Laukiama uždaryti namus
Tai reiškia, kad skolintojas atlieka svarbų vaidmenį, kurio negalima pamiršti.
Pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkimo sutartyje numatytos ankstesnės uždarymo datos, bet jei paskolos davėjas per tą laikotarpį negali atlikti, tai nėra svarbu, kokia data yra pasirinkta, nes ji nebus uždaryta nuo datos, kurią pirkėjas ir pardavėjas nurodyti. Jis bus uždarytas, kai skolintojas bus pasirengęs uždaryti. Be to, ne kiekvienas skolintojas lobis naudingumas.
Paskolos uždarymo procesas
Priklausomai nuo to, kur jūs gyvenate, bet kuris subjektų skaičius gali tvarkyti uždarymo procesą. Aptarkime keletą. Uždarasis agentas galėtų būti deponavimo pareigūnas , artimasis, pavaduojančioji bendrovė arba nekilnojamojo turto teisininkas .
Uždarymo procesai gali labai skirtis netgi toje pačioje valstybėje. Pvz., Kalifornijoje deponavimo procesas skiriasi Šiaurės Kalifornijoje ir Pietų Kalifornijoje. Pagrindinis skirtumas tarp šių dviejų yra sąlyginio deponavimo nurodymai, kurie yra parengti ir pasirašyti priekiniame gale (netrukus po pasiūlymo priėmimo) pietiniame Cal ir gale (prieš uždarant) šiaurinėje Cal.
Tačiau, kol bet kuris sąlyginis deponavimas gali būti uždarytas, viskas turi atitikti pirkimo sutarties sąlygas; tada pardavėjas deponuoja šį aktą ir pirkėjas indėlius lėšas. Čia pateikiamos Kalifornijoje reikalaujamų sąlygų pavyzdžių rūšys. Jūsų valstybės uždarymo procesas gali skirtis.
- Pilnai įvykdytas pirkimo sutartis ir priedai.
- Grynųjų pinigų indėlių įnešimas .
- Patikrinimas namuose arba atsisakymas.
- Pardavėjo įsipareigojimų įvykdymas, pvz., Kenkėjų kontrolės ataskaitos ir (arba) užbaigimo, stogo sertifikavimo , namų garantijos , preliminaraus pavadinimo politikos , paramos gavėjo prašymo gavimo, remonto, jei yra, pagal Remonto užklausą, pateikimas .
- Pasibaigus pirkėjo patikrinimams, įskaitant nepagrįstų atvejų išleidimą, jei to reikalaujama.
- Galutinis pirkėjo patikrinimas ar atsisakymas.
- Nuomininko turto vertintojo įvertinimas.
- Paskolos gavėjo paskolos patvirtinimas ir paskolos sąlygų tenkinimas pirkėjui, pavyzdžiui, namų savininko draudimo sutarties įrodymų pateikimas.
- Pardavėjo ir Pirkėjo pasirašytos indėlių sąlygos.
- Pardavėjo pasirašytas ir notariškai įteiktas vardas.
- Pirkėjo pasirašyta ir notariškai patvirtinta patikimumo aktas ir įvykdyta vekseliai .
- Pirkėjo parašai apie visus paskolos dokumentus.
- Pirkėjo lėšų deponavimas iš skolintojo.
- Pirkėjo pradinio mokėjimo ir pirkėjo uždarymo išlaidų balanso indėlis .
Kiek laiko baigsis namų uždarymas?
Pirkėjai, gavę paskolos išankstinį patvirtinimą, palyginti su paskolos išankstiniu kvalifikavimu, dažnai gali anksčiau uždaryti. Išankstinio patvirtinimo procesas reikalauja iš anksto patikrinti tam tikrus elementus, prieš pasirašant pirkimo sutartį, perkeliant skolininką keliais žingsniais arčiau uždarymo.
Jei paskolos davėjas patikrino skolininko darbą, banko sąskaitas ir kredito ataskaitą , uždarymas gali būti atliekamas taip greitai, kaip draudikai gali apdoroti dokumentus ir peržiūrėti vertinimą, paprastai per savaitę ar dvi. Tačiau jei dokumente trūksta dokumento, tokio kaip preliminarus pavadinimo pranešimas arba pardavėjo pardavimo sąlyga, uždarymas gali būti atidėtas.
Dauguma federaliniu mastu susietų hipotekinių paskolų gali uždaryti per 30 dienų. Specialios pirmosios kartos namų pirkėjų programos, ypač susijusios su pirkėjo įmoka , gali užtrukti 35-45 dienas. Šioms specialioms paskoloms paprastai reikalingas patvirtinimas iš dviejų pasirašymo procedūrų.
Kita vertus, TRID gairių laikymasis kartais gali sulėtinti procesą, nes bendrai veikiantys subjektai neturi jau egzistuojančių santykių.
Pradžia uždarymo uždelsimas
Didžiausios problemos dažnai atsiranda po to, kai byla yra pateikiama draudėjui. Paskolos pareigūnai paprastai yra susipažinę su draudimo sutarčių gairėmis; tačiau jie ne visada gali prognozuoti draudiko atsakymą. Kiekvienas draudėjas yra unikalus.
Pirkėjui yra mažesnė padėtis, nei sėdėti ant dėžutės viršuje, kurioje yra visi vertingi jų nuosavybės elementai, laukiantys varomieji ir nežinodami, ar jų paskolą patvirtins draudėjas. Paskutinės kelias uždarymo dienas gali būti labai įdomus.
Instituciniai kreditoriai, atrodo, sukelia daugiau vėlavimų nei hipotekos brokeriai. Aš nesu įsitikinęs, ar tai susiję su tuo, kad didieji bankai laikosi savo procedūrų, ar jų darbuotojai perforuoja laikrodį ir tikrai nelaiko tokios bylos, kaip užsakomosios "counter" dalys, tačiau dauguma mano esminių sąskaitų atidėliojimų yra iš didžiųjų bankų.
Čia yra įprastos problemos, kurios gali trukdyti arba užkirsti kelią uždarymui, daugelis iš kurių, manau, verta man pasakyti, turėjo būti išspręstos prieš pateikiant draudikui, tačiau kartais kamuolys išnyksta:
- Žemas vertinimas arba draudėjas užsako peržiūros vertinimą, kuris neatitinka pirmojo įvertinimo.
- Papildoma skolos suma, nustatyta pirkėjo atnaujintoje kredito ataskaitoje .
- Klaidos, nurodytos pirkėjo kredito ataskaitoje.
- Nauji kreditoriai ar sprendimai, pateikti prieš pirkėją ar pardavėją, atnaujinant nuosavybės teisę.
- Debesys pavadinime.
- Pirkėjo ar pardavėjo šeimyninės padėties pasikeitimas.
- Būtini atnaujinti banko išrašai ar finansiniai dokumentai.
- Trūksta draudimo informacijos.
- Pasibaigęs paskolos ar programos įsipareigojimas.
- Esminiai mokesčio pokyčiai paskolos sąmatoje.
Jei pirkimo sutartyje nenumatyta nuostata, pagal kurią uždarymas priklauso nuo paskolos patvirtinimo, pirkėjo grynųjų pinigų indėlis gali būti pavojus, jei paskola nebus patvirtinta ir sandoris nebus uždarytas.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.