Vieta yra susijusi su pirkėjais, ypač pirkėjų rinkose, kai pasirinkimų yra daug dėl perteklinių atsargų. Pirkėjai praleidžia namuose blogoje vietoje, naudodamiesi mažiau pageidaujamu namuose geroje vietoje.
Netinkamų namų vietų pavyzdžiai
Kai kurie rajonai visuomenėje gali būti suvoki kaip blogi, nors "blogos kaimynystės" namai gali būti iš gatvės, esančios vadinamoje pageidaujamoje vietoje. Blogos vietovės įtakoja namų vertę, kuri gali svyruoti nuo dešimčių tūkstančių iki šimtų tūkstančių dolerių. Namuose, esančiame prie bet kurios iš šių tipų vietovių, dažnai kenkiama jūsų rinkos vertei :
- Pagrindinės magistralės su daugybe eismo
- Geležinkelio keliai
- Komercinės patalpos
- Pramoninės savybės
- Buto pastatai
- Naudingosios konstrukcijos, tokios kaip atliekos, elektrinės ar atominės elektrinės
- Kapinėse
- Triukšmo teršimas iš netoliese esančių oro uostų ar greitkelių
- Šiukšlės, sąvartynai ir perdirbimas
- Mokyklos
- Vyriausybės būsto ar vyriausybės pastatai
- Sporto arena
- Vėjo tarša, pvz., Kvapai iš kaimyninių ūkių ar gamyklų
Įveikti prieštaravimus blogoms vietoms
Geriausias būdas įveikti prieštaravimą paprastai yra namų kainos .
Pavyzdžiui, kai aš paklausiau pardavėjo, kuris turėjo tris smūgius prieš ją:
- Gyvename gatvėje
- Netoli komercinių pastatų
- Iš kapinių
Kodėl ji pirko namą, sakė ji: "Kaina. Tai buvo mažiausiai brangus" Land Park "namas, skirtas parduoti tuo metu." Taigi, mes sudarėme sutartį dėl įtraukimo į sąrašą , išleidžiant namą į rinką žemesniam už konkuruojančias atsargas.
Jis pagaliau parduotas po 90 DOM .
Kitas "Land Park" pirkėjas atsisakė pirkti namus, nes šalia namų reikėjo naujo stogo ir išorinio dažų darbo. Aš kalbėjau su kaimynu, kuris sugebėjo užtikrinti, kad atidėtos priežiūros namų savininkas įsipareigotų dažyti ir reroof.
Kartais naudinga skatinti tam tikrų vietovių naudą. Pavyzdžiui:
- Kapinės paprastai yra labai tylios.
- Gyvenimas šalia jaunos šeimos mokyklos reiškia, kad galite atidžiau pažvelgti į savo vaikus.
- "Home break-ins" paprastai nėra tokios gatvėse, kuriose daug eismo ir veiklos.
Blogas išdėstymas
Jei jūsų namuose yra pageidaujama zona, kiti veiksniai, pvz., Blogas išdėstymas, gali išjungti pirkėjus. Ne visi blogi maketai gali būti lengvai ištaisyti ir dažnai laikomi neišvengiamais defektais. Jei kainuotų daugiau, nei norite gauti mainais už pridėtinę vertę, gali būti geriau parduoti už mažiau arba pasiūlyti pakartotinio kredito. Štai netinkamo išdėstymo pavyzdžiai:
- Siaurieji durys ir salės
- Vidaus laiptai prie įėjimo
- Prieškambaris priešais įėjimą
- Šalia esantys miegamieji
- Miegamieji atskirai
- Valgomasis namo centre
- Miegamieji, į kuriuos galima patekti iš gyvenamųjų ar šeimos kambarių
- Svečių vonios kambarys nepatrauklioje vietoje
- Neapdorotas patalpų išdėstymas be srauto
- Viršutinio aukšto miegamieji su laiptais centre
Šie namų tipai parduoda mažiau nei aplinkiniai namai su labiau atitinkančiais panašių kvadratinių metraščių išdėstymais. Daugelis tokio pobūdžio namų, esančių pageidaujamuose Sakramento rajonuose, nusileidžia drožlių rankomis, turinčiomis viziją ir kompetenciją pakeisti išdėstymą ir perparduoti turtą dideliu pelnu.
Sugadintos būstinės su atidėtu priežiūra
Rangovas ar pagalbiniai specialistai yra terminai, kuriuos aš naudoju, kai kalbate apie fiksuotojo aukštojo namo . Deja, kartais geriausias sprendimas yra nugriauti namą, parduoti jį partijos vertei arba suteikti pirkėjui uždarymo išlaidų kreditą po to, kai jis bus uždarytas.
Namai, kurioms reikia daug darbo, nebus parduodami už tokią pačią sumą kaip ir panašūs namai, kuriems nereikia darbo. Pirkėjai atsisakys sumokėti geriausią rinkos vertę namuose su atidėta priežiūra.
Be to, dauguma pirkėjų reikalauja papildomos paskatos kompensuoti nenumatytas problemas.
Pavyzdžiui, namuose, kuriuose reikalaujama 50 000 JAV dolerių už darbą iš namų, parduodančių už 300 000 JAV dolerių, nepakaks 250 000 dolerių. Tai ne kaip tai veikia. Rangovas, sakydamas, kuris ketina perparduoti namus nustatytomis sąlygomis, tikisi pagrįsto pelno, o perpardavimo išlaidos taip pat priklausys nuo pirkimo. Tai reiškia, kad namas gali parduoti mažiau nei 200 000 USD.
Kartais pirkėjas nusipirks namus, kad išspręstų, nes pirkėjas tikisi, kad renovacija bus meilės darbas. Tačiau šie namai dažniausiai parduodami dėl vietos. Tai kainuoja, kai jūsų namuose yra defektų, dėl kurių nenorite kreiptis.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.