Jūs galite naudoti REITs investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą
- Mažmeninė prekyba apima patalpų prekybos centrus, lauko rinkų prekybos centrus ir didelius mažmenininkus. Jame taip pat yra maisto prekių parduotuvės ir restoranai. Jo vertė yra apie 2,1 trilijono dolerių arba 36 procentai visos komercinės paskirties nekilnojamojo turto vertės. Jį sudaro ne mažiau kaip 9,5 milijardai kvadratinių pėdų prekybos centro ploto.
- Viešbučiai apima motelius, prabangius kurortus ir verslo viešbučius. Į šią kategoriją neįeina namuose, kurie per Airbnb nuomoja kambarius. Yra maždaug 4,4 mln. Viešbučio kambarių, kurių vertė yra 1,92 trln.
- Biurų pastatai apima viską nuo Manheteno dangoraižių iki jūsų advokato biuro. Yra maždaug 4 milijardai kvadratinių pėdų biuro patalpų, kurių vertė yra apie 1,7 trilijono JAV dolerių arba 29 procentai visų.
- Buto pastatai yra komercinis nekilnojamasis turtas. Bendrovės valdo tik pelną. Būtent todėl jų savininkų nuomojami namai yra gyvenamieji, o ne komerciniai. Kai kuriose ataskaitose pateikiami būsto duomenys, susiję su gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu, o ne komerciniu nekilnojamuoju turtu. Yra apie 33 milijonus kvadratinių pėdų butų nuomos ploto, kurių vertė yra apie 1,44 trln.
- Pramoninis turtas naudojamas produktams gaminti, platinti ar sandėliuoti. Tai ne visada laikoma komercine, ypač žemės naudojimo planuose ir zonavimo srityse. Pramoninė nuosavybė yra 13 milijardų kvadratinių pėdų, apie 240 mlrd.
Kitos komercinės paskirties nekilnojamojo turto kategorijos yra daug mažesnės. Tai apima kai kuriuos ne pelnus, tokius kaip ligoninės ir mokyklos. Laisva žemė yra komercinis nekilnojamasis turtas, jei jis bus išnuomotas, o ne parduotas.
Kaip komercinis nekilnojamasis turtas daro įtaką ekonomikai
Komercinio nekilnojamojo turto statybos dalis, kaip bendrojo vidaus produkto dalis, sudaro 3 proc. Visos JAV ekonominės produkcijos.
2017 m. Komercinio nekilnojamojo turto statybai buvo skirta 472 mlrd. Rekordinis 2008 m. Siekė 586,3 mlrd. Dolerių. 2010 m. Jis buvo 376,3 mlrd. Dolerių. Tai sumažėjo nuo 4,1 proc. Iki 2,6 proc. BVP.
Kodėl komercinės paskirties nekilnojamojo turto statyba nuo dvejų metų truko ilgiau nei būsto burbulas ? Komercinio nekilnojamojo turto statyba paprasčiausiai užtrunka ilgiau, nei gyvenamojo namo statyba. Statybininkai pirmiausia turi įsitikinti, kad yra pakankamai namų ir pirkėjų, kad galėtų remti naują plėtrą. Tada investuotojams reikia surinkti pinigų. Prekybos centrams, biurams ir mokykloms statyti reikia kelerių metų. Naujiems pastatams išnuomoti reikia daugiau laiko. Kai 2006 m. Būsto rinka nukrito, komercinio nekilnojamojo turto projektai jau vykdomi.
Paprastai galite prognozuoti, kas įvyks komerciniame nekilnojamame būste, stebint būsto rinkos pakilimus ir nuosmukius. Komercinio nekilnojamojo turto statistika, kaip atsiliekantis rodiklis , seka būsto tendencijas per metus ar du. Jie nebus recesijos požymių. Jie nukentėjo žemyn po gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu.
Kaip investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą
Nekilnojamojo turto investicijų valdžia yra viešoji kompanija, kuri kuria ir valdo komercinį nekilnojamąjį turtą.
REIT pirkimas yra paprasčiausias būdas, kad atskiras investuotojas gautų naudos iš komercinio nekilnojamojo turto. Jūs galite pirkti ir parduoti REIT akcijas kaip akcijas , obligacijas ar bet kokio kito tipo vertybinius popierius . Jie paskirsto apmokestinamąjį pelną investuotojams, panašiai kaip dividendai akcijoms. REIT riboja jūsų riziką, leidžiant jums turėti nuosavybę be hipotekos. Kadangi specialistai valdo savybes, sutaupote laiko ir pinigų.
