Uždarymas, kai įvertinimas yra žemas
Ar esate susirūpinę dėl žemo įvertinimo gavimo ar įvertinimo jau atlikote mažesne verte, nei tikėjotės? Atsiprašome, tai įvyko su tavimi. Pardavėjo rinkose daugelio pasiūlymų situacijos dažnai padidina pirkimo kainą, palyginti su bet kuriuo panašiu pardavimu toje vietovėje; todėl tokiais atvejais daugelis pardavėjų nerimauja, kad vertinimai bus mažesni. Pirkėjų rinkose , kai kainos yra minkštos arba mažėja, pardavėjai taip pat susirūpinę, kad vertinimas bus žemas.
Žemas įvertinimas gali įvykti bet kurioje rinkoje, nors: karštas, šaltas ar neutralus .
Kodėl pasitaiko nepakankamai įvertinimų?
Nacionalinė nekilnojamojo turto asociacija savo mėnesio REALTOR patikimumo indekso apklausoje praneša, kad pardavimai nuo 2016 m. Lapkričio iki 2017 m. Sausio mėn. 22% respondentų susidūrė su vertinimo klausimais. NAR "Hipotekinių iniciatorių apžvalgoje" 55 proc. Respondentų už tą laikotarpį pranešė apie vertinimo klausimus.
Yra keletas priežasčių, kodėl namai nevertino pardavimo kainos, o vertinimai yra mažesni. Štai keli:
- Dirbtinai padidinamos kainos dėl kelių pasiūlymų .
- Mažėjančios rinkos vertės dėl mažesnio pirkėjų pirkimo tarp didesnių namų inventoriaus.
- Nepamirškite, kad kaimynystėje gali būti uždaryta uždarų akcijų ar trumpalaikių pardavimų , ypač kai nėra kitų panašių pardavimų .
- Neteisingas vertinimas pagal draudėją .
- Perkainojimas iš pardavėjo.
- Neįmanomas vertintojas, kuris nesupranta vietos įtakos vertę.
- Augančios rinkos vertės dėl riboto inventoriaus ir nedidelių kompasų.
- Vertintojas neatsižvelgia į laukiamus pardavimo duomenis, kurie gali atspindėti didesnius panašius pardavimus, kai uždaryta, arba vertintojas pasirinko panašius pardavimus iš netinkamų rajonų.
- Pirkėjas grąžina pinigus iš pardavėjo, todėl paskolos davėjas mano, kad kaina buvo padidinta.
Vienas veiksnys, kuris neįvyksta, yra tai, ar skolintojas nori paskolą. Kreditoriai nori skolinti pinigus, o skolintojams draudžiama persikraustyti .
Žemų įvertinimų sprendimai
Nesijaudinkite, jei vertinimas yra mažas. Sunku išlikti ramūs, kai pasirodo, kad laukiamas pardavimas sulaužys, tačiau abi šalys gali pasirinkti:
- Pirkėjas gali sudaryti grynųjų pinigų skirtumą.
Skolintojas rūpinasi vertinimu tik tiek, kiek jis turi įtakos paskolos ir vertės santykiui . Žemas vertinimas nereiškia, kad skolintojas ne skolins. Tai reiškia, kad paskolos davėjas paskolą sudarys pagal sutartą sutartą santykį su įvertinta verte. Kartais pirkėjo skolintojas neleidžia pirkėjui duoti grynųjų pinigų už skirtumą, o tuo atveju pirkėjas sumoka už pardavėjo uždarymo išlaidas.
- Pardavėjas gali sumažinti kainą.
Jei namas buvo pervertintas arba vertė buvo pripūtusi, dažnai tai yra geriausias sprendimas. Tai daro pirkėją laiminga ir skolintojas yra patenkintas. Nėra jokios garantijos, kad jei pirkėjas pasitrauks, pardavėjas negaus mažo įvertinimo iš antrojo pirkėjo skolintojo, jau nekalbant apie laiką ir rūpesčius, kuriuos reikia dar kartą parduoti. Kartais paukštis yra geriausias.
