Vienas iš blogiausių namų, kurių aš kada nors turėjo 1980 m., Buvo baltos dramblių namas. Pardavimai įvyko taip greitai dėl savininko finansavimo, kad neturėjau laiko, kad galėčiau pastebėti daug mažiau mano veiksnių pasekmes. Mes uždarome per septynias dienas. Namuose, kurį įsigijiau, buvo uždaras baseinas ir išmatuotas 8,600 kvadratinių pėdų, esančių North Tustin, CA kalnų papėdėse. Pagrindinė problema buvo aplinkinių namų apylinkėse buvo apie 3500 kvadratinių pėdų.
Šis namas buvo keista antis.
Kai atėjo laikas parduoti po kelerių metų, man tapo aišku, kodėl šį namą buvo sunku parduoti. Namų pirkėjai nori pirkti namuose rajonuose, kur visi kiti namai yra panašūs į namus, kurį jie perka. Jei pirkėjas norėjo įsigyti 8 600 kvadratinių pėdų namo namus, jie nori, kad kiti netoliese esantys namai būtų tokio paties dydžio. Aš pagaliau radau didesnį kvailį ir pardavė tavo namus. Bet tai buvo beveik kaip ieškoti adatos šieno stotyje. Man buvo tik laimė.
Daugeliui žmonių labai nepatinka, kai ateina laikas parduoti baltojo dramblio namą. Problema yra tai, kad pirkėjai siekia atitikties. Šis troškimas yra įterptas į gamtą. Patogiai apsupti dalykų, kurie yra susipažinę ir vieningi. Būtent todėl žmonės labiau linkę pirkti namus bloko viduryje, pavyzdžiui, nei namo kampe. Jie žiūri į kampinius namus kaip rizikingesni, labiau veikiami, skiriasi nuo kampų.
Pirkėjai linkę pereiti pernelyg patobulintus namus, kurie neatitinka visų kitų aplinkinių.
Jei visų namų kaimynystėje paprastai yra 2 000 kvadratinių pėdų, o jūsų namuose yra 4 000, tai gali užtrukti, kol jį parduoti. Taip yra todėl, kad pirkėjai, įsigiję 4 000 kvadratinių pėdų namų, nori pirkti tokio dydžio namus, esančius kitų 4 000 kvadratinių pėdų namuose.
Jie nori gyventi šalia kitų žmonių, kaip ir jie patys. Tai žmonės, kurie negyventų 2000 kvadratinių pėdų namuose. Jie taip pat nenori pirkti geriausio namo. Gana atvirkščiai, pinigai gaunami perkant blogiausius namus į bloką ir tobulinant šį namą, kad atitiktų kitus.
Tai padėtų tokiems žmonėms labai nepatogiai gyventi toje vietovėje, kurioje jų namai yra didžiuliai, palyginti su kitais namais.
Kai atsiduriu situacijoje, kai turiu parduoti baltos dramblio namus, pirmasis dalykas, kurį aš darau, yra paprašyti pardavėjų, kodėl pirko namą. Kas konkrečiai pritraukė juos į šį konkretų namą? Šis atsakymas yra tai, ką aš ruošiuosi, kad surastų tokius žmones. Tai, ką aš sutelkiu į namų pardavimą, todėl galiu pritraukti pirkėjus, kurie nori to paties.
Antra, aš ieškau rinkos sąlygų, dėl kurių baltojo dramblio namuose pasirodė pageidautinas. Pavyzdžiui, jei rinkos sąlygos yra pardavėjo rinkos , tai yra puikus. Kadangi tai yra geriausia rinka, kurioje galima parduoti baltojo dramblio namą. Pardavėjo rinkose namai paprastai parduodami labai greitai, o tiekimas yra ribotas. Jei šis baltos dramblio namas pasidarys vieninteliu kaimynystėje parduodamu namu, tai yra gera žinia šio namo pardavėjui.
Tai reiškia, kad pirkėjas gali nepastebėti jokių aplinkinių namų ar naudoti juos palyginimui.
Pardavėjo rinkose pirkėjai dažnai jaučia spaudimą rasti namus, ir yra daug konkurencijos. Dažnai šios rinkos sąlygos lemia keletą pasiūlymų . Keletas pasiūlymų teikia norą, o kai tas baltojo dramblio yra vienintelis parduodamas namas, jis gali atkreipti daug dėmesio, kad jis nebūtų kitaip susitvarkytų lėčiau, nekonkurencinėje pirkėjų rinkoje.
Trečias patarimas yra parduoti pirkėjams kituose miestuose, kurie linkę pasirinkti savo miestą perkėlimui. Bendruomenė, pvz., Pietvakarių Riverside miestas, gali atkreipti pirkėjus iš Los Andželo. Pirkėjai, kurie iš brangios vietovės persikelia į pigesnę vietovę, gali rasti mažesnes pardavimo kainas, kurios taip vilioja, kad jos mokės pinigus. Jei jie moka pinigus, nėra įvertinimo.
Jei nėra įvertinimo, tai sumažina tikimybę, kad vertintojas pateikia žemą įvertinimą, pagrįstą mažesnėmis mažesnių namų pardavimo kainomis.
Ir paskutinis, žinoma, visada yra galimybė, jei pardavėjas turėtų tai pasirinkti, parduoti tą baltąjį drambliuką paprasčiausiai už mažesnę kainą, labiau atitinkančią kitus šio rajono namus. Kai kuriems pardavėjams tai reikštų nuostolius dėl pardavimo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.