"Sharp" pasiūlymai dėl pirkimo pasiūlymų gali pakilti
Ar žinote, kas tikrai myli, įskaitant pirkimo pasiūlyme eskalacijos sąlygą? Nekilnojamojo turto agentai. Ypač pirkėjo agentai, atrodo, yra labai šmaikšti apie šią praktiką. Tačiau agentai nėra kalti dėl susidomėjimo dėl išsiuntimo sąlygų, nes dažnai tai yra patys namų pirkėjai, kurie tai daro, teigdami, kad eskalacijos sąlyga, taip pat vadinama staigiu pasiūlymu, gali būti gera idėja.
Kas yra eskalavimo sąlyga?
Eskalavimo sąlyga paprastai naudojama potencialiai daugybei pasiūlymų .
Tai sinonimas su fraze: aštrių pasiūlymų. Jis naudojamas bandant išspausti visą konkurentą konkurso būdu. Iš esmės jis sako, kad pirkėjas sumokės X sumą, kuri gali būti bet koks skaičius nuo 100 iki šimtų tūkstančių, viršijantis didžiausią pardavėjo gautą pasiūlymą, ir paprastai jame yra viršutinė riba.
Tipiška eskalavimo sąlyga gali būti tokia: Pirkėjas sutinka sumokėti 1000 JAV dolerių daugiau nei didžiausias pardavėjo pasiūlymas, neviršijant pardavimo kainos 315 000 JAV dolerių. Pirkėjas gali norėti naudoti šią sąlygą pirkimo pasiūlyme, jei atrodo, kad kiti pirkėjai gali padidinti kainą, didesnę už nurodytą kainą.
Pasakykite, kad turtas yra $ 295,000. Jis turi visus skambučius ir švilpimus, kuriuos pirkėjas pageidauja, ir yra įsikūręs populiariame kaimynystėje ramioje vietoje. Kartais sąrašo agentas patars pirkėjams, kad visi pasiūlymai tam tikrą dieną bus pateikti tam tikru laiku ir tai gali būti jūsų pirmasis veiksnys, kad pardavėjas tikisi gauti daugiau nei vieną pasiūlymą.
Šiame hipotetiniame karšto pardavėjo rinkoje ir puikus namuose, kurių vertė siekia 295 000 JAV dolerių, pardavėjas galėjo gauti tokius pasiūlymus:
- 290 000 JAV dolerių (nes visada yra kažkas, kas tiki, kad niekas nesiūlys.)
- 295 000 JAV dolerių
- 305 000 JAV dolerių
- 310 000 JAV dolerių
Jei ketvirtas pirkėjas pateikia pasiūlymą su eskalavimo sąlyga, kaip nurodyta pirmiau, tai reikštų, kad pirkėjas sutinka sumokėti pardavėjui 311 000 JAV dolerių.
Pirkėjas yra laimingas, nes kaina yra 4000 USD pagal maksimalią kainą, kurią pirkėjas norėjo sumokėti, o pardavėjas gauna didžiausią pasiūlymą. Tai viskas atrodo gerai ir gerai, bet ar taip?
Nepakankami punktai dėl eskalavimo
Iš pardavėjo požiūrio, eskalavimo sąlyga pardavėjui gali būti ne geriausias pasirinkimas. Priimdamas pasiūlymą su eskalavimo sąlyga reiškia, kad pardavėjas nebegali išduoti kelis priešingus pasiūlymus kitoms šalims arba tęsti derybas. Pirmiau pateiktame pavyzdyje pirkėjas paėmė pinigus už stalo. Pardavėjas neteko 4000 USD.
Tai priklauso nuo to, ar pirkėjo faktinis didžiausias pasiūlymas buvo 315 000 USD. Tai galėjo būti aukštesnis, tačiau pardavėjas, kuris priima sutartį su eskalavimo sąlyga, niekada nežinos, kiek didesnis toks pirkėjas gali pasiūlyti.
Be to, tokio pobūdžio pasiūlymo dėl daugelio pasiūlymų atveju labiausiai tikėtina, kad pardavėjas pateiktų priešiną pasiūlymą. Pavyzdžiui, kai kuriose valstijose, pavyzdžiui, Kalifornijoje, pardavėjas gali pasiūlyti kitokį skaitiklį kiekvienam pirkėjui, jei jis pageidauja pardavėjo, arba tik vienam ar dviem pirkėjams. (Kalbame apie Kaliforniją, nes valstybė linkusi vadovauti tautai.) Pardavėjui paprastai būdingos daugiau pasirinkimo galimybių, kai siūloma daugybė pasiūlymų. Kiekvienas siūlymas gali būti pasvertas ir analizuojamas atskirai.
Pavyzdžiui, pasakykite, kad pardavėjas nusprendžia, kad paklausa rinkoje yra tokia didelė, kad namuose pardavėjas gali nuspręsti nesiimti jokių pasiūlymų dėl pirkimo ir neatsižvelgti į visus pasiūlymus. Tai visada yra tikimybė. Tokioje situacijoje pardavėjas gali pakeisti namų pardavimo kainą, tarkim, 315 000 JAV dolerių ir dar kartą pradėti pasiūlymą. Tačiau šio scenarijaus trūkumas yra tai, kad gali būti, kad nėra tiesioginių gavėjų, o rinkos dienų trukmė gali būti ilgesnė, ir tai visada yra rizika, kai pardavėjas padidina kainą. Vis dėlto tai gali būti perspektyvus sprendimas, kurį verta apsvarstyti, o ne priimti sutartį dėl eskalavimo sąlygų.
Kodėl pirkėjai gravituoja į eskalavimo sąlygas
Ne kiekvienas namų pirkėjas turi įtampą ir įtampą, kuri ateina su derybų dėl namo pirkimo teritorija.
Pirkėjai taip pat nerimauja dėl konkuruojančių, o kai kurie atsisako pateikti pasiūlymą dėl kelių pasiūlymų. Įvedus eskalavimo sąlygą, jis gali padidinti pirkėjo galimybę priimti pasiūlymą ir nustato tam tikrus parametrus, kurie apibrėžia pirkėjo patogumo zoną.
Nesvarbu, ar eskalavimo sąlyga yra "teisėta" kiekvienoje valstybėje, priklauso nuo teisinio aiškinimo. Tai nereiškia, kad agentai nesiūlo ar pirkėjai nori tai padaryti. Tačiau visais praktiniais tikslais pirkėjas gali pasirodyti kur kas lengviau paprasčiausiai pateikti aukščiausią ir geriausią pasiūlymą ir su juo daryti.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.