkėją.
- Sunaikinimas
Po kelių mėnesių po uždarymo naujasis pirkėjas įskaitys į paskolą . Iki to laiko pradinės partijos seniai praėjo, o namas išeina į uždarymą.
Dėl tokio tipo prakeikimo, reguliatoriai sugriauti. Vertinimai yra atidžiai išnagrinėti, o skolintojai sugriežtino paskolų gaires. FTB taip pat atidžiai stebi hipotekos sukčiavimą .
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.