Skirtingai nuo kitų viešųjų kompanijų, REIT turi paskirstyti ne mažiau kaip 90 procentų savo apmokestinamų pajamų akcininkams. Tai sutaupo verslo mokesčių sąnaudas, kurias akcininkas sumoka kapitalo prieaugio mokesčio tarifu .
Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos 2015 m. Prognozėje "Scaling New Heights" atskleidė REITS poveikį. Ji nurodė, kad REIT nuosavybės dalis komercinio nekilnojamojo turto rinkoje yra 34 proc.
Tai antras pagal dydį nuosavybės šaltinis. Didžiausias yra privatus akcininkas , kuriam priklauso 43,7 proc.
Privalumai ir trūkumai REITs
Kadangi komercinės paskirties nekilnojamojo turto vertės yra atsiliekantis rodiklis , REIT kainos neviršija ir netenka akcijų rinkos. Tai suteikia jiems gerą įtaką diversifikuotam portfeliui. REIT turi pranašumą su obligacijomis ir dividendus gaminančiomis atsargomis, nes jos užtikrina nuolatinį pajamų srautą. Kaip ir visi vertybiniai popieriai, jie yra reguliuojami ir lengvai perkami ir parduodami.
Turėkite omenyje, kad jūsų REIT vertė atspindi daugiau nei tik pagrindinį nekilnojamąjį turtą. Tai taip pat paveikė pačių REIT paklausa kaip investicija. Jie konkuruoja su akcijų ir obligacijų investuotojams. Taigi, net jei REIT nuosavybės teise priklausančios nekilnojamojo turto vertė padidės, akcijų kaina gali nukristi akcijų rinkos avarijoje.
Kada pirkti ir parduoti REITs
Investuodami į REITs, įsitikinkite, kad žinote apie verslo ciklą ir jo įtaką komerciniam nekilnojamam turtui. Per bumą, komercinis nekilnojamasis turtas gali patirti turto burbulą po gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuosmukio. Per nuosmukį komercinis nekilnojamasis turtas mažėja po gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto.
REITS Versus Real Estate ETF
Nekilnojamojo turto biržoje parduodami fondai seka REIT akcijų kainas. Investuotojai traukia ETF, nes jie turi labai mažus mokesčius. Tačiau jie yra dar vienas žingsnis pašalintas iš pagrindinės nekilnojamojo turto vertės. Dėl to jie yra labiau jautrūs akcijų rinkos bulių ir padengia rinkas .
Komercinis nekilnojamas turtas per finansinę krizę
Komercinio nekilnojamojo turto paskolos atsigavo po 2008 m. Finansų krizės . 2014 m. Birželio 30 d. Šalies bankai, iš kurių 6 680 yra apdrausti Federalinės indėlių draudimo korporacijos, komerciškai paskolos sudarė 1,63 trilijono JAV dolerių. Tai buvo 2 proc. Daugiau nei 2007 m. Kovo mėn. Pasiekė 1,6 trilijono dolerių.
Komercinis nekilnojamasis turtas parodė nuosmukį po trejų metų, kai pradėjo mažėti gyvenamųjų namų kainos. Iki 2008 m. Gruodžio mėn. Komerciniai kūrėjai susidūrė su nesėkmių paskolomis nuo 160 milijardų iki 400 milijardų dolerių. Jie nulaužė ieškoti bankų, kad juos refinansuotų. Dauguma šių paskolų turėjo tik 20-30 procentų nuosavybės. Bankai dabar reikalauja 40-50 proc. Nuosavybės.
Skirtingai nuo namų hipotekų, paskolos prekybos centrams ir biurų pastatams pasibaigus terminui yra didelės. Užuot skolintis, kūrėjai vėl refinansuoja. Jei finansavimas nėra, bankai turi atsisakyti.
Tikimasi, kad paskolų nuostoliai siekia 30 milijardų dolerių ir mažesni bendruomenės bankai . Pernelyg didelės paskolos, kaip didžiųjų bankų, nebuvo tokios didelės. Tačiau jie daugiau investavo vietiniuose prekybos centruose, apartamentų kompleksuose ir viešbučiuose. Daugelis bijojo, kad mažų bankų žlugimas galėjo būti toks pat blogas, kaip ir taupymo ir paskolų krizė prieš 20 metų.
