Geriausio sąrašo agento pasirinkimo kriterijai
- Didžiausia jūsų namų kainos kaina
- Mažiausia komisija
Iš pirmo žvilgsnio pardavėjas gali pasakyti: "Kas yra riešutai?" Kadangi pardavėjai pageidauja maksimalios kainos ir moka mažiausią komisinių sumą. Tačiau šie du kriterijai labai nedaug susiję su kompetentingo agento samdymu ir daugeliu atvejų yra visiškai nereikšmingi.
Pažiūrėkime, kodėl.
Aukščiausia pageidaujama sąrašo kaina
Agentai negali pasakyti, kiek jūsų namuose bus parduoti. Tai klaida. Atidarymo agentas gali parodyti jums palyginamus pardavimus , laukiančius pardavimus ir aktyvius pardavimus. Bet jūs pasirenkate pardavimo kainą, o pirkėjas jums pasakys, ar kaina yra teisinga . Agentas gali pasiūlyti sąrašo kainą, kuri pritrauks pirkėją. Iš jo išvis iš esmės pasilieka pirkėjas.
- Norėdami gauti sąrašą , kai kurie agentai iškraipo tiesą.
Kadangi agentai negali garantuoti jūsų pardavimo kainos, sąrašo agentas, kuris siūlo didžiausią kainą, gali būti labai neteisingas. Paprašykite agento parodyti jums skaičius, palaikantis siūlomą kainoraštį . Jei agentas neturi statistikos arba namų pardavimas yra kitoje kaimynystėje, tai gali būti raudona vėliava.
- Suraskite sąrašo agentą, kuris pateikia jums daugybę variantų.
Dažnai, bet ne visada, kainų intervalas. Tai gali būti beveik 10 000 dolerių, palyginti su aukštuoju, arba pliusas gali būti didesnis. Diapazonas lemia daugelį veiksnių, tarp kurių yra vieta, rinkos temperatūra ir patobulinimai namuose.
- Kainos yra menas.
Geriausias pasiūlymo laikas per pirmąsias 30 dienų rinkoje. Dvidešimt viena diena yra ideali. Jei namuose kaina yra teisinga, gausite pasiūlymą. Jei kaina yra per didelė , galite negauti jokių parodymų. pirkėjai vengs jūsų namo, ir jūs galų gale sumažinsite kainą , paliekant pirkėjams įdomu, kas negerai su jūsų namu.
Ar turėtumėte pasirinkti agentą, pagrįstą Komisijos?
Nekilnojamojo turto agentai nėra vienodi; kiekvienas yra unikalus. Atminkite, kad apie 10% agentų dirba maždaug 90% verslo. Kiekvienas turi savo marketingo metodus ir reklamos biudžetą. Pasirinkdami agentą su dideliu reklamavimo biudžetu ir įmonės doleriais, kad atitiktų tai, galite gauti didesnę poziciją dėl didžiausio pirkėjų skaičiaus, kuris yra idealus. Pasiekti daugiau pirkėjų yra geresnių gero pasiūlymo galimybių.
- Kodėl agentas noriai dirba mažiau nei konkurentai?
Visada yra priežastis, dėl kurios brokeris ar nekilnojamojo turto agentas galėtų nusipirkti nekilnojamojo turto mokestį . Kartais tai yra vienintelis būdas, kuriuo agentas jaučia, kad gali konkuruoti labai konkurencingoje versle, nes agentas negali kitaip išsiskirti iš paslaugų, žinių ar derybų įgūdžių konkurencijos.
Jei vienintelė nauda, kurią agentas duoda prie stalo, yra pigus mokestis, paklauskite savęs, kodėl. Ar agentas beviltiškas verslui ar nekvalifikuotas? Ar norite dirbti beviltiška agento?
Kartais pilno aptarnavimo agentai derės dėl mažesnių komisinių, esant ypatingoms aplinkybėms, tokioms kaip:
- Jūs perkate namus ir parduodate namus tuo pačiu metu , suteikiant abu sandorius vienam agentui. Aš nesuteikia tokių nuolaidų *, bet kai kurie agentai.
- Jūs esate pasirengęs atlikti visus darbus, reklamą, rinkodarą ir sumokėti išlaidas, susijusias su pardavimu.
- Jūs pažadate perduoti verslą agentui, dėl kurio atsirastų keli sandoriai.
- Jūs parduodate daugiau nei vieną namą.
- Jūs neturite pakankamai nuosavybės, kad galėtumėte sumokėti visą komisinį atlyginimą.
