Apibrėžimas: išskirtinis agentūrų sąrašas yra panašus į atvirą sąrašą , išskyrus atvejus, kai pagrindinis skirtumas yra tarpininkas, kuris atstovaus pardavėjui. Pardavėjas vis tiek gali pasilikti teisę parduoti nuosavybę ir tokiu atveju nemokėti komisinių . Brokeris gali bendradarbiauti su kita tarpininkavimo paslauga, o tai reiškia, kad antroji tarpininkavimo veikla galėtų atnešti potencialų pirkėją, kurio pasiūlymą pardavėjas pripažįsta. Paprastai brokeriui mokama sąskaita, kuri yra dalijama su pardavimų tarpininku, taigi pardavėjas moka abi komisijos puses (įtraukimas į sąrašą ir pardavimas).
Kodėl savininkas turi susitarti dėl išskirtinio agentūrų sąrašo?
Išskirtinis agentūrų sąrašas kartais naudojamas kaip kompromisas. Tai yra galimybė parduoti savininkui (FSBO) pardavėjui, kuris sako, kad ji nori parduoti savo namus pati, tačiau jei ji samdo nekilnojamojo turto agentą , kodėl ji samdo, sakyk, "Super Duper Realty" tarpininką. Priežastis, kodėl "Super Duper Realty Brokerage" turėtų tokį sąrašą, nes tai gali būti geresnė, nei jokio sąrašo, ir taip pat yra didžiulė galimybė, kad pardavėjas neparduos savęs kaip pardavėjo savininko.
Daugybė FSBO galų gale atsisako, kai namuose neparduoda, ir jie samdo nekilnojamojo turto agentą. NAR, Nacionalinė Nekilnojamojo turto asociacija, apklausos rodo tik apie 22% FSBOs, yra sėkmingos be nuomininkų nekilnojamojo turto.
Išskirtinis agentūros susitarimas suteikia abiem šalims šiek tiek to, ko jos nori. Galbūt pardavėjas tikisi parduoti namus pati.
Galbūt "Super Duper Realty Brokerage" tikisi išimtinės teisės parduoti susitarimą dėl pardavimo ir pageidauja, kad būtų sumokėta už pastangas. Nenuostabu, kad nekilnojamojo turto agentūra nori išimtinio pirkimo sutarties, sutarties, kuri mokės tik "Super Duper Realty Brokerage", o ne konkuruojantį brokerį.
Jei konkuruojantis tarpininkas atneša pirkėją, "Super Duper Realty Brokerage" sumoka šį tarpininką.
Išskirtinio agentūros susitarimo vidinė veikla
Išskirtinio atstovavimo sutarčių sąrašas reiškia tik "Super Duper Realty Brokerage" gali atstovauti pardavėjui. Tai savaime yra dalinė "Super Duper Realty" tarpininkavimo pergale. Tačiau, suteikiant pardavėjui teisę parduoti namus, ji suteikia pardavėjui galimybę išvengti komisinių, jei ji turėtų surasti savo pirkėją. Tokiu atveju pardavėjas negaus jokio atstovavimo iš tarpininkavimo, o pirkėjas greičiausiai taip pat nebūtų atstovaujamas. Abi šalys gauna dalinę naudą, atsižvelgdamos į savo atitinkamas nuomones.
Iš praktinės pusės išskirtinis agentūrų sąrašas apima išsamią stebėseną. Pagal išimtinę agentūros sąrašą, greičiausiai tarpininkavimas valdytų visus ryšius su kitais brokeriais ir namų pirkėjais, kad įrodytų, kad galutinis pirkėjas atsirado per "Super Duper Realty" tarpininkavimo pastangas. Tai trūksta tarpininkavimo požiūriu, nes išimtinė teisė parduoti sąrašą įtraukiama į biržos prekybos agentą, neatsižvelgiant į tai, kaip pirkėjas sužinojo apie nekilnojamąjį turtą, ir tai yra apsauga, kurią reikalauja daugelis pagrindinių brokerių.
Kodėl daugiau agentų nenaudoja išskirtinių agentūrų sąrašų?
Per didelė stebėsena yra viena iš priežasčių, dėl kurios šiandien mes nematome daugybės išimtinių agentūrų sąrašų. Iš tiesų, jei jūs paprašėte nekilnojamojo turto agento paaiškinti jums išskirtinę agentūrą, dauguma agentų, bet aš negaliu. Ne todėl, kad jie to nesupranta, nors tai gali būti priežasties dalis, tačiau dėl to, kad labai nedaugelis naudoja tokius susitarimus. Išskirtinis agentūrų sąrašas rodo galimybę, kad agentas gali išleisti daug pastangų, dėl kurių nėra jokio finansinio atlygio.
Kitas kompromisas, kurį taikė kai kurie agentai, yra nustatyti laikotarpį išskirtiniame agentūrų sąraše ir jei pardavėjas negali pateikti pirkėjo per savo pastangas, pavyzdžiui, 30 dienų, pavyzdžiui, šalys gali sudaryti atskirą susitarimą automatiškai konvertuoti įrašą į išimtinę teisę parduoti sąrašą tuo metu.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
Dažniausiai pasitaikančios klaidos: inkliuzinė agentūra
Pavyzdžiai: savininkas suteikė "Smith Brokerage" išskirtinę atstovavimo sutartį. Kadangi Smithas atrado pirkėją, Smith uždirbo abiejų komisijos galus ir veikė kaip dvigubas agentas.