Kaip parašyti pasiūlymus nusipirkti REO skolų išieškojimo
Kai bankai parduoda REO akcijas pagal panašius pardavimus, dažnai atsakymai yra keli pasiūlymai . Tai reiškia, kad jūs negalėtumėte kovoti su griežta konkurencija dėl banko nuosavybės .
Arba ne. Jei norite derėtis dėl mažesnių kainų, ieškokite namų, kuriose yra ilgiau dienų rinkoje.
Tai nėra neįprasta, kai REO išstūmimo į Sakramentą, kur aš parduodu, gauti 15 arba 20 pasiūlymų. Kartais bankas išmes visus, bet nedidelius pasiūlymus ir tada paprašys pasirinktų pirkėjų pakartotinai pateikti pasiūlymą "Aukščiausias ir geriausias". Kartais bankas pradžioje priims geriausią pasiūlymą.
Jei jums įdomu, kaip galite padaryti savo REO pasiūlymą spindesiu be visų kitų ir būti laimėjusiu pasiūlymu, čia pateikiami keli patarimai, padėsiantys jums pasirinkti tinkamą kainą ir terminus:
1) Gaukite "REO" turto sulaikymo nuosavybės istoriją
Paklauskite savo pirkėjo agento, kad sužinotumėte banko pirkimo kainą pagal patikėtinio ar šerifo aktą. Paprastai tai yra pačiame dokumente, kurį galite gauti iš mokesčių rodyklių ar pavadinimo įmonės. Palyginkite šią kainą su kaina, kurią prašo bankas. Kartais bankas nori uždaryti rangą ir nustatys tokio dydžio pasiūlymo kainą, kad nė vienas investuotojas nebūtų pirktas namuose aukcione.
Pažvelkite į paskolų, kurios kažkada buvo užtikrintos turtui, sumą. Kažkur tarp pradinės hipotekos likučio (-ų) ir rinkos uždarymo pardavimo kainos yra suma, kurią bankas priims, jei namuose yra nepakankamai kainos.
2) Nustatykite panašių pardavimų už REO sulaikymą
Daugeliu atvejų sąrašo kaina mažai įtakoja namų vertę.
Svarbiausia yra rinkos vertė . Jei atsirasite prieš konkuruojančius pasiūlymus, kiti pirkėjai pasiūlys daugiau nei sąrašo kainą.
- Peržiūrėkite pastaruosius tris panašių pardavimų mėnesius, mini CMA, kad apylinkės, norėdami nustatyti, kiek šios REO uždarymo vertės yra vertos. Pabandykite naudoti tik tuos namus, kurie labiausiai atitinka REO dėl kvadratinių filmukų, miegamųjų kambarių, vonios, patogumų ir būklių skaičiaus.
- Pažvelkite į laukiančius pardavimus . Paprašykite savo agento paskambinti šių laukiančių pardavimų sąrašo agentams, norėdami sužinoti priimtą pasiūlymo kainą. Kai kurie sąrašo agentai pasidalins šia informacija, o kai kurie - ne.
- Pažvelkite į aktyvius sąrašus. Labiausiai tikėtina, kad aukcionai, kuriuos kiti pirkėjai naudos, norėdami suformuluoti kainą, nes jie yra vieninteliai namai, kuriuose iš tikrųjų keliauja tie pirkėjai.
3) Analizuokite sąrašo agento REO pardavimus
Dauguma REO agentų dirba vienam ar dviem bankams. Kai kurie išvardijimo agentai yra išskirtiniai REO įmonių sąrašo agentai, ir jie nenurodo jokio kito tipo turto. Kadangi REO agentai vykdo sandorį, jie paprastai taiko tuos pačius kainodaros principus visiems savo REO sąrašams .
- Paprašykite savo pirkėjo agento ieškoti sąrašo agento MLS .
- Vykdykite paiešką naudodamiesi šio įrašo agento pavadinimu, kad surastumėte pastarųjų 3-6 mėnesių šio agento sąrašus.
