Panašių savybių apibrėžimas per metus pasikeitė
Įveskite 1031 mokesčių atidėtą mainus. Daugeliui mokesčių mokėtojų tai panašu į pinigus iš dangaus.
1031 mainai atidėti mokesčius
"1031" biržoje minimas kaip didžiausias turtas, kurį vis dar gali naudotis mokesčių mokėtojai. Tai buvo didžiulė daugybės finansinių burtininkų ir nekilnojamojo turto guru sėkmės strategijos dalis. Vadovaudamasis savo pavadinimu iš Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriaus, apmokestinamas atidėtasis mainus leidžia mokesčių mokėtojui parduoti pajamas, investicijas ar verslo turtą ir pakeisti jį turtu, panašiu į natūra .
Kapitalo prieaugis parduodant šią nuosavybę atidedamas arba atidedamas tol, kol IRS taisyklės bus atidžiai laikomasi. Tai yra protinga mokesčių ir investavimo strategija, taip pat turto planavimo įrankis. Teoriškai investuotojas galėtų ir toliau atidėti investicinio turto kapitalo prieaugį iki mirties , galėdamas išvengti visų jų kartu.
1984 m. Įstatymai pakeitė kai kuriuos aspektus
Pradžioje "panašaus pobūdžio mainų" metu terminas buvo priimtas gana pažodžiui ir dažnai kelia sunkumų.
Pavyzdžiui, jei jums priklausė trijų aukštų mūrinis daugiabutis pastatas, kurį norėjote parduoti per 1031 mainų, turėtumėte rasti kitą trijų aukštų mūrinį pastatą, kurio savininkas norėjo apsikeitimo sandorį. Tuomet du susitiks, o pasikeitimas vyks.
Praeityje biržoje nebuvo laiko apribojimų.
IRS pareikalavo griežtesnės šio proceso kontrolės, dėl ko Kongresas praėjo 1984 m. 1031 dalies a punkte. Šie teisės aktai apribojo atidėtus mainus, toliau apibrėžė "panašaus tipo" turtą ir nustatė mainų užbaigimo tvarkaraštį.
Kvalifikacinis
Nekilnojamasis turtas, laikomas verslo tikslais ar investicijoms, atitinka 1031 "Exchange". Asmeninė gyvenamoji vieta nėra tinkama, ir apskritai nekilnojamojo turto sutvarkymo ir apyvartos turtas taip pat neatitinka reikalavimų, nes jis atitinka nekilnojamojo turto kategoriją, kuri laikoma pardavimui. Atostogos ar antrieji namai, kurie nėra laikomi nuomos mokesčiais, neatitinka 1031 gydymo sąlygų; tačiau pagal mokesčių kodekso 280 straipsnį, kuris gali būti taikomas šioms savybėms, yra naudojimosi testas. Šiuo atveju reikėtų konsultuotis su mokesčių specialistu.
Žemė, kuri yra kuriama, ir turtas, nupirktas perparduoti, neatitinka mokesčių atidėjimo. Atsargos, obligacijos, užrašai, inventoriaus turtas ir naudingas partnerystės interesas nėra laikomi "panašios rūšies" nuosavybe mainų tikslais.
Šiandieninė 1031 apsikeitimo sandorio forma turi būti "keitimasis", o ne tik vieno turto pardavimas, paskui įsigyjant kitą. Pirma, parduodamas turtas ir nauja pakeičianti nuosavybė turi būti laikomi investavimo tikslais arba produktyviam naudojimui prekyboje ar versle.
Jie turi būti "panašios rūšies" savybės.
Šie nekilnojamojo turto apsikeitimo sandoriai atitinka reikalavimus, reikalingus kvalifikuotam "panašios rūšies" turtui keistis:
- Biurą mainais už prekybos centrą
- Prekybos centras mainais už žemę
- Žemė mainais už pramoninį pastatą
- Daugiabutis pastatas mainais už pramoninį pastatą
- Vienos šeimos nuoma mainais už bendrą (TIC) turtą turinčių nuomininkų
Šiandien jūs galite apeiti šį plytų gyvenamąjį pastatą žaliavinei žemei, sandėliui ar mažam biurui. Tačiau yra griežtų laiko apribojimų, kurie turi būti įvykdyti, arba 1031 "Exchange" nebus leidžiama ir bus nustatytos mokesčių pasekmės.
Iki 1984 m. Beveik visi mainai vyko tuo pačiu metu, kai buvo uždarytas ir perduotas parduotas turtas ("Relinquished Property") ir perkeliamas naujas nekilnojamasis turtas (pakeičiamasis turtas).
Be problemų, iškilusių ieškant tinkamo turto, iškilo sunkumų tuo pat metu perkeliant pavadinimus ir lėšas. Ne taip šiandien.
Vėluojama 1031 "Exchange" vengia tų problemų iki 1984 m., Tačiau dabar nustatomi griežtesni terminai. Mokesčių mokėtojas, kuris nori užbaigti mainus, išvardo ir parduoda turtą įprastu būdu. Kai pirkėjas žengia į priekį ir pirkimo sutartis įvykdoma, pardavėjas įveda keitimo sutartį su kvalifikuotu tarpininku, kuris savo ruožtu tampa pardavėjo pakaitalu. Valiutų keitimo sutartyje paprastai reikalaujama perduoti pardavėjo sutartį tarpininkui. Uždarymas vyksta ir, kadangi pardavėjas negali liesti pinigų, tarpininkas gauna iš pardavėjo gautų pajamų.
