Apibrėžimas: atidarytas sąrašas suteikia savininkui galimybę parduoti savo namus savininku . Tai yra neekskluzuojamas susitarimas, ty savininkas gali vykdyti atvirą aukcioną daugiau nei vienam nekilnojamojo turto tarpininkui ir sumokėti tik tarpininką, kuris atneša galimą pirkėją, kurio pasiūlymas priklauso savininkui.
Didelis skirtumas yra tai, kad savininkas tikriausiai sumokės tik pardavimo brokerio komisinį mokestį, kuris yra maždaug pusė tipiškų mokesčių.
Priežastis yra todėl, kad savininkas nėra atstovaujamas. Todėl savininkai nemoka tarpininko, kuris atstovauja savininkui, bet moka brokerį, kuris atstovauja pirkėjui. Tačiau "kicker" yra tai, kad jei savininkas pati randa pirkėją, savininkas niekam nieko nebus skolingas.
Kodėl pardavėjas turi naudoti atvirą sąrašą?
Pavyzdžiui, pardavėjai gali apsvarstyti galimybę pateikti atvirą sąrašą išimtinės teisės į parduoti , jei rinkoje yra daug pirkėjų. Taip yra todėl, kad atidarytą sąrašą galima derėtis atskirai su kiekvienu nekilnojamojo turto brokliu, o komisiniai gali būti skirtingi ar tapatūs, nesvarbu, dėl ko gali būti deramasi. Tai suteikia pardavėjui daugiau lankstumo, nors jis gali apriboti pirkėjų, kurie norėtų pirkti namus, skaičių.
Tačiau, jei rinkoje yra daugiau pirkėjų nei patyrusių aukcionų pardavėjų, pardavėjas neretai kelia didelę riziką, atidaręs keletą brokerių.
Pagrindinė rizika gali būti visų nekilnojamojo turto pirkėjų stygius. Nepamirškime, pardavėjas taip pat pasilieka galimybę parduoti namus pati. Jei ji nustato savo pirkėją, ji jokiai komisijai neprivalo mokėti komisinių.
Kai kurie pardavėjai mano, kad jie gali tinkamai reklamuoti namus ir pasiekti pirkėjus internetu, todėl nemato priežasties samdyti agentą .
Kartais jie ignoruoja faktą, kad agentai daug daugiau pritraukia prie stalo nei paprasčiausiai sugeba rasti būsimąjį pirkėją. Pavyzdžiui, patyręs nekilnojamojo turto agentas gali pasiūlyti pardavėjui galimybę išvengti bendrų klaidų. Pardavėjai, dar nepadarę klaidų, ne visada atpažįsta šią vertę, kol nepadarys klaidos, ir tai yra per vėlu.
Kodėl agentai sutinka su atviru sąrašu?
Agentai, kurie dirba su daugeliu pirkėjų, gali sutikti su atvirojo sąrašo sąlygomis, jei jie nori garantuoti, kad jie sumokės už pirkėjo pardavimą pardavėjui. Naudodami atvirą sąrašą, agentai paprastai nereklamuoja turto ar neišleidžia pinigų reklamai, nebent jie yra gana tikri, kad atsakantys pirkėjai susisieks tik su šiuo agentu.
Turtas gali būti unikalus, labai ypatingas, kuris kreipiasi į daugelį pirkėjų, ir agentas gali matyti atvirą sąrašą kaip vienintelį sprendimą, nes pardavėjas nesutinka su išimtiniu teisių į parduoti sąrašu. Labai neįprasta atvykti į MLS, kur dirbu Sakramentu, atidarytus sąrašus, ir aš niekada nepateiku savo sandėriu atviru numeriu, bet tai nereiškia, kad tai nėra perspektyvi alternatyva.
Manau, kad kai kuriuose kaimo vietovėse atidarytos aukcionai gali būti vertingi pardavėjams, kurie nenori prisiimti įsipareigojimų vienam nekilnojamojo turto tarpininkavimui.
Kaimo vietovių sąrašai dažniausiai apima dideles teritorijas, o žodžiu - greitai. Pardavėjai šalyje gali užsiregistruoti kiekviename rajone veikiančio brokerio, jei brokeriai nori, ir mokėti tik tarpininką, kuris galiausiai pateikia laimėtą pasiūlymą.
Neigiamas dalykas yra tai, kad pardavėjas paprastai neturi atstovavimo. Nė vienas atstovas negali patikėti pardavėjui arba padėti pardavėjui derėtis, patikrinti namus ar atskleisti informaciją. Nėra jokių išgalvotų nuotraukų, oro kelionių, trimačių patobulinimų, profesionalių rinkodaros ar derybų. Tiesą sakant, pardavėjas iš tiesų moka kitą agentą derėtis dėl pirkėjo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
Pavyzdžiai: Marija atidarė sąrašą trijose nekilnojamojo turto kompanijose: "Smith Brokerage", Allen Realtors ir "All City Agents".
"Smith Brokerage" atnešė jai pirkėją, pateikusį priimtiną pasiūlymą, todėl Marija sumokėjo Smith Brokerage už atstovavimą pirkėjui. Kiti du brokeriai gavo nuttino ".