FSBO uždarymas be tarpininko pagalbos
Jūs galite važiuoti aplink kaimynystę, kuri jums patinka, ir jūs pastebite ženklą kieme: "Parduodama savininku!" Galite susipažinti su viena iš jūsų vietinio laikraščio nekilnojamojo turto skiltyje. Jei dirbate su agentu, ir ji yra ypač kruopšta, ji gali netgi susidurti su viena, ieškodami kažko savo kainų diapazone, atitinkančio jūsų specifiką.
Bet kuriuo atveju tai yra. Iš pirmo žvilgsnio, jums patinka nuosavybė. Ar tai, ką turėtumėte sekti, ar turėtų būti aišku? Galite sekti be išlygų, jei laikysitės keleto dalykų. "FSBO" pirkimas yra tas pats, kaip ir bet kokio kito turto įsigijimas ... rūšiuoti. Bet kažkas turės prisiimti atsakomybę už trūkstamą sąrašo agentą.
Ar reikia agento?
Pardavėjas, žinoma, nenori samdyti išrašymo agento; jis į jį atsinešęs pats. Tačiau daugelis savininkų nori sumokėti pirkėjo agentą. Jei jau turite agentą, ji gali susisiekti su pirkėju jūsų vardu. Jei to dar neturite, apsvarstykite galimybę rasti tą, kuris nori įsidarbinti.
Pirkėjo atstovai ne visada džiaugiasi, kad dirba FSBS be aukciono agento, nes jie nenori prisiimti atsakomybės, arba todėl, kad tai reiškia didesnį darbą nebūtinai daugiau pinigų. Kai dalyvauja tik vienas agentas, tas asmuo dažnai baigiasi abiejų pusių darbais.
Kalbant apie jūsų poreikius, agento naudojimas gali būti labai naudingas per visą procesą, o pardavėjas paprastai moka agento komisinį mokestį, todėl nėra jokios priežasties nieko nedaryti su kuo nors. Kodėl tu turi eiti vieni, jei to nereikia?
Pirkimo sutarties sudarymas
Namo pardavimas prasideda pirkimo sutartimi .
Jei jums nepatogu rašyti save ir nenorite pasinaudoti agento pagalba, galite kreiptis į nekilnojamojo turto teisininką, kad galėtumėte tvarkyti šį sandorio aspektą jums. Tiesą sakant, turėtumėte turėti advokatą, kuris vis tiek lauktų, kad įsitikintų, jog visas sandoris įvykdytas teisėtai ir visos jūsų teisės yra saugomos.
Daugelis advokatų parengs pirkimo pasiūlymą ir kitus dokumentus už pagrįstą mokestį, o paprastai tai gerai išleista pinigai. Taip pat galite rasti nekilnojamojo turto pirkimo sutartis internetu, tačiau galbūt geriau pasamdyti profesionalą, jei neturite patirties, kad galėtumėte tinkamai užpildyti formas. Tai greičiausiai nėra laikas, kad būtų pinigai išmintingesni ir sunkesni.
Jei nuspręsite patys saugoti dokumentus, reikia atsižvelgti į keletą dalykų:
- Siūlau mažiau nei sąrašo kaina. Tokiu būdu derybos gali tik tęsti. Jei pradėsite per daug, negalėsite sugrįžti.
- Rašykite nenumatytoms aplinkybėms. Įsitikinkite, kad turite išeitį iš sandorio, jei nustatote fizinius nekilnojamojo turto defektus, kurių pardavėjas nesugebės išspręsti, jei CC & R nepatenkins arba jūsų paskola nepatvirtinta, be kitų klausimų. Kai kurie įprasti nenumatyti atvejai yra patenkinamas namų vertinimas, paskolų patvirtinimas, patenkinamas namų patikrinimas ir kenkėjų patikrinimas, aiškus pardavėjo vardas, pardavėjo atskleidimo patvirtinimas ir draudimas. Jei negalima įvykdyti bet kurio iš šių veiksnių, sutartis tampa negaliojančia ... jei įtraukėte tinkamas nenumatytų atvejų sąlygas.
- Nenaudokite pardavėjui uždirbto pinigų . Suteikite tai trečiajai šaliai, kad galėtumėte pasilikti už jus, pvz., Pavadinimą ar sąlyginio deponavimo įmonę. Paprastai registracijos agentas jį įkeiks savo sandorių sąskaitoje saugoti. Jūs nenorite, kad ji patektų į pardavėjo mokėjimo sąskaitą. Ką daryti, jei pardavėjas jį išleidžia ir sandoris nukrinta dėl vienos iš šių neapibrėžtumo sąlygų? Arba, jei jis tiesiog atsisako jį grąžinti? Jūs turėsite pinigų, bent jau tol, kol galėsite jį priimti į teismą ir priversti jį išeiti iš jo. Bet jūs bandote pirkti namą, ar ne? Ar tikrai norite susieti savo pinigus dabar?
