Būsto pirkimas su savininko finansavimu
Jei paprašysi pardavėjo tiesiogiai, pardavėjas gali pasakyti "ne". Pardavėjai dažnai atmeta savininko finansavimo pasiūlymą, nes niekas neišaiškino naudos arba siūlomo savininko finansavimo, kaip namų pardavimo būdą.
Dauguma pardavėjų kiekvieną dieną neparduoda namo. Jų žinios apsiriboja įprasta praktika, kai pirkėjas eina į banką gauti hipoteką .
Tačiau pardavėjui, kurio namuose neperleidžiama prekyba arba kai tradicinės skolintojo rekomendacijos sugriežtinamos, savininko finansavimas staiga tampa labai populiarus. Savininko finansavimas tikrai yra perspektyvi alternatyva kai kurioms pirkėjų rinkoms . Tik ne tiek pardavėjų rinkose.
Kas yra savininko finansavimas?
Kai dalis arba visa pirkimo kaina, atėmus pirkėjo pradinį mokestį , yra pardavėjo (finansuojamo), pardavėjas teikia savininko finansavimą. Nesvarbu, ar turtui yra esama paskola, išskyrus tuos atvejus, kai esamas skolintojas gali paspartinti paskolos pardavimą dėl atskyrimo išlygos . Užuot eidami į banką, pirkėjas pardavėjui suteikia finansinę priemonę kaip paskolos įrodymą ir atlieka mokėjimus pardavėjui.
Jei turtas yra laisvas ir aiškus, ty pardavėjas turi aiškų pavadinimą be jokių paskolų, pardavėjas gali sutikti prisiimti visą finansavimą.
Tuo atveju pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl palūkanų normos, mėnesio mokėjimo sumos ir paskolos termino, o pirkėjas sumoka pardavėją už pardavėjo nuosavą kapitalą.
Apsaugos priemonė paprastai įrašoma viešuose įrašuose, kuriuose saugomos abi šalys. Atminkite, kai kurie valstybės įstatymai draudžia balionų mokėjimus.
Kai kurie federalinės vyriausybės teisės aktai taip pat gali reglamentuoti savininkų finansavimą. Galbūt norėsite gauti teisinę konsultaciją, kad įsitikintumėte, jog laikotės įstatymų.
Savininko finansavimo tipai
Dauguma pirkimo-piniginių sandorių yra apyvartiniai. Pardavėjai ir pirkėjai gali derėtis dėl savininko finansavimo sąlygų, laikydamosi grąžinimo įstatymų ir kitų konkrečiai valstybei taikomų taisyklių. Vėlgi, galbūt norėsite kreiptis į teisinę konsultaciją.
Nors standartinė įmoka nėra reikalinga, dauguma pardavėjų nori gauti pakankamą įmoką, kad apsaugotų savo nuosavybę . Pradinė įmoka gali skirtis nuo labai mažai iki 30 procentų mažesnių ar didesnių. Pardavėjai jaučia, kad jų nuosavas kapitalas yra apsaugotas pirkėjo įmoka, nes pirkėjams mažiau tikėtina, kad jie pateks į rinkos uždarymą, jei jie investuos daug pinigų iš anksto.
Kai kurie savininko finansavimo variantai yra šie:
- Žemės sutartys.
Žemės sutartys neperduoda teisinio statuso pirkėjui, bet pirkėjui suteikia teisingą nuosavybės teisę. Pirkėjas moka pardavėjui tam tikrą laikotarpį. Gavęs galutinį mokėjimą arba refinansavimą, pirkėjas gauna tą dokumentą.
- Likučiai ir hipotekos.
Pardavėjai gali turėti hipoteką už visą pirkimo kainos balansą (atėmus pradinį mokėjimą), kuris gali apimti pagrindinę paskolą. Tokio tipo finansavimas vadinamas "viskas įskaičiuota hipoteka" arba "viskas įskaičiuotas pasitikėjimo aktas" (AITD). Pardavėjas gauna palūkanų nepaisymą pagrindinėje paskoloje.
