Klausimas: kaip pardavėjas nuoma atgal po uždarymo?
Skaitytojas klausia: "Mes perkame namus, o pardavėjas paprašė išsinuomoti atgal 30 dienų po uždarymo. Kitaip tariant, mes taptume savininkais, kol mes kada nors perkelta į mūsų naują namą. Tai mums skamba labai keista. Kodėl pardavėjas nori išsinuomoti atgal? Ar mes turime tai leisti? "
Atsakymas: priežastys, kodėl pardavėjui gali reikėti išsinuomoti atgal po uždarymo, gali skirtis, tačiau pardavėjui nėra įprasta reikalauti grąžinti nuoma.
Pardavėjo perkamas namas galbūt nebus pasiekiamas tuo metu, kai jūsų sandoris bus uždarytas, arba pardavėjas galbūt negalės rasti judančio vano paskutinę mėnesio dieną, kai pakraunamų furgonų paklausa yra didelė.
Žinoma, kaip naujas namų pirkėjas , jūs galite rasti šią situaciją nerimą. Galų gale, jūs sumokėjote daug pinigų savo naujuose namuose, be to, mokate palūkanas už paskolą namuose, kurių dar negalite užimti. Suprantama, kad jūs esate linkę judėti ir paimti iš karto. Be to, jūs negalėjote tikėtis, kad būsite nuomotojas.
Kaip apsaugoti pardavėjo / pirkėjo teises, kai pardavėjai grąžina atlygį
Susitaikykite su tokia situacija, kaip ir kiti verslo santykiai. Pirkėjai niekada neturėtų leisti pardavėjams išlaikyti namų nuosavybės be formalios įdarbinimo sutarties. Šiuose susitarimuose apibrėžiamos pardavėjo gyvenamosios vietos sąlygos ir apsaugomi pirkėjai, taip pat pardavėjai.
Kalifornijoje mūsų nekilnojamojo turto agentai turi patogią formą, pavadintą "Pardavėjas nuosavybės teise", kuri, be kitų sutarties sąlygų, nurodo pardavėjų nuomos nugarą. Pažymėjus atitinkamą laukelį, šis priedas pakeičia pirkimo sutartį .
SIP tvarko trumpalaikių pardavėjų nuomos paketus, kurių trukmė yra mažesnė nei 30 dienų, ir apima šiuos elementus:
- Nuomos laikotarpio terminas
- Nuomos kaina per dieną
- Saugumo užstato suma
- Nesvarbu, ar saugojimo indėlis bus laikomas sąlyginio deponavimo metu arba bus atidėtas pirkėjui uždarymo metu
- Pavėluoti mokesčiai, jei tokie yra, susiję su nepakankamais fondais ir (arba) mokėjimais, kurie buvo gauti vėluojant už sąlyginio neapmokėjimo
- Kas moka, už komunalines paslaugas
- Pirkėjo teisė įeiti į nuosavybę
- Pardavėjo pareigos išlaikyti turtą
- Nuomos perleidimas ir teisių išplatinimas
- Pardavėjo prievolės atsisakyti
- Draudimas pardavėjo asmeniniams daiktams
- Įvairios sąlygos
Jei pardavėjas pasilieka 30 dienų ar ilgiau, tada nuomos sutartis turėtų būti įvykdyta.
Draudimo aprūpinimas pardavėjui
Kartais pirkėjai reikalauja, kad pardavėjai išlaikytų savo esamą būsto savininko draudimo sutartį per nuomos laikotarpį. Nors draudimo bendrovės džiaugiasi, kad aprėptis daro įtaką, daugelis iš jų tęs strategiją pagal pareikalavimą.
Tačiau dėl to yra keletas problemų. Pardavėjas nebegalioja namų, todėl reikalavimo atveju pardavėjo draudimo bendrovė gali atsisakyti reikalauti sumokėti. Be to, pirkėjas turi draudimo apsaugą, nes skolintojai reikalauja, kad pirkėjo draudimo sutartis būtų galiojanti pasibaigus.
Kai kurios draudimo bendrovės teigia, kad jei reikalavimas būtų įvykdytas ir pardavėjas pateiktų reikalavimą pardavėjo bendrovei, net jei pardavėjo bendrovė jį sumokėjo, pardavėjo bendrovė gali ieškoti pirkėjo draudimo kompensavimo.
Bet kuriuo atveju pardavėjas turėtų padengti pardavėjo asmeninius daiktus ir automobilius.
Nuomos sumos nustatymas pardavėjo nuomai
Nuoma, kurią pardavėjas moka, yra apyvartinė. Kartais pardavėjas nenori mokėti jokių nuomos, bet prašyti likti namuose keletą dienų nemokamai. Tokiu atveju vis tiek tikslinga sudaryti susitarimą, kuriame nagrinėjami atsakomybės klausimai ir terminas.
Kadangi dauguma pirkėjų finansuoja naują namą, pirkėjai susiduria su palūkanomis ir moka mokesčius ir draudimą namuose, kur jie neužima. Daugeliu atvejų protingai įpareigoti pardavėją sumokėti sumą, kuri lygi kasdieniniam pirkimui, kurį sudaro pirkėjo pagrindinė suma, palūkanos, mokesčiai ir draudimas.
Jei pirkėjo naujas hipotekos mokėjimas apima prievartą (mokesčiai ir draudimas), yra gana paprasta PITI mokėjimą padalinti per 30 dienų ir sumokėti pardavėjui tą prorata sumą per dieną.
Pavyzdžiui, jei naujojo pirkėjo mokėjimas yra PITI 3000 LTL, tai bus lygus 100 JAV dolerių per dieną.
Tačiau PITI mokėjimas už pardavėjo nuomos atgal nėra būtinas. Pažangūs pirkėjai patikrins esamus nuomos tarifus. Jie gali nustatyti, kad PITI mokėjimo apskaičiavimas yra mažesnis nei vidutiniai nuomos tarifai.
Siekdami tolesnės apsaugos - ir laikytis vietinių nuomos kontrolės įstatymų arba kitų valstybės įstatymų, reglamentuojančių savininkus ir nuomininkus, pirkėjai ir pardavėjai galbūt norės apsvarstyti galimybę pasirašyti standartinį gyvenamosios paskirties nuomos sutartį. Norėdami gauti daugiau informacijos, kreipkitės į nekilnojamojo turto advokatą.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.