Pasak "Real Estate Roundtable", 2008 m. Apie 300 mlrd. USD trumpalaikių komercinių paskolų baigėsi. Daugelis šių paskolų galėjo būti blogos, jei jos nebūtų refinansuojamos.
Iki 2009 m. Spalio mėn. Federalinis rezervų bankas pranešė, kad bankai atidėjo tik 0,38 dolerius už kiekvieną nuostolių dolerį. Tai buvo tik 45 proc. Negrąžintos skolos 3,4 trilijono dolerių. Dėl didelių laisvų darbo vietų bankrutuoja prekybos centrai, biurų pastatai ir viešbučiai. Net ir prezidentas B. Obama buvo informuotas apie galimą ekonomikos krizę.
Nuo 2008 m. Iki 2009 m. Komercinio nekilnojamojo turto vertė sumažėjo 40-50 procentų. Komercinės paskirties nekilnojamojo turto savininkai surado pinigus mokėjimams atlikti. Daugelis nuomininkų pasitraukė iš verslo arba persvarstė žemesnius mokėjimus. Savininkai bandė didinti grynuosius pinigus, parduodama naujų akcijų. Jie panaudojo lėšas, skirtas remti mokėjimus esamuose objektuose. Dėl to jie negalėjo padidinti akcininkų vertės. Jie sumažino vertę esamiems ir naujiems akcininkams. Interviu su "TARP Capital" Jon Cona parodė, kad nauji akcininkai galėjo tik "išmesti gerus pinigus po blogo".
Iki 2010 m. Birželio mėn. Komercinio nekilnojamojo turto hipotekinių nusikalstamų veikų norma toliau blogėjo. Remiantis "Real Capital Analytics", 2010 m. Pirmąjį ketvirtį 4,17 proc. Įsipareigojimų neįvyko. Tai yra 45,5 mlrd. JAV dolerių banko paskolose. Tai yra didesnė nei 3,83 procento norma 2009 m. Ketvirtąjį ketvirtį ir 2,25 procento norma prieš metus. Tai yra daug blogiau nei 0,58 proc. Įsipareigojimų neįvykdymo lygis pirmąjį 2006 m. Pusmetį, bet ne toks blogas, kaip 4,55 proc. Norma 1992 metais.
Iki 2010 m. Spalio mėn. Atrodė, kad komercinio nekilnojamojo turto nuomos kainos pradėjo stabilizuotis. Per tris mėnesius 4 milijardų kvadratinių pėdų biurų nuomos kainos sumažėjo tik vidutiniškai į centą. Nacionalinis biuro laisvų darbo vietų lygis stabilizavosi 17,5 proc. Pasak nekilnojamojo turto tyrimų firmos REIS, Inc., ji buvo mažesnė nei 1992 m. Užregistruota 18,7 proc.
Finansinė krizė palikė REIT vertes, kurios buvo nuslopintos daugelį metų. Kodėl? Viena iš priežasčių yra tai, kad sunku suprasti krizės metu nusipirktas uždarytas nekilnojamasis turtas. Antrasis taškas yra tai, kad komercinės paskirties nekilnojamojo turto savininkai savo hipotekos paskolomis tapo aukštyn kojomis. Nuo 2008 m. Jų komercinės nuosavybės vertybės sumažėjo 40-50 procentų, todėl sumažėjo REIT vertės.
Komercinės paskirties nekilnojamojo turto paskolos beveik sukėlė antrą recesiją. 2013 m. Komercinėse paskolose bankai turėjo 991,2 mlrd. JAV dolerių, ty 3,3 procento daugiau nei 2012 m. Daugiausia buvo daugiabučių namų. Apie trečdalį atvyko nuo 2015 iki 2017 m. Dauguma jų buvo parašyti 2005 m. Iki 2007 m., Kai turto vertės buvo didelės. Šios paskolos galėtų būti neįvykdytos, jeigu sumažėtų daugiabučių namų kainos. Vietoj to žmonės, kurie prarado savo namus, tapo nuomojais. Jie išlaikė paskolas nuo įsipareigojimų nevykdymo ir ekonomikos nuo kito nuosmukio.