Kaip veikia su hipoteka grąžinami vertybiniai popieriai, kol jie to nepadarė
Kai investuojate į MBS, perkate teises gauti hipotekų rinkinį.
Tai apima mėnesines išmokas ir pagrindinės sumos grąžinimą. Kadangi tai yra apsauga, galite nusipirkti tik dalį hipotekos. Jūs gaunate lygiavertę mokėjimų dalį. MBS yra išvestinė priemonė, nes ji gauna savo vertę iš pagrindinio turto.
Kaip veikia hipotekos apsauga
Pirma, banko ar hipotekos įmonė teikia būsto paskolą. Tada bankas tą paskolą parduoda investiciniam bankui . Jis naudoja iš investicinio banko gautus pinigus, kad gautų naujas paskolas.
Investicinis bankas prideda paskolą į hipotekų rinkinį su panašiomis palūkanų normomis . Tai supakuoda į specialią tam tikslui sukurtą bendrovę. Tai vadinama specialiosios paskirties transporto priemone arba specialiosios paskirties transporto priemone. Tai leidžia išlaikyti hipotekos vertybinius popierius atskirai nuo kitų banko paslaugų. SPV parduoda hipotekinius vertybinius popierius. Hipotekos lieka SPV.
Vyriausybės agentūros taip pat dalyvauja daugumoje hipotekinių vertybinių popierių.
Tai Fannie Mae , Freddie Mac ir Ginnie Mae. Fannie Mae ir Freddie Mac tiek pirkti ir parduoti MBS. Federalinė vyriausybė garantuoja mokėjimus. Tie, kurie nusipirko MBS, žinojo, kad jie neprarastų savo investicijų. Ginnie Mae taip pat garantuoja, kad investuotojai gautų mokėjimus. (Šaltinis: "Hipotekos užtikrinami vertybiniai popieriai", SEC.)
Hipotekos užtikrintų vertybinių popierių rūšys
Paprasčiausias MBS yra pratęsimo dalyvio sertifikatas . Ji moka turėtojams teisingą dalį pagrindinių ir palūkanų mokėjimų už hipotekos paketą.
2000 m. Pradžioje MBS rinka išaugo labai konkurencingai. Bankai sukūrė sudėtingesnius investicinius produktus klientams pritraukti. Pavyzdžiui, jie sukūrė užstatytus skolinius įsipareigojimus dėl paskolų, išskyrus hipotekas. Tačiau jie taip pat taikė šią išvestinę strategiją MBS.
Investiciniai bankai paskirstė hipotekos paketus į panašias rizikos kategorijas, vadinamąsias dalis . Mažiausiai rizikinga dalis apima pirmuosius trejus mokėjimo metus. Labiausiai tikėtina, kad paskolos gavėjai mokės pirmuosius trejus metus. Dėl reguliuojamo dydžio hipotekos, šiais metais taip pat yra mažiausios palūkanų normos.
Kai kurie investuotojai pageidavo rizikingesnių dalių, nes jie turi aukštesnes palūkanų normas . Tos dalys buvo nuo ketvirtos iki septintos mokėjimo metų. Kol palūkanų normos išliks žemos, pavojus liko nuspėjamas. Jei paskolos gavėjas iš anksto sumokėjo hipoteką, nes jis ar ji refinansavo, tada investuotojai grąžino pradinę investiciją.
Rizika augo, kai padidėjo palūkanų normos. Reguliuojamo dydžio hipotekos paskolos buvo sugriauta, kai padidėjo jų mokėjimai.
Jie negalėjo refinansuoti, nes palūkanų normos buvo didesnės. Tai reiškė, kad jie dažniau nutinka. Investuotojai viską prarado. Štai Ryan Gosling, paaiškindamas jį filme The Big Short .
Hipotekos užtikrintos vertybiniai popieriai pakeitė būsto pramonę
Hipotekinių vertybinių popierių išradimas visiškai pakeitė būsto, bankų ir hipotekų verslą. Iš pradžių hipotekiniai vertybiniai popieriai leido daugiau žmonių pirkti namus. Per nekilnojamojo turto bumą daugelis bankų ir hipotekinių kompanijų paskolos be pinigų sumažėjo. Tai leido žmonėms patekti į hipotekas, kurio jie negalėjo sau leisti. Kreditoriai nerūpi. Jie žinojo, kad galės parduoti paskolas, o ne sumokėti pasekmes, kai skolininkas nevykdys įsipareigojimų.
Tai sukūrė turto burbulą . Tai 2006 m. Sprogo hipotekos hipotekos krize .
Kadangi tiek daug investuotojų, pensijų fondų ir finansų įstaigų turėjo hipotekinius vertybinius popierius, visi patyrė nuostolių. Tai sukūrė 2008 m. Finansų krizę .
Kaip hipotekos atsargos buvo neteisingos
Prezidentas Lyndon Johnson sukūrė hipotekinius vertybinius popierius, kai jis įgaliojo 1968 m. Chartijos aktą. Taip pat sukūrėme Fannie Mae . Jis norėjo suteikti bankams galimybę parduoti hipotekas. Tai atlaisvintų lėšas skolinti daugiau namų savininkų.
LBJ nesitikėjo, kad Chartijos įstatymas pašalintų gerą skolinimo praktiką. Bankai greitai suprato, kad nebeturės patirti nuostolių, jei paskolos gavėjas nesumokėtų paskolos. Bankai sumokėjo už paskolos suteikimą, bet nesuprato, jei paskola buvo bloga. Jie nebuvo tokie atsargūs, kaip skolintojų kreditingumas.
Hipotekos užtikrinami vertybiniai popieriai taip pat leido nebankinėms finansų įstaigoms patekti į hipotekos verslą. Prieš MBS, tik bankai turėjo pakankamai didelių indėlių, kad gautų ilgalaikes paskolas. Jie turėjo gilias kišenes laukti, kol šios paskolos būtų grąžintos po 15 ar 30 metų. MBS išradimas reiškia, kad skolintojai iš karto grąžino pinigus iš antrinės rinkos investuotojų. Hipotekiniai skolintojai kilo visur. Jie taip pat nebuvo pernelyg atsargūs dėl savo klientų mokumo. Tai sukūrė didesnę konkurenciją tradiciniams bankams. Jie turėjo sumažinti standartus, kad galėtų konkuruoti.
Blogiausia, MBS nebuvo reguliuojama. Federalinė vyriausybė reguliuoja bankus, kad užtikrintų jų indėlininkų saugumą. Tačiau šios taisyklės netaikomos MBS ir hipotekos makleriams . Banko indėlininkai buvo saugūs, bet MBS investuotojai apskritai nebuvo apsaugoti.