- Agentas priima jus kaip pro bono bylą.
- Agentas praras sąrašą, nebent ji atitiks konkurento mokestį.
- Agentas nori, kad ženklai (eismo ekspozicija) viršytų visą komisinį mokestį.
Jei apklausiate agentus, kurie siūlo panašias paslaugas ir negali nuspręsti tarp jų, paprašykite pamatyti įrašus apie kiekvieno agento pradinę kainoraštį ir galutinius pardavimo numerius. Kursai yra mažiausio mokesčio agentas, kuris parodys daugiau kainų mažinimo ir ilgesnio DOM . Skirtumas tarp agento, kuris apmokestina 5% ir 6%, yra 1%. Paklauskite savęs, kaip jūs išeinate į priekį, jei jūsų kaina sumažės 2%, nes pasirinkote mažesnio mokesčio agentą, kuris negalėtų sau leisti aktyviai parduoti savo namuose.
Patarimas: jei jūsų namas yra sunkiai parduodamoje apylinkėje, apsvarstykite agentą, kurio patirtis parduoda sunkiai parduodamus namus.
Agento rinkodaros svarba
Už brangiojo automobilio ar išgalvoto drabužio, geras sąrašas agentas gyvena ir miršta rinkodaros. Kadangi rinkodara parduoda namus. Paprašykite peržiūrėti visą agento rinkodaros plano kopiją. Tiksliai, koks agentas ketina parduoti savo namus? Čia yra mažiausia kaulų dalis, kurią turėtumėte tikėtis:
- Profesiniai ženklai, įskaitant agento mobiliojo telefono numerį.
- Lockbox .
- Kasdieninė elektroninė užrakto prieigos stebėsena.
- Tolesnės ataskaitos apie pirkėjo parodymus / atsiliepimus pardavėjui.
- Tarpininko peržiūros.
- Paskolos brokeris / biuro peržiūros.
- Staigus patarimas .
- Skaitmeninis tikslinis rinkodara.
- Reklama vietos laikraščiuose, tik jei tai pateisinama. Laikraščiai yra passé.
- MLS ekspozicija su 36 + profesionalia fotografija.
- Virtuali kelionė .
- Paskirstymas pagrindinėms svetainėms.
- Keturių spalvų skrajutės, jei tai pateisinama. Dauguma spausdinimo taip pat yra passé.
- Skrynųjų pirkėjų finansavimas.
- Mažiausiai 2 atviro tipo namai , kuriuose yra jo vieta, yra kandidatas.
- Tiesioginis siuntimas į kaimynines kaimynes, pirkėjus / brokerius už pardavimų ribų.
- Rizikos valdytojų susitikimų poveikis.
- Atsiliepimai pardavėjams dėl pirkėjų pasirašymo ir pirkėjų parodymų.
- Atnaujinta CMA po 30 dienų.
- Naujų sąrašų, kurie konkuruoja, el. Paštą.
- Atnaujinimai apie kaimynystės faktus, tendencijas ir naujausius pardavimus.
Atminkite, kad nė viena taktika neparduoda namų. Tai visų tų metodų, kurie parduoda namus, derinys.
Gero sąrašo agento charakteristikos
Jūs turėsite santykius su savo sąrašo agentu mėnesį ar du ar ilgiau. Pasirinkite agentą, kuris jums patinka ir gali būti susijęs su. Štai keletas charakteristikų, kurias pardavėjai sako norintys agentu:
- Patirtis. Leisti naujiems agentams išmokti verslą kieno nors kito menkėje.
- Švietimas. Paklauskite apie laipsnius ir sertifikatus.
- Sąžiningumas. Pasitikėk savo intuicija. Jūsų agentas turėtų kalbėti iš širdies.
- Tinklas. Tai žmonių veikla. Kai kurie namai parduodami, nes agentai susisiekė su kitais agentais.
- Derybų įgūdžiai. Jūs norite būti agresyvus derybininkas, o ne kažkas, kad greitas pardavimas būtų jūsų sąskaita.
- Geras komunikatorius. Pardavėjai teigia, kad komunikacija ir prieinamumas yra raktas.
Galiausiai paprašykite asmeninės garantijos. Jei agentas negarantuoja našumo ir išlaisvina jus iš sąrašo pagal užklausą, neužimkite šio agento.
* Dėl priežasčių, dėl kurių komandos vadovai dažniausiai nesiūlo nuolaidų, yra tai, kad komandos vadovai gali neveikti su pirkėjais. Ji gali paskirti savo pardavėją komandos nariui už sandorio pabaigą.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.