Skaitytojas klausia: "Mano draugas ir aš taip išprotėjome savo agentu, kurį galėtume užgesinti. Norėtume žinoti, ar mes galime pranešti agentui apie nekilnojamojo turto valdybą. Šiuo metu mūsų nekilnojamojo turto rinka pirmenybę teikia pardavėjams. gali parduoti namelį į rinką ir parduoti jį 10 kartų, kas verta. Mes parduodame savo buveinę 325 000 dolerių. Pirmiausia mes negaudome jokių pasiūlymų beveik 3 mėnesius. Dabar mes turime pasiūlymą yra 325 000 JAV dolerių, o mūsų agentas stumia ir siekia, kad mes priimtume šį pasiūlymą. Ką mes norime pasirašyti priešiną pasiūlymą už 340 000 JAV dolerių, tačiau mūsų agentas nenori. Aš maniau, kad agentai turėtų mus gauti kuo didesnę kainą. namų pardavėjas turi priimti visišką pasiūlymą? "
Atsakymas: O, mano, turėtum džiaugtis, o ne atmesti. Pagrindinė priežastis, dėl kurios namų pardavėjas nepriima kainos pasiūlymo, yra, jei pardavėjas gavo kitus pasiūlymus už didesnę kainą. Tada pardavėjas galbūt norės priimti vieną iš tų pasiūlymų. Tai nėra laikoma etišku ir netgi gali būti prieštaraujama įstatymams, kad pirkėjas paprašytų pirkėjo sumokėti daugiau nei kainoraščio kaina, kai pirkėjas pateikė pasiūlymą už visą kainą. Ar jūsų namuose yra per mažas?
Pardavėjo rinkose yra normalu gauti kelis pasiūlymus, jei parduodate labai pageidaujamą namą. Kartais pardavėjai painioja kelis pasiūlymus ir teises, pateiktas kartu su keliais pasiūlymais, su vieninteliu pasiūlymu. Tai gali būti tai, kas vyksta jūsų atveju. Jei pardavėjas gavo tik vieną pasiūlymą, taisyklės yra daug skirtingos.
Pirma, norėdami išsiaiškinti, ką reikia padaryti, yra jūsų galvoje. Pabandykime analizę. Pavyzdžiui, jūs einate prie kepyklos, o langelyje esantis ženklas reklamuoja "Giant Cinnamon Rolls" už kiekvieną 99 centus.
Tu esi alkanas Jūs įvedate ir padedate kasininkui pinigus, prašydami cinamono ritinio. Kasininkas kratė galvą ir sako: "Mano viršininkas nusprendė parduoti šiuos ritinius už 3,50 dolerius kiekvienam. Tai bus 3,50 Lt."
Kaip tai jus domintų? Ar manote, kad esate masalo auka ir pereiti? Ar manote, kad tai klaidinga reklama?
Galite jausti pėsčiomis per gatvę į konkuruojančią kepyklą pirkti milžiniškus cinamono ritinius, už kiekvieną 1,50 USD. Ką manote, buvo sandėris buvo sukčiavimas.
Teisinis aspektas yra dar svarbesnis. Kai kuriose valstijose, kai pardavėjas gauna pasiūlymą už visą kainą nuo kvalifikuoto pirkėjo, tai reiškia, kad nekilnojamojo turto agentūra uždirbo komisinius . Tai reiškia, kad jei atsisakote pasiūlymo už visą kainą, vis tiek galite tarpininkavimo komisijai sumokėti komisinį mokestį, nes atliktas tarpininkavimas. Šis įstatymas Kalifornijoje anksčiau buvo daugelį metų, bet jis pasikeitė 2013 m. Dabar, sąlyginio deponavimo reikalaujama uždaryti, kol tarpininkavimas turi teisę į komisinį atlyginimą.
Tačiau sąrašo sudarymo sutartyje gali būti verbiage, kuriame sakoma, kad pardavėjas negali atmesti pasiūlymo dėl kainos. Be to, pakartotinio įkaito teikimo paslauga, kurioje yra paskelbtas įrašas, gali turėti ir savo pasiūlymų taisykles.
Pavyzdžiui, mano MLS yra "MetroList". "MetroList" taisyklės yra tokios, jei pardavėjas gautų pasiūlymą už visą kainą ir atmetė šį pasiūlymą, privalome arba padidinti pardavimo kainą MLS, ar pastaboje konfidencialiajam agentui pastabos, kad pardavėjas atmetė pasiūlymą už visą kainą. Tokios pastabos MLS tikriausiai sustabdytų kitus agentus rekomenduoti namus savo pirkėjui.
Be to, ji gali būti laikoma klaidinančia reklama, jei pardavėjas reklamuoja, kad galima nusipirkti būstą 325 000 JAV dolerių, bet tikrai nori 340 000 dolerių ir neatskleidžia jo. Jei norite 340 000 dolerių, turėtumėte reklamuoti savo namus 340 000 dolerių.
Akivaizdu, kad ši logika ir šios taisyklės netaikomos keliems pasiūlymams. Tačiau jūsų situacijoje jūsų namai buvo rinkoje 3 mėnesius be pasiūlymų. Tai reiškia, kad jūsų namuose ar rinkoje yra kažkas negerai, tai yra netinkama vieta arba bloga būklė, arba kaina yra per didelė. Nepriklausomai nuo problemos, atrodo, kad pirkėjai nenori nusipirkti savo namų, daugiausia sumokėti 325 000 JAV dolerių, arba jau būtų gavę jau pasiūlymą, net ir mažojo krepšio pasiūlymą .
Padidinti kainą, kad pirmasis pirkėjas, norintis ir galintis pirkti jūsų namuose, prieš jus domina.
Aš suprantu, kad tai nėra tai, ką norite išgirsti, bet būtent tai aš pasakysiu savo pardavėjui tokią situaciją. Faktai kalba patys už save. Dauguma jūsų pozicijoje esančių pardavėjų būtų labai dėkingi ir pagyvinti, kad gautų pasiūlymą dėl kainos, ypač po to, kai taip ilgai pateko į rinką. Tikiuosi, jūs persvarstysite savo stendą ir priimsite pasiūlymą dėl kainos.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.