- Pardavėjas gali pasiūlyti priskirti antrą hipoteką už skirtumą.
Jei pirkėjas tikrai nori namo, bet negali išsiaiškinti pinigų skirtumo, vėliau pasirinkus mokėjimus ar vienkartinę išmoką pardavėjui. Kai indėlis užsidaro, pardavėjai dažnai išlaiko teisę į antrą hipoteką nuolaida, investuotojui ją parduoda mažiau nei nominali vertė.
- Užsisakykite antrą įvertinimą.
Pirma, jei paskola yra FHA paskola, paklauskite skolintojo už patvirtintų vertintojų sąrašą. Arba pardavėjas ar pirkėjas gali sumokėti už antrą įvertinimą. Kartais antrasis vertinimas bus didesnis nei pirmasis, ypač jei pirmasis vertintojas buvo nepatyręs ar padarė klaidų.
Jei jūsų paskola yra įprastinė paskola , ji taikoma pagal Pradinio vertinimo elgesio kodeksą (HVCC). Barbas Torresas, akredituotas vyresnysis vertintojas, sako: "Kai tik šalys atrinks vertintoją, kuris nepažįsta vietos rinkos, jie turi visišką teisę kreiptis į skolintoją (pageidautina raštu) prašyti vietinio vertintojo naudoti "
- Pateikite palyginamų pardavimų sąrašą.
Paprašykite atitinkamų agentų sudaryti nesenų palyginamų pardavimų, kurie pateisina sutartą pardavimo kainą, sąrašą. Pateikite šį sąrašą draudėjui ir paprašykite peržiūrėti įvertinimą. Pabandykite naudoti kompasų arčiau objekto nuosavybės nei kompasai, kuriuos naudoja vertintojas.
- Taip pat paprašykite agentų paskambinti laukiamų pardavimų sąrašo agentūroms, kad sužinotumėte faktinę tų savybių pardavimo kainą. Listing agentams nereikia atskleisti pardavimo kainos, tačiau daugelis su malonumu stengiasi padėti, nes jie gali atsidurti tokioje pačioje situacijoje. Jūs visada galite paklausti, ar agentas mano, kad jūsų kaina bus vertinama, jei agentas atsisako atskleisti laukiančią kainą.
Kompromisas dėl vertės. Kartais pardavėjai šiek tiek atgauna pirkėją, kuris moka visą skirtumą, ir kažkur susilygys tarp viso pinigų įnašo ir visiškai sumažins kainą. Atsižvelgiant į tai, kad pasakyta, kad yra 10 000 JAV dolerių, pardavėjas gali sutikti su 5 000 JAV dolerių grynaisiais pinigais ir sumažinti kainą iki 5 000 JAV dolerių.
- Paprašykite pardavėjo sumokėti už nepriklausomą vertinimą. Pavyzdžiui, jei pirkėjas sumažino 20%, pirkėjas gali pereiti prie 10% nuolaida paskolų programai ir naudoti tuos naujai atlaisvintus pinigus, kad galėtų derėtis dėl didesnio grynųjų pinigų mokėjimo pardavėjui.
- Atšaukti sandorį.
Daugelis pirkimo sutarčių apima paskolos draudimą . Jei vertinimas yra mažas, pirkėjas negali įsigyti nuosavybės sutartomis sutarties sąlygomis. Tinkamai parašytas paskolos draudimas leidžia pirkėjui nutraukti sutartį ir reikalauja, kad pardavėjas išlaisvintų pirkėjo užstatą.
Panašiai pardavėjas gali parduoti daugiau, grįždamas namo į rinką ir ieškodamas naujo pirkėjo. Kadangi žemas vertinimas nebuvo FHA, naujas vertinimas gali būti labai skirtingas. FHA įvertinimams priskiriamas atvejo numeris, taigi, jei pirmasis pirkėjas būtų FHA, o antrasis pirkėjas būtų FHA, tas pats vertinimas būtų naudojamas.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.