- Nustatykite, kas moka už ką. Čia nėra nustatytų taisyklių. Kas moka, už kokius mokesčius galima aptarti. Išsiaiškink, kas mokės už pervedimo mokesčius, sąlyginį apmokestinimą ir mokesčius už titulinį. Jei esate puikus derybininkas, tuo geriau. Galite tikriausiai rūpintis savimi.
- Naudokite proracijas savo naudai. Išsiaiškink, ar kokia nors šventė bus jūsų naudai. Pavyzdžiui, nepanaudota turto mokesčio dalis paprastai yra kredito grąžinimas pardavėjui, jei jis yra sumokėtas iš anksto prieš pardavimą. Tokiu atveju galbūt norėsite paprašyti jokių proracijų. Bet jei mokesčiai sumokami įsiskolinant, pardavėjas jus kredituoja, taigi jūs norėsite proratus.
- Kada tu perims nuosavybę? Nurodykite, kada pardavėjas jus atsiųs raktais, ir jūs perimsite turtą. Kai kuriose šalies dalyse yra priimtina, kad jie bus uždaryti uždarymo dieną. Kitose vietovėse valdymas suteikiamas kitą dieną po uždarymo, kad pardavėjas perkeltų laiką.
Apie tai, kad buveinės patikrinimas
Visada patikrinkite namus patikusiu namų inspektoriumi. Per daug užsiima pietų, kai dalyvauja blogas namų inspektorius . Paklauskite įgaliojimų ir paprašykite inspektoriaus, ar ji priklauso asociacijai, tada atlikite abiejų veiksmų patvirtinimą.
Turite keletą variantų, jei tikrinant bus rasta pagrindinių problemų. Galite paprašyti pardavėjo:
- Išspręskite problemą , tačiau nepamirškite, kad jam nereikia samdyti geriausio rangovo ar užtikrinti kokybišką darbą. Ir daugelis sutarčių nurodo, kad turtas parduodamas "kaip yra", todėl patikrinkite savo. Tokiu atveju pardavėjui nereikia nieko sureaguoti.
- Kredito jums pinigus samdyti savo rangovą po uždarymo. Ši suma bus taikoma jūsų uždarymo išlaidoms padengti. Bet ką jūs darote, nenurodykite papildyme, kad kreditas skirtas remontui.
- Sumažinkite pardavimo kainą , paprastai suma, atitinkanti numatomas remonto išlaidas.
Gaukite pavadinimo politiką
Kai kurie pirkėjai mano, kad nėra verta papildomų pinigų, norint nusipirkti " title insurance" , bet protingas pirkėjas visada tai daro. Išlaidos, susijusios su debesų įrašymu į pavadinimą arba ginčų servitutaistais, gali būti labai didelės, palyginti su centais, kurių išlaidos nusipirkti draudimą.
Kai kurie mitai apie "FSBO" pasiūlymus
- FSBOs nėra rimti pardavėjai. Netiesa. Maža mažuma gali būti tiesiog bandymų vandenys, tačiau dauguma visiškai nori parduoti savo namus.
- FSBOs nėra lankstūs dėl kainos. Kai kurie pirkėjai mano, kad FSBOs nėra samdomų agentų, nes jie negali sau leisti, kad jie turi išnaudoti bet kokį sandorį, kad jie nesikeis kaina. Tačiau pagal Nacionalinės Nekilnojamojo turto asociacijos atliktų studijų duomenis, dauguma savininkų parduodamų nekilnojamųjų daiktų savo namuose mažesnės už tuos, kurie įrašyti į nekilnojamojo turto agentą . FSBS paprastai nori derėtis , tačiau jie gali būti labai nepatogūs, jei jie to nedarys gyventi.
- Parduodama savininkai slepia esminius faktus. FSBOs privalo laikytis tų pačių įstatymų, kurie reglamentuoja tuos, kuriuos atstovauja nekilnojamojo turto agentas . Šie pardavėjai privalo pateikti pirkėjams federalinės ir valstijos įgaliojimus atskleisti informaciją, jei tokių yra, taip pat atskleisti visus susijusius esminius faktus .
- Jums nereikia iš anksto patvirtinti hipotekos. Tai visada yra naudinga, ar jūs perkate "FSBO", ar važiuosite tradiciniu keliu. Tai gali būti nereikalinga, tačiau ji padeda apibrėžti kainų diapazoną, o visi pardavėjai įvertins, žinodami, kad jau esate patvirtinę, kad tęsite.
Esmė
Prisiminkite, prašydami teisinės ir mokesčių konsultacijos, jei turite kokių nors klausimų. Paprastai šiek tiek rizikinga pirkti FSBO, kai šie žmonės neturi patirties parduoti namus. Jie taip pat mano, kad jie "sutaupo" pinigus nesiimdami agento, nes iš tikrųjų jie paprastai praranda pinigus, teigia Nacionalinė Nekilnojamojo turto asociacija.
Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, rašymo metu buvo "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas Sacramento, Kalifornijoje.