Pardavėjas taip pat gali turėti jaunesnę būsto paskolą, tokiu atveju pirkėjas turėtų nuosavybės teisę priklausomai nuo esamos paskolos arba gauti naują pirmąją hipoteką. Pirkėjas gauna aktą ir suteikia pardavėjui antrą hipoteką už pirkimo kainos balansą, atėmus pradinį mokestį ir pirmąją hipotekos sumą.
- Nuomos pirkimo sutartys.
Pardavimas pagal nuomos ir pirkimo sutartį reiškia, kad pardavėjas pirkėjui suteikia teisingą nuosavybės teisę ir išnuomoja turtą. Pasibaigus pirkimo-pardavimo sutarčiai, pirkėjas gauna nuosavybės teisę ir paprastai gauna paskolą pardavėjui sumokėti, gavęs kreditą už visą nuomos mokestį arba jo dalį į pirkimo kainą.
Savininkas finansavimo išmokas namų pirkėjams
- Mažai arba be kvalifikacijos.
Net jei pardavėjas reikalauja kredito ataskaitos pirkėjui, pardavėjo aiškinimas dėl pirkėjo kvalifikacijos paprastai yra mažiau griežtas ir lankstesnis nei tas, kurį taiko įprasti skolintojai.
- Specialus finansavimas.
Skirtingai nuo įprastų paskolų , pardavėjai ir pirkėjai gali rinktis iš įvairių mokėjimo būdų, tokių kaip palūkanos, fiksuoto dydžio amortizacija , mažesnė nei palūkanų norma arba baliono mokėjimas . Mokėjimai gali sumaišyti ir suderinti. Palūkanų normos gali periodiškai koreguoti arba palikti vieną paskolos terminą.
- Nuolaida lankstumui.
Pradinė įmoka yra apyvartinė. Jei pardavėjas nori didesnio pradinio mokėjimo, nei pirkėjas turi, kartais pardavėjai leis pirkėjui mokėti periodines vienkartines sumas.
- Mažesnės uždarymo išlaidos .
Be institucinio skolintojo nėra jokių paskolų ar nuolaidų taškų . Nemokumo pradžios mokesčiai , mokesčiai už tvarkymą, administravimo mokesčiai ar kiti įvairūs įvairūs mokesčiai, kuriuos paprastai moka kreditoriai, automatiškai taupo pinigus pirkėjų uždarymo išlaidoms .
- Greitesnis valdymas.
Kadangi pirkėjai ir pardavėjai nelaukia, kad skolintojas tvarkytų finansavimą, pirkėjai gali greičiau uždaryti ir gauti pirkėjo nuosavybės teises anksčiau, nei įprasta paskolos operacija.
Savininkas finansavimo išmokas namų pardavėjų
- Aukštesnė pardavimo kaina.
Kadangi pardavėjas siūlo savininko finansavimą, pardavėjas gali turėti visą kainoraštį arba didesnę kainą.
- Mokesčių pertraukos .
Pardavėjas gali mokėti mažesnius mokesčius dalimis parduoti , pranešdamas tik apie kiekvienais kalendoriniais metais gautas pajamas.
- Mėnesinės pajamos.
Mokėjimai iš pirkėjo padidina pardavėjo mėnesio grynųjų pinigų srautą, dėl kurio gaunamos pajamos.
- Didesnė palūkanų norma.
Savininko finansavimas gali turėti didesnę palūkanų normą, nei pardavėjas gali gauti pinigų rinkos sąskaitoje ar kitose mažos rizikos investicijų rūšyse.
- Trumpesnio sąrašo terminas.
Savininko finansavimas pritraukia kitokį pirkėjų skaičių. Jei turtas parduodamas ne pagal įprastus metodus, savininko finansavimas yra vienas iš būdų išsiskirti iš jūros atsargų ir perkelti sunkiai parduodamą turtą, kuris kitaip nebūtų parduodamas.
Baigdamas, prieš sudarant sandorį su savininko finansavimu, kreipkitės į nekilnojamojo turto advokatą ir gaukite kompetentingą teisinę konsultaciją. Negalima pasikliauti savo nekilnojamojo turto agentu informacijai, nebent jūsų agentas yra praktikuojantis nekilnojamojo turto teisininkas.