- Ištraukite šių įrašų istoriją, kad nustatytumėte sąrašo kainą pagal pardavimo ir kainos santykį. Jei dauguma šių įrašų parduoda, tarkim, 5 proc. Daugiau už sąrašą, tada jums gali tekti pasiūlyti 6 proc. Daugiau nei kaina, o atvirkščiai.
4) Paklauskite apie gautų pasiūlymų skaičių už tą REO sulaikymą
Jei REO namuose nėra pasiūlymų, galite pasiūlyti mažesnę nei sąrašo kainą ir priimti pasiūlymą. Tačiau, jei yra daugiau nei du pasiūlymai, jums, greičiausiai, reikės pasiūlyti daugiau nei prašoma kaina.
Jei yra 20 pasiūlymų, nepamirškite, kad kai kurie iš šių pasiūlymų gali būti visi pinigai. Bankai mėgsta visus grynųjų pinigų pasiūlymus. Jei gaunate finansavimą, gali tekti padidinti pasiūlymo kainą.
5) Pateikite prieštaravimo laišką
Savaime suprantama, kad nenorite iš anksto sumokėto laiško. Nori preapprovalio laiško .
Iš anksto patvirtinkite iš savo pasirinkto skolintojo.
Be to, iš anksto patvirtina skolintojas, kuris valdo turtą. Nesitikėkite, kad naudosite šį skolintoją už savo paskolą, tačiau pateikite iš šio skolintojo prepproval laišką kartu su savo skolintojo laišku. Bankai ne visada pasitiki kitais kreditoriaus išankstiniais patvirtinimais, bet linkę pasitikėti savais departamentais. Jei perkate "REO" iš "Wells Fargo", galėtumėte gauti pranašumą, jei jūsų išankstinis patvirtinimas būtų "Wells Fargo", viskas, ką aš sakau.
6) Neklauskite REO banko už remontą / patikrinimus
Kartais bankai sumokės už remontą, tačiau paprastai jie nepriimtina tai padaryti pasiūlymo etape. Jei esant namų patikrinimui yra problemų, persvarstykite pasiūlymą priėmus. Anksčiau galėjau derėtis dėl didelių bilietų daiktų, pvz., Neveikiančių ŠVOK, sumažinimų. Bet daiktai, kuriuos galite matyti savo akimis, ir mažesni daiktai, kuriuos galite spręsti dėl "AS IS" išlygos, būdingos daugeliui REO uždarymo pardavimo.
7) Sutrumpinti tikrinimo laikotarpį
Pavyzdžiui, jei kiti pirkėjai prašo atlikti patikrinimus ir prašyti 10, gali būti laikomas labiau rimtu pirkėju. Paprastai tikrinimas paprastai taikomas tik pirkėjo edukacijai. Labai tikėtina, kad bankas reaguos į bet kokius remonto prašymus. Negalima klaidingai manyti, kad galite ateiti aukštai ir vėliau iš naujo derėtis.
Atkreipkite ypatingą dėmesį į įtariamą pelėsių kiekį, kuris gali įvykti apleistose namuose, kai jie jau ilgą laiką buvo laisvi.
8) Siūlome suskaidyti mokesčius su REO banku
Pavyzdžiui, kai kurie bankai nemokės pervedimo mokesčių. Jei pirkėjas siūlo padalinti šiuos mokesčius, bankas jaučiasi labiau linkęs priimti pasiūlymą. Tas pats dalykas, susijęs su sąlyginio deponavimo mokesčiais.
Daugelis bankų derasi dėl nuomos mokesčių už nuosavybės draudimą . Jei bankas sumokės už savininko politiką, ALTA politika gali kainuoti šiek tiek daugiau. Tačiau vis tiek gera idėja leisti bankui pasirinkti pavadinimą, jei norite, kad jūsų pasiūlymas būtų priimtas.
Apsvarstykite vertinimo pasekmes
Jei pasiūlysite daugiau už kainoraštį, turėkite omenyje, kad vertinimas turės pagrįsti tą kainą. Jei manote, kad susidūrėte su žemu įvertinimu , turite variantų, todėl nevilkite. Atminkite, kad bankas, greičiausiai, susidurs su šia problema kitu pirkėju, kuris gauna finansavimą.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.