Nuomininkai bendrai leidžia diversifikuoti
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Ar esate pavargę nuo tų vidurnakčio telefoninių pokalbių palaikymo ir nusidėvėjusių su savo nuomininkais? Galbūt esate nusivylęs, nes jūs persekiojate nuomos čekius ir remontininkus? Galbūt jūs tikrai norėtumėte parduoti savo nuomos ar mažo daugiabučio namo, bet jūs bijote mokesčių pasekmių. Iš tiesų galbūt jūs galvojau įsigyti naujo prekybos centro gabalėlį, tačiau jūs tikrai negalėsite pasipriešinti pirkimo grynaisiais pinigais ir niekada iš tikrųjų net nesumokėjote pinigų namuose .
Jei tai skamba kaip jūs, čia yra gera žinia. Naudodamiesi 1031 "Nuomininkų" bendrojoje biržoje, galite parduoti tą nuomos ar daugiabučio namo, išvengti kapitalo prieaugio mokesčio ir vis tiek išlaikyti savo pinigus dirbti jums. Bendrai nuomininkai, vadinami TIC, yra vienas iš geriausių būdų, kaip investuotojas gali dalyvauti nuosavybės teisių į vieną ar daugiau aukštos kokybės nekilnojamojo turto, tuo pat metu išsaugant turtą ir išvengiant galvos turto valdymo.
Nuomininkai bendrai 1031 biržoje leidžia diversifikuoti
Pavyzdžiui, pasakykite, kad parduodate "fourplex", kurį esate valdę 15 metų, ir turite 400 000 dolerių nuosavą kapitalą . Atsižvelgiant į skolos sumą, kurią jūs vis dar turite, jūsų naujos investicijos pirkimo kaina gali būti apie vieną milijoną dolerių. Nors tai yra daug pinigų, jūs vis tiek neturite teisės įsigyti tik vieno aukščiausio lygio turto. Tačiau, jei nuspręsite vietoj to investuoti į TIC, tai 400 000 dolerių nuosavybės vertybiniai popieriai galėtų įsigyti milijoną dolerių palūkanų už 30 000 000 dolerių institucinės vertės turtą.
"Common 1031 Exchange" "Nuomininkai" gali įvairinti keletą skirtingų savybių skirtingose geografinėse vietovėse. Galite investuoti į sandėlį ar saugojimo įrenginius, aukščiausios klasės viešbutį ar biurų kompleksą, ligoninę ar pagalbinę gyvenamąją vietą ar daugiabučių namą.
Šis diversifikavimas gali sumažinti jūsų investicijų portfelio riziką ir galbūt padidinti jo vertę.
Paprašykite patikimo patarėjo investicijoms, o ne asmeniui, kuris jus parduoda.
PAGALBA. Prieš investuodami į 1031 nuomininkus Bendrajame biržoje, įsitikinkite, kad patikimas advokatas peržiūrės dokumentus ir atliks tinkamą patikrinimą. Tai apima galimą subjekto, kuris parduoda vertybinius popierius, tyrimą, įskaitant įsitikinimą, kad subjektas yra tinkamai licencijuotas. Yra daug sukčių, turtingų greitų seminarų sukčių, dirbančių šiame verslo pabaigoje.
IRS taisyklės, taikomos nuomininkams bendrojo 1031 biržoje
Reikia atidžiai stebėti IRS taisykles, taikomas 1031 biržai, siekiant atidėti kapitalo prieaugį ir nusidėvėjimo susigrąžinimo mokesčius. Likvidaus turtas turi būti laikomas investicijoms arba naudojamas savininko prekyboje ar versle.
Penkių bendrųjų reikalavimų potencialiai sėkmingai TIC 1031 Exchange yra šie:
- 100% įplaukos iš pardavimo turi būti reinvestuotos, o komercinio nekilnojamojo turto vertė turi būti lygi arba didesnė už "Relinquished Property".
- Kvalifikuotas tarpininkas tampa paskirtuoju pardavėju ir turi visas pajamas, gautas parduodant "Relinquished Property".
- Yra 45 dienų identifikavimo laikotarpis, per kurį turi būti nurodytos bent trys "panašios rūšies" pakeitimo savybės raštu.
- Taisyklė 200% nurodo, kad galima nustatyti bet kokį keičiamų savybių skaičių, tačiau jų bendra vertė neturi viršyti 200% vertės "Relinquished Property".
