Pardavimai nėra paskolos prielaidos
Kas yra pirkimas?
"Pirkimo sąlyga" reiškia įsigyti būsto subjektą esamai hipotekai.
Tai reiškia, kad pardavėjas nesumoka esamos hipotekos ir pirkėjas perima mokėjimus. Esamo hipotekos nesumokėtas likutis apskaičiuojamas kaip pirkėjo pirkimo kainos dalis.
Kodėl pirkėjas turėtų pirkti būstą pagal hipoteką?
Pagrindinė priežastis, dėl kurios reikia pirkti, yra perimti pardavėjo esamą palūkanų normą. Jei dabartinė palūkanų norma yra 7%, o pardavėjas turi 5% fiksuotą palūkanų normą, tai 2% dispersija gali labai pakenkti pirkėjo mėnesio mokėjimui.
- 200 000 USD hipoteka su 5% palūkanų norma yra amortizuojama už 1 073,64 USD per mėnesį.
- 200 000 dolerių hipoteka su 7% palūkanų norma yra amortizuojama mokant 1 330,60 USD per mėnesį.
- Mėnesiniai sutaupymai pirkėjui tokiomis aplinkybėmis yra 256,96 USD arba 3083,52 USD per metus.
Antroji priežastis: paprastai pirkėjai negali įsigyti būsto, kai naudojasi finansavimu, nebent pardavėjas nusprendžia išpirkti pirkėjo kredito ataskaitą.
Jei pardavėjas nori, net pirkėjas su bloga kredito gali nusipirkti namų sąlygą.
Trys galimų variantų tipai
Parduodamas objektas nebūtinai apima savininko finansavimą, bet tai gali. Nesvarbu, ar pardavėjas vykdo bet kokį finansavimą, priklauso nuo to, ar pardavėjas sukaupia hipoteką ir (arba) pradinio mokėjimo sumą, palyginti su pirkimo kaina.
- Tiesiogiai taikant piniginę paskolą: dažniausiai pasitaikantis reikalavimas yra tada, kai pirkėjas grynaisiais sumoka skirtumą tarp pirkimo kainos ir pardavėjo esamo paskolos likučio. Pvz., Jei pardavėjo esamas paskolos likutis yra 150 000 USD, o pardavimo kaina - 200 000 USD, pirkėjas turi sumokėti pardavėjui 50 000 EUR grynaisiais pinigais.
- Tiesiogiai susijęs su pardavėjo perėmimu. Pardavėjo atsiliepimai , taip pat žinomi kaip pardavėjo arba savininko finansavimas, dažniausiai yra antros hipotekos formos . Pardavėjo perėmimas taip pat gali būti žemės sutartis arba nuomos pasirinkimo pardavimo priemonė.
Pvz., Jei pardavimo kaina yra 200 000 USD, esamas paskolos likutis yra 150 000 USD, o pirkėjas pradeda mokėti 20 000 USD, pardavėjas atliks likusią 30 000 USD likutį pagal atskirą palūkanų normą ir sąlygas, dėl kurių šalys susitarė. Pirkėjas sutinka atlikti vieną mokėjimą pardavėjo skolintojui ir atskirai mokėti pardavėjui pagal kitą palūkanų normą.
- Apvynioti pagal: Tikslas, susijęs su pardavimu, suteikia pardavėjui palūkanas, nes pardavėjas uždirba pinigus iš esamo hipotekos likučio. Tarkime, kad esamas hipotekas vykdo palūkanų normą 5%. Jei pardavimo kaina yra 200 000 USD, o pirkėjas sumažina 20 000 JAV dolerių, pardavėjo perėmimas bus 180 000 USD. Į 6% kainą pardavėjas sudaro 1% nuo esamos hipotekos 150 000 USD ir 6% nuo 30 000 USD likutį. Pirkėjas turėtų sumokėti 6% už 180 000 USD.
Skirtumas tarp turinio ir paskolos priėmimo
Sandorio subjekte nei pardavėjas, nei pirkėjas nepasiūlo esamam skolintojui, kad pardavėjas pardavė turtą, o pirkėjas dabar atlieka mokėjimus. Pirkėjas negavo banko leidimo perimti paskolą. Kreditoriai specialiai verbiage į savo hipotekas ir pasitikėjimą veiksmais, kurie suteikia skolintojui teisę paspartinti paskolą atsikratymo atveju.
Ar bankai šiems paskoloms moka ir moka pervedant? Priklauso. Tam tikrais atvejais kai kurie bankai yra tiesiog laimingi, kad kas nors - kas nors - moka. Tačiau bankai turi teisę dėl hipotekos ar pasitikėjimo akto pagreitinimo išlygos . Tai kelia rizikingą padėtį pirkėjui. Jei pirkėjas negali sumokėti paskolos pagal banko reikalavimą, bankas gali inicijuoti rinkos uždarymą .
Jei pirkėjas prisiima paskolą, pirkėjas oficialiai prisiima paskolą su banko leidimu. Tai reiškia, kad pardavėjo vardas yra pašalintas iš paskolos, o pirkėjas atitinka paskolą, kaip ir bet kuri kita pirkimo pinigų paskola . Apskritai bankai įpareigoja pirkėją priimti prielaidą, kad galėtų apdoroti paskolos prielaidą, tačiau mokestis yra daug mažesnis už mokesčius gauti įprastinę paskolą . FHA paskolos leidžia prisiimti paskolą, bet dauguma tradicinių paskolų nėra.