Kaip paprašyti savo atstovą sumažinti komisiją
Kadangi kai kuriems agentams nereikia.
Suprasti, kaip agentai yra mokami
Komisijos procentinis skirtumas tarp brokerių skiriasi priklausomai nuo įmonės politikos ir agentų gamybos. Didžiausią produkciją gaminantis agentas, kuris uždaro 100 sandorių per metus, paprastai mokamas daugiau, didesnis padalijimas, nei agentas, kuris uždaro vieną sandorį kas porą mėnesių. Gauti komisinius gali tik licencijuoti nekilnojamojo turto makleriai. Tarpininkai pasirašė sutartis, kuriuose dirba agentai, o savo ruožtu moka agentus, paprastai kaip nepriklausomus rangovus.
Pardavėjo sumokėtos komisijos yra padalintos iš pusės, o likusi dalis - pardavimo pusėje; tai ne visada 50/50 padalinys. Auganti tendencija yra, kad aukcionų sąrašai yra mokami daugiau nei atstovai, kurie atstovauja pirkėjui.
Kodėl neatsako už tą pačią komisiją?
Daugeliu atvejų jie, pagal vietos papročius. Nors jūs rasite nuolaidų agentus, geriausius gamintojų agentus, kaimynų specialistus, veteranų agentus, visiškai naujus agentus, ne visą darbo laiką dirbančius agentus ir agentus kiekvieno dydžio ir spalvos.
Tarpininkai nėra vienodi. Jūs niekada neturėtumėte pasirinkti tarpininko, priklausančio komisijai. Galite sužinoti, kad brangesni agentai siūlo paslaugas ir pelno modelius savo pardavėjams, kurių pigesni agentai to nedaro. Apskritai agentai paprastai moka tai, ko jie verti. Jie ne visi verta to paties mokesčio.
Tipiškas grynasis pelnas
Įdomu, kiek agentų daro? Tarkime, kad Marijos pirkėjas perka $ 150,000 namų. Bendra sumokėta komisinė suma yra 7%, 4% - vertybinių popierių biržos makleriui ir 3% - pardavimo brokeriui. Marijos brokeriui sumokėta 4500 USD. Marija turi teisę gauti 50% mažiau franšizės už 8%. Marija gauna 2,070 USD. Iš to Marija padengia savo pridėtines išlaidas 22% ir uždirba 30% į santaupas, skirtas išlaikyti socialinės apsaugos, federalinių ir valstijų pajamų mokesčius. Marija gavo 993,60 dolerių grynojo pelno.
Jei Marija uždirba tik vieną sandorį per mėnesį ir dirba tipiška 40 valandų savaitę, tai reiškia, kad jos vidutinis valandinis atlygis yra apie 5,78 JAV dolerio už mėnesį. Jei ji uždarys du sandorius per mėnesį, tada Marija padarys tą patį, kaip "The Home Depot" praeivių sekretorius. Ne kiekvienas nekilnojamojo turto agentas žudo. Daugelis jų vos gauna, iš dalies išėjo į pensiją ar dirba antrą darbą.
Pardavimas ir pirkimas su tuo pačiu agentu
Manoma, kad leistina paklausti Marijos, ar ji atlygins dalį savo komisijos, jei ji atstovaus jus parduoti savo namus, taip pat atstovauja tau pirkti namą, tačiau Marija gali nesutikti. Teorija remiasi prielaida, kad du krūmo paukščiai yra geresni nei vienas iš rankų. Kitaip tariant, jei Marija yra jūsų sąrašo agentas , ji uždirbs komisijos dalį.
Be to, padedant jums nusipirkti kitą namą, ji uždirbs šio sandorio pardavimo pusę. Vienas asmuo. Du sandoriai. Bet tai labiau niuansingas nei tas.
Yra agentai, kurie pasiūlys jums nuolaidą, jei parduosite ir įsigysite namą per savo agentūrą. Nekilnojamojo turto agentai , atsisakantys mokėti nuolaida, tikriausiai tiki, kad abu sandoriai yra atskirai vienas nuo kito, kokie jie yra. Jie apima atskiras darbo sumas, nesvarbu, ar pardavėjas ir pirkėjas yra tas pats asmuo, ar du skirtingi ir nesusiję asmenys.