- Jei trijų nuosavybės taisyklių ir 200% taisyklės netaikomos, komercinės nuosavybės rinkos vertė, kurią reikia įsigyti biržoje, turi sudaryti ne mažiau kaip 95% visų nustatytų nuosavybės visų tikrosios rinkos vertės .
Redagavo Elizabeth Weintraub. Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Kai pasirenkamas pakeičiamasis turtas, investuotojas turi 180 dienų nuo tos datos, kai perleidžiama nuosavybė buvo perkelta pirkėjui, kad uždarytų naują nuosavybę. Jei terminas investuotojo mokesčių deklaracijoje su bet kuriais pratęsimais mokesčių metų, kuriais buvo perleista nuosavybė, buvo anksčiau nei 180 dienų laikotarpis, tada 1031 mainai turi būti įvykdyti iki tos datos.
Investuotojai taip pat turėtų prisiminti, kad dalis šios 180 dienų laikotarpio gali būti panaudota per 45 dienų identifikavimo laikotarpį. Nėra 45 dienų taisyklės išplėtimų ir nėra išimčių, įskaitant savaitgalius ir atostogas. Jei terminas yra viršytas, visas keitimasis gali būti diskvalifikuotas, ir bus taikomos sankcijos ir mokesčiai.
Jei investuotojas perka dalinį palūkanų normą į daugiau nei vieną nekilnojamąjį turtą, patartina įsitikinti, kad numatytos uždarymo datos yra iki termino pabaigos.
Nuomininkai bendrojo valiutos keitimo sandoryje ir draudimo skyriuje
Būdamas TIC savininkas, jūs gausite atskirą dokumentą kaip bendrąjį nuomininką ir pavadinimo politiką, užtikrinančią jūsų procentinę nuosavybės dalį. Jūs turite tokias pačias teises kaip ir bet kuris kitas savininkas.
Grynųjų pinigų srautai ir nusipelno galimybės iš nuomininkų bendrai 1031 biržoje
Yra pajamų potencialas, proporcingas jūsų dalinei nuosavybei, kuri gali būti didesnė nei grynųjų pinigų srautas, kurį gavote iš savo ankstesnių investicijų.
Pinigų srautą gali kompensuoti nusidėvėjimas jūsų bazėje naujame pirkinyje.
Jūs taip pat dalijatės turto vertės padidėjimu, jei toks yra, jei jis bus parduotas. TIC laikomas vertingu turto planavimo įrankiu, nes jūsų įpėdiniai turėtų būti pagreitinto jūsų mirties bausme.
Redagavo Elizabeth Weintraub. Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Per dešimtojo dešimtmečio vidurį ir pabaigą investuotojai pateikė daug prašymų IRS, prašydami iš anksto priimti sprendimus dėl to, ar nekilnojamojo turto bendro intereso nuomininkai yra subjektas, kuriam gali būti taikomas 1031 skyriaus atidėjinys.
Atsakydama, 2000 m. Spalio mėn. IRS išleido Revenue Procedure 2000-46. Ši procedūra išreiškė susirūpinimą, kad kai kurie bendri santykiai nuomininkai gali būti laikomi partnerystėmis federalinių mokesčių tikslais ir todėl negali būti laikomi 1031 svarstymais.
IRS aiškiai nurodė, kad nebebus išduodama jokių išankstinių sprendimų. Šis sprendimas buvo panaikintas 2002 m. Kovo mėn., Po to - 2002-2002 m. Įplaukų procedūra.
Žinoma, kaip "Rev. Proc.", 2002-2002 m. Pajamų tvarka nustatė 15 taškų, kuriuos IRS peržiūrėtų, kai "svarstydamas prašymą priimti sprendimą, kad nedaloma dalinė palūkanos už nekilnojamojo turto nuomą nėra suinteresuota verslo subjektas " - tai reiškia, kad partnerystė, kuri nebūtų tinkama, gali sukelti keitimąsi rizika dėl audito ir mokesčių pasekmių.
Tačiau išankstinis sprendimas vis tiek bus beveik neįmanomas. Daug informacijos, reikalingos IRS peržiūrai, dar nėra prieinama, kol rėmėjas pasirengęs įsigyti turtą, uždaryti paskolą ir parduoti nuomininkams interesus. Todėl priežastis, dėl kurios dauguma rėmėjų tarybos išleidžia mokesčių paskyrimą "turėtų" ar "turės", esančią privačiame įdarbinimo memorandume.
