Skaitytojas klausia: "Aš turiu asmeninę gyvenamąją vietą, verta daugiau nei likęs pagrindinis hipotekos paskolos balansas. Mano skolintojas nori leisti man refinansuoti daugiau negu esamos hipotekos balansas. Žinau, kad mokesčių taisyklės leidžia manęs išskaičiuoti palūkanų mokėjimus, kai hipotekos refinansavimo, jei tai yra tokia pati suma, kaip ir esamas balansas. Tačiau kaip atskaityti mokesčius hipotekos refinansavimui yra apribotas? "
Atsakymas: advokatas Julianas Blokas
Kai palūkanų normos sumažės, milijonai namų ūkių, kaip ir jūs, pulko skolintojams, kad galėtų refinansuoti savo hipotekas. Prieš šokinėti į hipotekos refinansavimą , protinga susipažinti su sudėtingomis mokesčių taisyklėmis, kurios yra ar nėra atskaitytos palūkanų mokėjimams. Štai keletas priminimų apie tai, kaip taisyklės veikia hipotekos refinansavimui:
Hipotekos refinansavimo taisyklės mokesčių atskaitymams
Ar skolininkai turi teisę atskaityti palūkanas už perviršinę sumą, priklauso nuo to, kaip jie naudoja iš hipotekos refinansavimo gautas pajamas ir pajamų sumą. Kai paskolos gavėjai naudoja didesnę už esamą hipoteką sumą, kurią jie įsigyja, statydami arba gerokai pagerindami pagrindines rezidencijas, ty vienus metus gyvenančius būstus, arba antrus namus, pvz., Atostogas, jų palūkanų mokėjimas priklauso nuo paskolų, susijusių su būsto įsigijimu. Tos taisyklės leidžia jiems išskaičiuoti visas palūkanas, kol perteklius ir visos kitos paskolos namų įsigijimui neviršija 1 000 000 JAV dolerių ir sumažėja iki 500 000 JAV dolerių už santuokines poras, kuriose pateikiamos atskiros pajamos.
Kai paskolos gavėjai naudoja perteklių kitiems tikslams, kita taisyklė uždraudžia atskaityti palūkanas už "vartojimo paskolas". Ši plataus diapazono kategorija apima kredito kortelių sąskaitas, auto paskolas, medicinines išlaidas ir kitas asmenines skolas, pvz., Pavėluotus federalinius ir valstybinius pajamų mokesčius. Vis dėlto yra ribota išimtis dėl palūkanų už studentų paskolas, viena iš tų "aukščiau linijų" suskaidytų sumų, kad būtų pasiekta patikslintų bendrųjų pajamų suma, suma paskutinės eilutės pirmojo 1040 formos puslapio.
Hipotekos refinansavimo mokesčio išskaičiavimo taisyklių išimtys
Tačiau dauguma skolininkų gali atsisakyti šių apribojimų dėl atskaitymų už vartotojų interesus dėl paskolų nuosavybės vertybinių popierių taisyklių. Tos taisyklės leidžia jiems išskaičiuoti visas palūkanas, kol suma, viršijanti esamą hipoteką ir visas kitas namų akcijų paskolas, neviršija 100 000 JAV dolerių ir sumažėja iki 50 000 JAV dolerių už santuokines poras, pateikiančias atskiras pajamas. Nesvarbu, kaip skolininkai naudoja pajamas.
Kai jų refinansuojamos paskolos iš dalies yra būsto įsigijimo paskolos ir iš dalies būsto nuosavo kapitalo paskolos, bendra suma yra 1 100 000 JAV dolerių, 1 000 000 JAV dolerių skolos namo įsigijimui ir 100 000 dolerių nuosavybės vertybinių popierių skolos sumažinama iki 550 000 JAV dolerių, skirtų susituokusioms poroms atskirai.
Kai paskolos viršija 1 000 000 USD viršutinę paskolą būstui įsigyti ir 100 000 USD paskoloms nuosavybės teise į nuosavybę, paprastai šis perviršis priskiriamas kaip neatlygintinas asmeninis palūkanas. Bendram draudimui netaikomos paskolos, naudojamos verslo ar investicijų tikslais.
Hipotekos refinansavimo mokesčio atskaitymai mokesčių mokėtojams pagal AMT
Dar vienas apribojimas taikomas nuolatos didėjančiam AMT apsunkinančiam skaičiui (alternatyvus minimalus mokestis).
AMT leidžia atskaityti palūkanų mokėjimus už būsto įsigijimą iki 1 000 000 USD. Tačiau AMT taisyklės neigia bet kokius palūkanų už paskolas namų ūkiams pirmojo ar antrojo namo palūkanoms, išskyrus atvejus, kai paskolos pajamos naudojamos būstams įsigyti, statyti ar gerokai pagerinti; viena priežastis, kodėl paskolos būstui įsigyti skelbimai dažnai yra baisesnės mokesčių atskaitymo klausimas.
Julianas Blokas yra mokesčių inspektorius, Larchmontas, NY.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.