Jei Marija atleidžia už savo registracijos komisiją, kad galėtumėte daryti dvigubą darbą ir uždirbti mažiau nei du kartus, pinigai gali jaustis. Ji taip pat gali būti nukentėjusi komisijos pardavimų pusėje, nes ji nekontroliuoja mokesčių, kuriuos kitas agentas derasi. Norėdami įtikinti Mariją "suteikti jums pertrauką", jums gali tekti pasiūlyti Marijai dar vieną paskatą, pavyzdžiui, kreiptis, siunčiant jai daugiau verslo kelyje.
Kai tas pats atstovas atstovauja jums ir pirkėjui
Tai vadinama dviguba agentūra , o kai kuriose valstijose ji netgi nėra teisėta. Bet kur ji yra teisėta, Marija uždirbs abi komisijos puses, sąrašo ir pardavimo mokesčius. Tai vadinama dvigubu sandoriu užbaigimu. Tas pats turtas, bet dvi atskiros partijos su atskirais interesais ir atskirais sugebėjimais pateikti ieškinį. Marija priėmė didesnę atsakomybę kaip dvigubą agentą.
Kai kuriose valstijose dvigubi veiksniai privalo veikti kaip sandorio agentai, nesvarbu nieko. Jie nesuteikia patarimų ar pagalbos, išskyrus apdorojimą dokumentų.
Kartais tai yra dažna tam tikrų šalies dalių pardavėjų taikoma taktika, kad paprašytų sąrašo agento, jei ji sutinka sumažinti savo komisinius, jei ji pasieks, atstovaus tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Galite derėtis dėl to, kai pasirašysite sutartį dėl įtraukimo į sąrašą arba gausite pasiūlymą, tačiau geriau, jei jūs aptarsite šį scenarijų iš anksto, sąrašo pradžioje.
Turėkite omenyje, kad šios derybos gali atmesti. Tai gali sumažinti įrašo agento troškimą arba motyvaciją parduoti savo namus savo pirkėjui. Kalbant apie teisinę patikėtinę atsakomybę parduoti savo namus visiems prieinamiems pirkėjams, kokia yra jos paskata paskatinti pirkėją įsigyti jūsų namus, kai jo mokestis bus sumažintas? Ypač jei ji ketina parduoti šį pirkėją savo kito sąrašo ir gauti daugiau sumokėti. Bet eik į priekį ir paklausk. Daugelis agentų sutinka su "kintama komisija", kai jiems kyla klausimas, nes jie įtaria, kad yra tikimybė, kad jie neatspindi abiejų pusių, taigi jie nieko neatsisako.
Keli sąrašai, tas pats pardavėjas
Sumažinti komisinius mainais už tam tikrus išimtinius to paties pardavėjo įrašus priklauso nuo:
- Dolerio tūris
- Lengva parduoti
- Rinkos mobilumas
Jei visi trys iš šių kintamųjų yra agento naudai, tai nėra pagrindas derėtis ir greičiausiai lengviausios derybos laimėti. Nors, vėlgi, ne kiekvienas agentas sutiks su tuo. Ypač geriausi gamintojai, turintys didelę pajamų srautą. Jei jiems nereikia jūsų sąrašo, siūlant 5 sąrašus nėra didelės paskatos.
Agentai, kurie kontroliuoja apylinkes
Agentai, kurie kasmet dirba tam tikrose srityse, dažniausiai nuolaida čia ir ten. Tai agentai, kurie gali prašyti didesnės komisijos, tačiau greitai sutinku mažinti mokesčius, jei yra kito agento konkurencija. Jei jums patinka agentas, kuris nurodė jums didesnę komisiją, bet apklausiamas antrą kartą, kuris sutiko atlikti darbą mažiau, paskambinkite pirmam agentui ir pateikite antrojo agento mokestį. Paaiškink kodėl. Atminkite, kad pasakojimas: jūs gaunate tai, už ką mokate, dažniausiai yra tiesa. Negalima pakabinti už komisinius, kad praleidžiate akis įdarbinant geriausią agentą, kurį galbūt galite rasti.
Prisimenu Elk Grove mieste esantį pardavėją, kuris bandė šią taktiką. Galbūt jis perskaitė mano straipsnį? Jis paprašė manęs suderinti kito tarpininko komisiją. Kai aš atsisakiau tokios sąvokos, jis pradėjo verkti. Bet aš noriu JE, jis nusiskundė. Jis tiesiog nenorėjo mokėti komisinių. Taigi, jis norėjo savo paslaugų, bet tik su nuolaida. Aš turėjau pasakyti jam geriausio sėkmės. Tai neveikia tokiu būdu.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.