Nuomininkų procedūros gairės bendrojo 1031 biržoje
Rev. Proc. nustatė aiškias bendros nuosavybės nuomininkų struktūros, finansavimo ir valdymo gaires. Tai leidžia nuo 2 iki 35 bendraturčių, nors rėmėjai ir skolintojai gali nustatyti mažesnes ribas kai kurioms savybėms, kurios paprastai yra nuo 10 iki 25 investuotojų.
Vyrą ir žmoną kartais traktuoja kaip vieną subjektą (priklausomai nuo valstybės teisės), ir nė vienas bendrasavininkas negali pateikti mokesčių deklaracijų kaip partnerystės. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę parduoti ar pertvarkyti savo dalines nuosavybes, bet tik siūlydamas jį parduoti kitiems. Yra proporcingas dalijimasis pelnu, taip pat skolos (hipoteka).
Naudodamas šias aiškesnes gaires, TIC pramonė pradėjo rimtai ir pritraukė daugiau naujų rėmėjų, brokerių / platintojų ir registruotų pakartojimų į rinką. Nuo dešimtojo dešimtmečio "Tenants" buvo didžiuliai susidomėję "Common 1031" biržose. Iš tiesų, nuo 2002 iki 2004 m. Nuosavo kapitalo augimas padidėjo 550% TIC. 2007 m. Uždarytų investicijų bendra vertė viršijo 8,5 mlrd. USD. Kai kurie teigia, kad šis skaičius yra dar didesnis - siekia 10 milijardų dolerių (įtraukiant finansinį svertą).
Nuomininkai, bendri akredituotų investuotojų pasiūlymai
Didžioji dauguma TIC pasiūlymų teikiama tik "akredituotoms investuotojams", o tai reiškia, kad turi būti įvykdyti tam tikri finansiniai kriterijai.
- Vieni investuotojai (arba kartu su sutuoktiniu) turi turėti neto vertę daugiau nei 1 mln.
- Per pastaruosius 2 metus gaunamos 200 000 USD pajamos, tikintis, kad tai tęsis.
- Bendros pajamos su sutuoktiniu per 300 000 USD per pastaruosius 2 metus, nes tikimasi, kad jie nepasikeis.
- Tokioms įmonėms kaip LLC, Partnership arba Corporation turi būti bent 5 mln. USD turtas arba, jei turtas yra mažesnis nei 5 mln. JAV dolerių, kiekvienas investuotojas turi būti akredituotas kaip fizinis asmuo.
Redagavo Elizabeth Weintraub. Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Investuotojas gali gauti vertingos pagalbos ieškant pakeičiamo turto iš vienos iš daugelio kompanijų, kurios specializuojasi 1031 "Exchanges" ir "Nuomininkų" tvarkymui iš 1031 "Exchanges". Šie TIC specialistai turi prieigą prie daugybės investicinių objektų ir dažnai atlieka įvairius deramo patikrinimo lygius, įskaitant kainų palyginimą, atskleidimą, grynąsias pajamas, ataskaitas apie laisvas darbo vietas ir tt
Paprastai rėmėjų įmonės panaudojo milžinišką pinigų sumą, struktūrizuojančią šiuos nekilnojamojo turto pasiūlymus, siekdamos užtikrinti, kad jie atitiktų IRS reikalavimus, taikomus TIC 1031 Exchange. Kartais rėmėjas susieja nekilnojamąjį turtą su pirkimo sutartimi ir tada rengia siūlymo dokumentus, dažnai vadinamuosius privataus paskyrimo memorandumą (PPM), kuris vėliau parduodamas per tarpininkus. Prieš rinkodarą keletas rėmėjų šalia nuosavybės, tačiau tai gali būti brangesni dėl išlaidų.
Įvertintas registruotų investicijų atstovas
- Pasirinkite registruotą investicijų atstovą, kuris specializuojasi TIC investicijose. Tai turėtų būti padaryta prieš parduodant savo investicinį turtą.
- Įvertinkite kai kurias galimas pakeitimo savybes. Kaip tai darote su savo registruotu investicijų atstovu, turėtumėte atidžiai stebėti kiekvieno pasiūlymo rėmėjus. Koks jų įrašas? Ar jų verslo organizavimo infrastruktūra yra tinkama? Ar jų vadovai, darbuotojai ir vadovybė yra kvalifikuoti?
