Kada gali namuose pirkti?
Pirkėjo nuosavybės data uždarymo metu
Turėkite omenyje, kad uždarymas ne visada reiškia įrašą apie veiksmą, nes kai kuriose šalies dalyse apskrityse yra savaites už įrašų įrašus. Tokiose situacijose uždarymas įvyksta, kai pinigai pasikeičia rankomis, atliekamas veiksmas ir įvykdomos visos sutarties sąlygos. Kur aš dirbu Sakramento mieste, pirkėjai nesulaukia raktų, kol titulinė bendrovė nepatvirtino, kad įrašas buvo užregistruotas ir perduotas šis patvirtinimas.
Įprastos pirkėjo nuosavybės datos
Vietos užsakymai diktuos, kaip pirkėjas prašo valdyti, tačiau paprastai valdymas yra susitarimas dėl pirkimo sutarties patvirtinimo. Tai nėra neįprasta, kad pirkėjas gauna raktus tą dieną, kai sandoris užsidaro. Kai kuriose šalies dalyse pirkėjai pardavėjui du ar dvi dienas po uždarymo perkelia. Kartais pardavėjai grįžta iš pirkėjų. Ką darytumėte, įsitikinkite, kad tai raštu.
Kaip rinkos sąlygos gali daryti įtaką pirkėjo nuosavybės datas
- Pardavėjo rinkose pirkėjai dažnai pardavėjams per kelias dienas parduoda pirkėjui nemokamai. Tai reiškia, kad pardavėjas gauna daug pasiūlymų .
- Pirkėjų rinkose pirkėjai paprastai reikalauja, kad jie būtų užsiėmę pasibaigus, ir žinoma, kad jie atsisako uždaryti, jei pasibaigus šiam turtui nebus laisva.
- Neatitinkančiose rinkose, valdymas paprastai yra uždarytas.
Pirminio pirkėjo nuosavybė
Paprastai pirkėjams anksti suteikiama pirmenybė, nes pernelyg daug dalykų gali pasisekti per paskutinę minutę. Išmetimas ne visada yra lengvas ir nebrangus. Dėl šios priežasties specialistai pataria, kad pardavėjai ir pirkėjai vykdo tam tikras rūšies nuomos sutartis.
Pardavėjo nuomos atgal išlaikyti nuosavybę
Pirkėjai nori, kad pardavėjai sumokėtų sumą, lygią jų hipotekos mokėjimui , pridėjus draudimą ir mokesčius. Ši suma dažnai yra daug didesnė už pardavėjo pradinę hipotekos mokėjimą. Nesvarbu, kokia suma būtų susitarta, rašykite ir atlikite nuomos sutartį, kad apsaugotumėte visas šalis. Suma yra apyvartinė, todėl nėra jokios realios priežasties, kodėl ji turi būti pagrįsta pirkėjo PITI. Yra argumentas, kad nuomos suma turėtų būti pagrįsta vidutinėmis šio rajono nuomos mokesčiais.
Nuosavybės atidėjimas dėl paskolų finansavimo sąlygų
Netgi geriausiai suplanuoti planai dažnai kyla išpuolių. Jūsų sutartis gali tiksliai apibrėžti, kada leidžiama gyventi, tačiau sandoris gali neveikti laiku. Dažniausios priežastys susijusios su paskola. Iki to laiko, kai paskolos dokumentai yra pasirašyti ir skolintojas jas peržiūri, draudikas gali reikalauti, kad paskolos sąlyga būtų įvykdyta prieš finansavimą.
Pasitenkinimas šia būkle gali lengvai atidėti paskolą.
Neseniai iš Carmichael, Kalifornijos pardavėjas nustatė, kad ji negalėjo rasti jokių iniciatorių dirbti atostogose, dieną, kurią ji turėjo atleisti savo namuose nuo 40 metų. Pirkėjai atsisakė suteikti pardavėjui papildomos dienos, kurią jie galėtų išsikraustyti, teigdami, kad pardavėjas turėjo susitarti gerokai anksčiau nei jo išvykimo diena. Netikėtai ir papildomomis sąnaudomis pardavėjas pakeitė savo judančią dieną, kad atitiktų pirkėjų reikalavimus.
Paskutinę minutę paskolos davėjas reikalavo paskolos sąlygos ir atsisakė finansuoti paskolą, kol įvykdoma sąlyga. Susipažinimas su uždelsta uždaryta 2 dienomis, tačiau pirkėjai norėjo, kad raktų į namus tą dieną, kurią iš pradžių buvo numatyta uždaryti. Jie nenorėjo fiziškai judėti. Jie norėjo šampūno kilimėlio.
Jei esate pardavėjas, kuris išvyko ir paliko namus laisva, ar šiomis sąlygomis jūs suteikėte raktus šiems pirkėjams?
Pardavėjas, pranešęs, kad raktų neturėtų būti perduotas pirkėjui, kol sandoris nebus uždarytas, nusprendė atsisakyti raktų. Ji buvo per savo teises. Kodėl rizikuoja problema?
Patarimas: vietoj to, kad nustatytumėte turimą turtą tam tikroje datoje, protingiau rašyti sutartis, kurios priklauso "uždarymui" arba X dienų prieš arba X dienas po konkrečios datos.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.