Pagrindai, kurie sudaro 1031 mokesčių atidėtą biržą
Daugelis investuotojų paklausė, kas tiksliai yra 1031 mainai , kokios yra gairės ir terminai, ar galite legaliai atidėti savo kapitalo prieaugio mokesčius? Maniau, kad būtų naudinga atsakyti į kai kuriuos dažniausiai užduodamus klausimus šiame straipsnyje.
Kas yra §1031 mainai?
A §031 Birža yra sandoris, kuriame mokesčių mokėtojas gali keisti vieną investicinį turtą kitam, atidėdamas pardavimo mokesčio padarinius.
Sandoris yra įgaliotas pagal IRS kodekso 1031 straipsnį.
IRS kodeksas iš tikrųjų sako: "Pelnas ar nuostolis neturi būti pripažįstamas keičiantis nuosavybe, laikoma gamyboje, prekyboje, versle arba investicijoms, jeigu toks turtas keičiamasi tik tokio paties turtu, kuris turi būti laikomas produktyviam naudojimui prekyboje, versle arba investicijoms ".
Reikalavimai 1031 biržai
- Valiutų keitimo 1031 tvarkaraščiai
Investuotojas (ar biržos narys) privalo laikytis griežtų 45- / 180 dienų rekomendacijų dėl mainų. Kai keitiklis parduoda savo turtą (atsisakius turtą), jis turi 45 dienas, kad nustatytų vienodos ar didesnės vertės turtą (-us). Pasibaigus nustatymui, keitiklis turi 180 dienų nuo tos dienos, kai jis pardavė savo turtą įsigyjant identifikuotą (-as) turtą (-ius) (arba 135 dienas nuo 45 dienų laikotarpio pabaigos).
- "Like-Kind" nuosavybė 1031 biržoje
Investuotojas turi įsigyti "panašios rūšies" turtą. Tai reiškia, kad tai turi būti kitos tinkamiausios nekilnojamojo turto formos. Pavyzdžiui, šilumokaitis gali parduoti dupleksą ir įsigyti komercinę nuosavybę, arba jis galėtų parduoti žemės sklypą ir įsigyti daugiabučio namo. Turtas turi būti tik "natūra".
- Investicijoms skirtoje vertybinių popierių biržoje
Parduotas turtas (atsisakyta nuosavybė) ir naujai įsigytas turtas (pakeičiamasis turtas) turi būti laikomi investicijų ar verslo tikslais. Todėl jūs negalite parduoti savo pagrindinės gyvenamosios vietos ir įsigyti investicinio turto, taip pat negalėtumėte parduoti ir investuoti į nekilnojamąjį turtą ir pirkti pirminį namą.
- Vienodas ar didelis skolos ir nuosavybės vertybiniai popieriai 1031 biržoje
Jei šilumokaitis parduoda turtą už 1 mln. Dolerių, iš kurio 500 tūkst. Litų buvo nuosavybė, o 500 tūkst. Dolerių buvo skolos, tuomet keitiklis turi įsigyti 1 milijoną dolerių ar daugiau vertės turto. Be to, norint atidėti 100% kapitalo prieaugio mokesčių, šilumokaičiai turi naudoti visą nuosavybę ir pakeisti visą skolą.
Jei pageidaujamas, jis gali papildomai įnešti papildomą įplauką į naują pirkimą, o šilumokaitis gali prisiimti papildomą skolą. Jei šilumokaitis nenori naudoti visų pardavimo pajamų, jis gali dalinai keistis ir sumokėti taikomus kapitalo prieaugio mokesčius nuo skirtumo. Tai vadinama "paleisti".
- Konstruktyvus kvitas ir kvalifikuotas tarpininkas 1031 biržoje
Šilumokaitis gali negauti pinigų iš pardavimo. Tai vadinama "konstruktyviu kvitu" ir sukėlė apmokestinamą įvykį, gautą iš šių pinigų. Remiantis IRS "Safe Harbor" nuostatomis, norint palengvinti 1031 sandorį, šilumokaitis turi naudoti kvalifikuotą tarpininką arba QI.
QI yra nepriklausoma trečioji šalis (ne jūsų advokatas, tarpininkas, tarpininkas ar CPA), kuris valdo pardavimų pajamas ir perka jūsų turimą pakaitinį turtą. Šiandieninėje aplinkoje ypač svarbu susieti tik gerbiamus, apdraustus ir tarpusavyje derančius kvalifikuotiems tarpininkams.
- 1031 keitimo rizika
Kaip ir su bet kokiomis investicijomis į nekilnojamąjį turtą, yra pavojus, susijusius su " Delaware" įstatymais nustatytomis įmonėmis ir (arba) bendros nuosavybės teise priklausančiais nuomininkais . Šiame forume negalima spręsti visų svarbių rizikos veiksnių. Rizikos veiksniai nurodyti kiekvieno pasiūlymo privačiojo paskyrimo memorandume. Investuotojai turėtų gerai suprasti visus rizikos veiksnius ir aptarti juos su savo finansiniu atstovu prieš investuojant į Delavero įstatymais nustatytą patiką arba nuomininkus bendrojoje biržoje.
Viena iš problemų, su kuria susidūriau atstovaujantiems pardavėjams, gaunantiems pasiūlymus iš 1031 mainų investuotojo, mes nežinome, ar jie ketina uždaryti sąlyginį indėlį. Jie gali pavadinti 3 skirtingas savybes ar rašyti pasiūlymus skirtingų namų krūva tik norėdami pamatyti, kas bus priimta. Tada, kai jie turi daugybę priimtinų pasiūlymų, jie pasirenka tą, kurį jie nori pirkti, o tai reiškia, kad atšaukia kitus.
Advokatai teigia, kad tokia praktika pažeidžia sutartyse būdingus geranoriškus sandorius, tačiau tai neapsiriboja. Paklauskite agento, jei tai yra vienintelis pasiūlymas.
Ši medžiaga nėra nei pasiūlymas parduoti, nei prašymas pirkti bet kokį saugumą. Informacija skirta tik diskusijoms ir informacijos tikslams. Juo nesiekiama pakeisti kompetentingo teisinio, mokesčių ar finansinio planavimo patarimų. Taikomi mokesčių kodai taikomi tik federalinei teisei. Atskiros valstybės gali turėti savo papildomus mokesčių kodus. Susisiekite su atitinkamu mokesčių ir teisės specialistu savo valstybėje. Ši informacija pateikiama iš šaltinių, kurie manoma esą patikimi, tačiau turėtų būti naudojami kartu su profesine konsultacija, atitinkančia jūsų asmeninę situaciją.
Rašant Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra "Lyon Real Estate" brokeris-advokatas Sakramentoje, Kalifornijoje.