Ar jūsų pardavimo kaina yra svarbesnė nei palūkanų norma priklauso nuo jūsų perspektyvos. Visas nekilnojamasis turtas yra vietinis. Tai reiškia, kad viskas, kas vyksta jūsų vietinėje Fenikso rinkoje, gali būti labai skirtinga, tarkim, Manheteno rinkoje. Nekilnojamojo turto rinkos laikas yra beveik neįmanomas, bet galite pabandyti pasinaudoti rinkos judėjimu.
Kaip Bono dainuoja, " ji juda paslaptingais būdais ", jūs ne visada galite nuspėti, kaip bus judama rinka.
Bet jūs galite žiūrėti, kaip tai judėti. Pažvelkime į istorines palūkanų normas 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekos . Paprastai nykščio taisyklė yra tada, kai palūkanų normos išauga, pardavimo kainos mažėja, kad kompensuotų, bet ne visada.
Augančios pardavimo kainos ir mažėjančios palūkanų normos
Pasakykite, kad jūs lyginate "Phoenix" namą, kurio vertė siekia 240 000, o jūsų palūkanų norma yra 4,5%. Jei pirkote mažėjančioje rinkoje ir laukėte, kol ši kaina nukrito iki 210 000 USD, bet normos pakilo iki 6,5%, jums gali būti geriau nusipirkti už didesnę kainą. Taip tai tiesa. Mokėjimas už 80% LTV hipotekos už $ 240,000 namų 4,5% yra 972,84 $.
80% "LTV" hipotekos mokėjimas už $ 210,000 namų yra 6,5%, yra 1067,87 dolerių.
Kitaip tariant, jei už namą sumokėjote dar 30 000 eurų, sumokėję 240 000 JAV dolerių ir gyvenę toje namuose 30 metų, iki to laiko, kai sumokėjote paskolą, sumokėjote 350 222,24 USD.
Jei sumokėjote $ 30,000 mažiau, sumokėję $ 210,000, bet sumokėję didesnę palūkanų normą per 30 metų, iki to laiko, kai sumokėjote paskolą, sumokėjote 384 433,20 dolerius.
Šiuo atveju geriau ne mokėti mainais už didesnę palūkanų normą.
Kiek kainuoja pardavimo kaina su kiekvienu .50% palūkanų normos padidinimu?
Dabar palyginkime šį namuose 240 000 dolerių, jei normos pakilo 1/2 taško ir jūs norėjote išlaikyti tą patį mokėjimą. Daugumos hipotekų amortizacija yra 30 metų.
Jei jūsų pradinė įmoka yra 20% pardavimo kainos, kiek namo galite nusipirkti, kad jūsų mokėjimas būtų maždaug 975 USD?
- $ 240,000 x 80% 4,5% palūkanos lygus 972,84 $ mokėjimo
- 226,260 $ X 80%, kai palūkanos yra 5,0%, lygus 971,65 USD
- 214,062 $ X 80% 5,5% palūkanos lygus 972,34 $ mokėjimo
- 202 500 $ X 80%, kai palūkanos yra 6,0%, lygus 971,27 USD
- 192 188 $ X 80%, kai palūkanos yra 6,5%, lygus 971,80 LTL
Jūs galite pamatyti, kad 2% palūkanų normos padidėjimas prarastų jums apie 50 000 JAV dolerių perkamąją galią šioje kainų grupėje. Jei padvigubintumėte pardavimo kainą, prarasite apie 100 000 perkamąją galią 2% palūkanų.
Štai kodėl palūkanų normos yra didžiulis veiksnys daugeliui namų pirkėjų. Jei esate ištemptas per arti viršutinio kainų taško ir padidėja normos, gali būti, kad negalėsite įsigyti to svajonių namų, kurių jums reikia, nes nebeturėsite atitikti tos pardavimo kainos. Ir būtent todėl žinote, kad pasiūlymas dėl mažojo krepšio ne visada yra atsakymas.