- Įsitikinkite, kad jūsų investicijų atstovas turi serijos 7 ar serijos 22 licenciją kartu su serijos 63 arba serijos 66 licencija. Jis taip pat turėtų būti patyręs komercinio nekilnojamojo turto srityje ir turėti sėkmingų TIC mainų įrodymų.
Klausimai, kada paprašyti rėmėjų įmonių
- Ar rėmėjo programa yra gerai struktūriška ir sąžininga investuotojams?
- Ar siūlymas yra kruopščiai, teisiškai ir mechaniškai sukomponuotas tinkamai atskleisti informaciją?
- Ar dokumentuose išdėstyti tikslai atitinka?
- Ar su investicija susijusi rizika aiškiai nustatyta?
- Ar programa, turinti savo turtą, yra sukurta tikėtina, kad bus pasiekti tikslai?
- Ar numatyti tikslai yra pagrįsti atsižvelgiant į faktus?
- Kokios apsaugos priemonės ir atsargos yra?
Nuomininkai bendrojo 1031 biržoje investuotojui gali rinktis keletą savybių.
Paprastai reikalaujama, kad bent 100 000 JAV dolerių būtų investuota į akcijas, tačiau kiekviena siūloma nuosavybė turės mažiausią sumą, kuri bus nustatyta dalijant visą nuosavą kapitalą pagal galimą TIC palūkanų skaičių.
Kiekvienas PPM pasiūlymas turėtų būti vertinamas, išnagrinėtas ir lyginamas su kitais konkurso pasiūlymais. Turėtų būti tiriamos praeities, dabartinės ir būsimos numatomos išlaidos, finansinės informacijos apie nuomininkus, vietos ir aplinkosaugos klausimai, taip pat turėtų būti nagrinėjamas nekilnojamojo turto rinkos plotas.
Redagavo Elizabeth Weintraub. Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Kai kurios bendrovės, kurios tvarko TIC, atliko išsamų patikrinimą dėl įvairių galimų investicinių savybių. Norėdami tai padaryti, registruotų investicijų atstovai užbaigia deramą patikrinimą savo įmonės viduje, paprastai per savo deramo patikrinimo skyrių; o kiti siekia išorinių "deramo patikrinimo konsultantų" ir advokatų paslaugos.
Tipiški nuomininkai bendrais 1031 mainais
1031 Bendruosiuose biržose gyvenantys nuomininkai gali būti suskirstyti įvairiomis priemonėmis, o šiomis galimybėmis dažnai pateikiama valdymo ir finansavimo sistema.
Kartais siūloma negrąžinama paskola , kuri neleidžia skolintojui eiti paskolos gavėjo kito turto nevykdymo atveju. Skolininko garantija paskoloje apsiriboja turto verte.
Tačiau kai kurie skolintojai neseniai pradėjo reikalauti, kad atsakingas subjektas pasirašytų atsakomybę tuo atveju, jei iš turto gautos nuomos kainos nebūtų naudojamos grąžinant paskolą, o vietoj to yra nukreipiamos į remontą ir tt Kiti skolintojai yra nurodę, kad TIC ir, kartais kiekvienas atskiras pirkėjas turi garantuoti skolintojui bet kokius būsimus aplinkosaugos klausimus. Investuotojai yra raginami atidžiai išnagrinėti paskolų dokumentus ir PPM, kad būtų išvengta atsakomybės galimybės, viršijančios jų pradinę investiciją.
Atlikdami deramą TIC programų tyrimą, investuotojai turėtų atidžiai palyginti struktūrą ir atitiktį 15 Rev. Proc. Gairės. Sandoris, kuris iš esmės nukrypsta, gali būti, kad IRS jį uždrausta, todėl investuotojai bus investuojami į būsimas mokestines pasekmes.
Pasiūlymai yra suskirstyti pagal kiekvieno savininko pasirašytą dokumentą, suteikiantį rėmėjui teisę tvarkyti kasdienį turto valdymą. Gali būti pagrindinė nuoma arba valdymo sutartis, kurioje yra nuokrypiai nuo to, kaip nuomos ir surinktos lėšos skirstomos TIC bendraturčiams.
