Ar domėjote, kokie skirtumai tarp kooperacijų ir kondotų? Tu ne vienas. Nors tai gali nustebinti, kad jūs sužinojote, kad "condos" tapo populiari iki 1960-ųjų. Kai " FHA" gairės galiausiai leido finansuoti "condos", "condo" komplekso koncepcija atsirado. Prieš tai bendradarbiavo beveik visi pastatai, kuriuos leido daugelis kelių savininkų. Šiandien daugumoje kooperatyvų ar kooperatinių būstų rasite didinguose didmiesčių miestuose.
Žmonės linkę bendradarbiauti su Niujorku, tačiau taip pat galite rasti kooperatyvų didžiuosiuose miestuose, pavyzdžiui, San Franciske, Mineapolio, Vašingtone, Atlante, Bostone, Sietle, Indianapolyje, Detroite ir Čikagoje, Tuksone ir Feniksu. įskaitant keli Floridoje ir kiti, apibarstyti visoje Rytų pakrantėje.
Kas yra koopas?
Kooperacija tikrai nėra nekilnojamasis turtas. Nekilnojamasis turtas yra žemė, kartu su bet kokiais struktūriniais patobulinimais, įskaitant požemines ir oro teises. Vietoj to, kooperacija yra korporacija. Kai pirkėjas perka kooperaciją, pirkėjas perka akcijas korporacijoje ir teisę užimti tam tikrą vienetą. Kooperacinis pirkėjas neperka vieneto ar pačios pastato dalies.
Be to, bendradarbiaujantis pirkėjas gali arba negalės finansuoti kooperacijos pirkimo. Ne kiekvienas bankas atliks kooperacinę paskolą. Tarp bankų, kurie atliks "co-op" paskolą, ne kiekvienas kooperatyvas kvalifikuojamas kaip kvalifikuotas pastatas.
Pirkėjai turėtų patikrinti savo skolintoją, kad sužinotų, ar kooperacija yra patvirtintame sąraše.
Kooperacinis pirkėjas taip pat moka mėnesinį mokestį už bendradarbiavimą. Į šį mokestį įeina prorata dalis pastato hipoteka , jei tokia yra; durininko durys, techninės priežiūros personalas, galbūt pastato viršininkas; statinio draudimas; nuolatinė priežiūra, priežiūra ir valymas bendrų zonų, įskaitant nekilnojamojo turto mokesčius.
Kalbant apie kritikus, vienas iš galimų trūkumų bendrovei yra tai, kad savininkas dažnai moka dvi hipotekas. Ji mokės savo hipoteką už kooperatyvą ir pastato hipoteką už kooperaciją, kuri taip pat galėtų būti refinansuota paskola, kad būtų galima sumokėti kapitalo patobulinimus pastatui.
Kas yra būstas?
Skirtingai nuo kooperacijos, kai pirkėjas perka būstą, pirkėjas perka nekilnojamąjį turtą. Pirkėjas turi erdvę tarp sienų, grindų ir lubų, paprastai iki vidurio. Vienetas vertinamas atskirai mokesčių tikslais, o pirkėjas moka mokesčius tiesiogiai apskrities vertintojui (arba paskolos davėjo sąskaitoje ).
Butas gali būti finansuojamas atskirai, o turtas yra užtikrintas pasitikėjimo aktu ar hipoteka, priklausomai nuo valstybės įstatymų. Buto konstrukcinis dizainas yra atskiras vienetas, kuris gali būti vienos istorijos, daugybės istorijų ar net atskirti. Pavyzdžiui, aš turiu vienos šeimos namus Havajuose, kuris vadinamas "condo", tačiau jis yra savarankiška struktūra su savo kieme.
Buto pirkėjas taip pat, kaip co-op pirkėjas, moka mėnesinius mokesčius. Šie mokesčiai mokami namų savininkų asociacijai . Mokesčiai už HOA mokestį už bendrų patalpų, pastato išorės, stogo, draudimo, asociacijos valdymo ir dažniausiai gali apimti kai kurias komunalines paslaugas, tokias kaip vandens ir šiukšlių surinkimas.
Kai kuriuose HOA mokesčiuose yra mokesčiai už klubą, prabangus ir baseiną / SPA.
Daugiau skirtumų tarp "Co-op" ir "Condo"
Apskritai, kooperacija dažniausiai yra pigesnė nei kondo, taigi tai gali kainuoti daugiau, jei norite nusipirkti būstą. Tačiau kompromisas yra mokesčiai, mokami bendradarbiaujant, gali būti didesni nei HOA komisiniai.
Pagrindinis skirtumas tarp "co-op" ir "condo" yra tai, kad ne kiekviena šilta įstaiga su grynais gali pirkti kooperatyvą. Bendradarbiavimą reglamentuoja direktorių valdyba, kurią nustato kooperatyvo akcininkai. Drabužius taip pat valdo direktorių valdyba, tačiau šios valdybos nepatvirtina pirkėjų. "Co-op" valdyba turi teisę patvirtinti būsimąjį pirkėją. Nors pirkėjui negalima atmesti dėl Sąžiningo būsto įstatymo nustatytos diskriminacijos, pirkėjai turi griežtai patikrinti.
Kai kurie kooperatyvai neleidžia užsienio pirkėjams įsigyti vieneto. Daugelis kooperatyvų neleidžia investuotojams arba antrųjų namų pirkėjams, nes jie nori savininkų keleivius. "Co-op" valdybos išnagrinės potencialų pirkėjo paraišką, finansinę ataskaitą, turto ir įsipareigojimų sąrašą, kredito ataskaitą, banko balansus, įskaitant draugų ir verslo partnerių rekomendacijų raidžių apžvalgą, papildytą asmeninio pokalbio metu.
Nors ši procedūra gali atrodyti kaip ekstremali invazija į privatumą, savininkai, dalyvaujantys šiame procese, pritaria šiam procesui, nes jie gali būti labai atrankūs pastatuose gyvenantiems žmonėms. Kai žmogus perka būstą, kaimynų atrankos procesas nėra, tai yra būdas užkirsti kelią garsiai mirties metalo grupei užimti ketvirčius šalia durų.
Kita vertus, "co-op" valdyba taip pat patvirtina pirkimo kainą. Jei kaina yra tokia maža, kad gali turėti įtakos kitų akcininkų vertybėms, "co-op" valdyba gali atsisakyti patvirtinti pardavimą. Kondi HOA neturi tokios teisės uždrausti parduoti.
Daugelis gyvenamųjų namų kompleksų riboja nuomos skaičių procentais nuo visų vienetų. Paprastai šis procentas svyruoja nuo 80 proc. Savininkų užimamų iki 50 proc. Tai yra skirta užkirsti kelią kompleksui paversti buto kompleksu ir mažinti vertybes. Daugelis kooperatyvų neleidžia pavedimų ir nuomos.
Jau daugelį metų gyvena būsto komplekse ir niekada nepažįsta kaimynų. Tai mažai tikėtina, kad atsitiks kooperacijoje, kurioje savininkai žino kiekvieną ir viską apie jus.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.