Keitimai praleidžia laiko apribojimus
Tuo metu prasideda pirmasis laiko apribojimas, 45 dienų taisyklė dėl identifikavimo. Mokesčių mokėtojas turi arba uždaryti, ar raštu identifikuoti potencialų keičiamą turtą per 45 dienas nuo pirminio turto uždarymo ir perdavimo. Laikotarpis nėra apyvartinis, apima savaitgalius ir atostogas, o IRS nesudarys išimčių. Jei viršysite terminą, visas jūsų keitimasis gali būti diskvalifikuotas, o mokesčiai tikrai bus laikomasi.
Pakaitinių savybių tipai, skirti nustatyti:
- Trys savybės, neatsižvelgiant į jų tikrosios rinkos vertės.
- Bet koks nekilnojamasis turtas, jei jų bendra tikroji rinkos vertė identifikavimo laikotarpio pabaigoje neviršija 200% bendros perleidžiamosios nuosavybės rinkos vertės iš perleidimo datos.
- Jei trijų nuosavybės taisyklių ir 200% taisyklės viršijama, keitimai nepavyko, jei mokesčių mokėtojas įsigyja 95% visų nustatytų nuosavybės tikrųjų rinkos verčių.
Kas yra "Boot"?
Iš tiesų, dauguma investuotojų laikosi trijų nuosavybės taisyklių, kad jie galėtų atlikti išsamų patikrinimą ir pasirinkti tą, kuris labiausiai tinka. Paprastai tikslas yra prekyba, kad būtų išvengta "įkrovos" perkėlimo ir neapmokestinama.
"Boot" yra bet kokio papildomo turto, gaunamo mokesčių mokėtojo per mainus, pinigai ar teisinga rinkos vertė. Pinigai apima visus grynųjų pinigų ekvivalentus, skolas, įsipareigojimus, kuriems taikomas pakeistas turtas. Tai yra "neigiamos rūšies" nuosavybė, ir taisyklės, reglamentuojančios ją keičiantis, yra sudėtingos. Pakanka pasakyti, be ekspertų patarimų, "boot" gavimas gali sukelti mokesčių.
Atsižvelgiant į 180 dienų taisyklę
Pasirinkus pakaitinį turtą, mokesčių mokėtojas turi 180 dienų nuo tos datos, kai perleidžiamas turtas buvo perkeltas į pirkėją, kad uždarytų naują pakeičiamą turtą. Tačiau, jei investuotojo mokesčių deklaracijos terminas su bet kuriais pratęsimais už tuos mokestinius metus, kuriais buvo parduodamas Likęs turtas, yra ankstesnis už 180 dienų laikotarpį, tada mainai turi būti užbaigti iki tos ankstesnės datos. Atminkite, kad dalis šio laikotarpio jau buvo naudojama identifikavimo laikotarpiu. Nėra šios taisyklės išplėtimų ir nėra išimčių, todėl patartina užduotis užduoti iki galutinio termino.
Kadangi pagal įstatymą reikalaujama, kad mokesčių mokėtojas neliestų pirmojo sandorio pajamų, kvalifikuotas tarpininkas įsigyja pardavėjo pakeičiamą turtą uždarymo metu ir po sandorio užbaigimo, tada perveda jį mokesčių mokėtojui.
Ar ne už tai investuotojai
Tai yra pagrindinis aprašymas, kaip sėkmingai veikia 1031 "Exchange". Priklausomai nuo mokesčių mokėtojo padėties, turto atsisakymo rūšis ir keičiamo turto savybės gali būti susiję su kitais Biržos aspektais. Jo užbaigimas gali tapti sudėtingas, ir visada reikėtų konsultuotis su ekspertais. Tai nėra uždavinys "padaryti save" investuotojui.
Naudojant "1031 Exchange" galią kurti ir išsaugoti turtą ir turtą, generuoti pinigų srautus iš investicijų, pertvarkyti, diversifikuoti ir konsoliduoti nekilnojamojo turto valdas yra kiekvieno savininko investicinio turto Jungtinėse Amerikos Valstijose teisė. Amerikos mokesčių mokėtojai niekada neturėtų mokėti kapitalo prieaugio mokesčių už savo investicinio turto pardavimą, jei jie ketina reinvestektuoti tuos pajamas daugiau investicinio turto. Vertybiniai popieriai, siūlomi per "Pacific West Securities, Inc." Narys FINRA / SIPC.
Ši medžiaga nėra nei pasiūlymas parduoti, nei prašymas pirkti bet kokį saugumą. Informacija skirta tik diskusijoms ir informacijos tikslams. Juo nesiekiama pakeisti kompetentingo teisinio, mokesčių ar finansinio planavimo patarimų. Taikomi mokesčių kodai taikomi tik federalinei teisei. Atskiros valstybės gali turėti savo papildomus mokesčių kodus. Susisiekite su atitinkamu mokesčių ir teisės specialistu savo valstybėje. Ši informacija pateikiama iš šaltinių, kurie manoma esą patikimi, tačiau turėtų būti naudojami kartu su profesine konsultacija, atitinkančia jūsų asmeninę situaciją.
C. Grant Conness, prezidentas, 1031 alternatyvų grupė
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.