Pasiūlymuose taip pat gali būti bendrų susitarimų nuomininkai, kuriuose aprašomas atskirų investuotojų ir kitų TIC bendraturčių santykis. TIC taip pat gali būti struktūrizuota kaip specialiosios paskirties subjektas (SPE), kuriame nėra asmenų, kurie būtų įtraukti į sąrašą kaip savininkai. Pagal SPE, viena ribotos atsakomybės bendrovė įsigyja ir valdo TIC palūkanas. Ši struktūra suteikia papildomą atsakomybės apsaugos lygį bendrai savininkams ir skolintojui. Paprastai TIC rėmėjas nebus atsakingas už investicijų valdymą ir turi būti įdarbintas nepriklausomas valdymas.
Ar nuomininkai yra bendrieji biržos vertybiniai popieriai ar nekilnojamasis turtas?
Dauguma rėmėjų traktuoja TIC investicijas kaip vertybinius popierius, nes jie atitinka saugumo apibrėžimą valstybėje, kurioje yra turtas, arba įvairiose valstybėse, kur rėmėjas ketina pasiūlyti jį parduoti. Tai reiškia, kad tik licencijuoti vertybinių popierių prekiautojai gali parduoti šias investicijas, prižiūrėdamos SEC . Vis dėlto visi TIC interesai, įskaitant tuos, kurie yra vertybiniai popieriai, perduodami aktais, o dauguma valstybių jas klasifikuoja kaip nekilnojamąjį turtą.
Klausimas, ar investavimas į nekilnojamąjį turtą yra saugumas, gali būti sudėtingas, o problema kelia didelį suspaudimą.
Nors TIC palūkanų pirkimas yra nekilnojamojo turto sandoris 1031 tikslais, dauguma yra parduodami kaip vertybiniai popieriai. Tačiau nenuostabu, kad kai kurie rėmėjai ir toliau parduoda TIC palūkanas kaip nekilnojamąjį turtą ir nerenka jų kaip vertybinių popierių.
Kadangi nekilnojamojo turto brokeriai paprastai dalyvauja parduodant "Relinquished Property", prekybos TIC aukcionai per tuos pačius brokerius atrodo logiška, nes jie gali nustatyti būsimus investuotojus. Konfliktas yra FINRA, (finansų sektoriaus reguliavimo tarnybos) ir Vertybinių popierių ir biržos komisijos taisyklėse, kuriose draudžiama mokėti komisinius visiems, kurie neturi vertybinių popierių licencijų.
Tai veiksmingai pašalina referencinių mokesčių ar komisinių sumokėjimą nekilnojamojo turto makleriams. Deja, šios taisyklės, skirtos investuotojams apsaugoti, nerekomenduoja nekilnojamojo turto specialistų pateikti TIK sandorio pranašumus 1031 mainų klientams.
Nuomininkų paklausa bendroje 1031 biržoje yra stipri
Investuotojas turėtų laikyti TIC nuosavybe, kuri laikoma vidutinio ir ilgalaikio investicijų. Jei likvidumas yra svarbus, reikėtų apsvarstyti alternatyvias galimybes.
Nuomininkų poreikis bendrose savybėse ir toliau didėja kiekvienais metais. Pakanka pasakyti, kad tiesioginis TIC rinkos greitis ir 1031 mainų procesas gali būti bauginami investuotojams, kurie nėra susipažinę su TIC, tačiau pelno ir mokesčių taupymo galimybės yra didžiulės.
Vertybiniai popieriai, siūlomi per bet kurią vertybinių popierių bendrovę, turėtų pasiūlyti jums panašų pareiškimą, kuriuo negalima pasikliauti:
Ši medžiaga nėra nei pasiūlymas parduoti, nei prašymas pirkti bet kokį saugumą. Informacija skirta tik diskusijoms ir informacijos tikslams. Juo nesiekiama pakeisti kompetentingo teisinio, mokesčių ar finansinio planavimo patarimų. Taikomi mokesčių kodai taikomi tik federalinei teisei. Atskiros valstybės gali turėti savo papildomus mokesčių kodus. Susisiekite su atitinkamu mokesčių ir teisės specialistu savo valstybėje. Ši informacija pateikiama iš šaltinių, kurie manoma esą patikimi, tačiau turėtų būti naudojami kartu su profesine konsultacija, atitinkančia jūsų asmeninę situaciją.
Redagavo Elizabeth Weintraub. Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.