Kodėl vidinės dienos rinkos turtui namų pirkėjams

Atsitiktiniai nameliai, norėdami parodyti nulines dienas rinkoje

Vienas iš pirmųjų dalykų, kuriuos pirkėjas klausia apie sąrašą, yra jo dienos rinkoje. Rinkos dienų skaičius - tai dienų skaičius, kai įrašas yra aktyvus kelių įrašų tarnyboje, kol jis įvedamas į laukimo būseną. Laukiama būsena yra tada, kai pardavėjas yra priėmęs pasiūlymą, tačiau sandoris dar nėra uždarytas. Daugelis agentų nurodo " vidutines dienas rinkoje ", kuri gaunama pridedant visas kiekvieno sąrašo dienas kiekvienoje rinkoje ir padalijant pagal aukcionų skaičių.

Pirkėjo rinkoje DOM paprastai yra didesnis, nes atsargos užtrunka ilgiau parduoti. Pardavėjo rinkoje DOM yra mažiau.

Dienos, susijusios su rinka. Norėdami nustatyti vidutines dienas rinkoje, agentai per pastaruosius 30 dienų per šešis mėnesius parduodamų aukcionų, pridedant kartu dienų rinkoje (prieš kiekvieną sąrašą atidavė laukiant) ir padalinti tą iš viso pagal aukcionų skaičių.

Pavyzdžiui, jei šeši įrašai buvo įtraukti į laukiantį statusą gruodžio mėn., Tai reiškia, kad pardavėjas sutiko su pirkėjo pasiūlymu, bet jis dar nebuvo uždarytas, ir trys iš šių įrašų buvo pateikti penkioms dienoms, o vienas įrašas buvo pateiktas rinkai 21 dieną o dvi buvo išvardytos 30 dienų iki pasiūlymo priėmimo, pirmiausia pridedant visas dienas, kurios yra rinkoje. Gruodžio mėnesio vidutinės dienos prekės šiame pavyzdyje gaunamos pridedant 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, ty 96 dienos. Tada dalijant 96 iš šešių sąrašų bus 16 vidutinių dienų rinkoje.

Ar vidutinės dienų rinkos problemos?

Kuris yra svarbesnis? Ar yra 16 vidutinių dienų rinkoje arba kiekvieno sąrašo dienų skaičius rinkoje? Jei esate pirkėjas, žinoma, tai yra namas, kurį norite įsigyti. Jei esate pardavėjas, kurio namuose buvo 17 dienų rinkoje, jūs patekote į mažesnes 50% namų, parduotų per praėjusį mėnesį.

Kaip pirkėjai žiūri į rinką esančias dienas

Apie tai nėra ifs, bet ar buts. Kai pirkėjai žiūri į ilgą laiką rinkoje, jie nurodo, kad pardavėjas beviltiška parduoti, nes jis vis dar yra rinkoje. Pirkėjai taip pat tiki, kad namuose gali būti kažkas negerai, dėl kurio kiti pirkėjai jį išleido. Tačiau šios prielaidos gali būti klaidingos.

Namai gali patekti į rinką dėl šių priežasčių:

• Bendra priežastis yra kainų viršijimas.
  Agentas gali "nusipirkti" sąrašą, klaidindamas pardavėją, manydamas, kad namas yra vertas daugiau nei rinka. Tai nėra neįprasta, jei agentas sąmoningai perimtų pernelyg didelį sąrašą .
• Mažoji pardavėjo motyvacija.
  Kartais pardavėjai nori "išbandyti rinką" pagal pernelyg didelę kainą, tik norėdami sužinoti, ar jie gali suprasti kvailą sumokėti tą kainą. Tai vadinama pardavėjo blogiausia klaida .
• Sustingimas.
  Pardavėjai gali būti įstrigę dėl kainos ir nori laukti rinkos, kol rinka sugaišta iki prašomos kainos.
• Žemyn nekilnojamojo turto rinka.
  Pirkėjų rinkose gali užtrukti ilgiau parduoti namus nei pardavėjo rinkose. Namas, kuris per penkias dienas galėtų parduoti pardavėjo rinkoje, per 90 dienų gali parduoti žemyn nekilnojamojo turto rinkoje .
• Negalima rodyti
  Jei turtas yra nuomininkas užimtas, gali būti sunku gauti paskyrimą iš nuomininko. Daugeliu atvejų namuose su " lockbox" pasirodo dažniau nei tie, kurie neturi.

• Netinkamas rodyti.
  Kartais pardavėjai pateikia namus į rinką, kol jie yra pasiruošę leisti pirkėjams tai pamatyti. Jie gali būti apdailos perpardavimo remontas ar tapyba per pirmąsias 30-60 dienų sąrašo.
• Sumažintas rodymo laikas.
  Kai kurie pardavėjai mano, kad pirkėjas laikysis griežto rodymo laiko, pavyzdžiui, pirmadienį 9 val. Arba penktadienį tik nuo 5 iki 6 val. Pirkėjų kelionių namai pagal savo tvarkaraščius. Jei jūsų namuose nėra tuo metu, kai pirkėjas nori jį pamatyti, jie tikriausiai jo niekada nematys
• Sumažintas komisinis mokestis.
• Nors pirkimo agentai privalo rodyti visus sąrašus, daugelis agentų atsisako parodyti namus, kurie nesumoka tokios pačios komisijos kaip konkuruojantys namai. Dažnai šie namai yra išvardyti nuolaidų brokeriai .
• Mažas internetas arba MLS ekspozicija.
  Jei namuose yra viena nuotrauka MLS , pirkėjai gali perkelti sąrašą ir vietoj to pasirinkti namus, kad pamatytumėte, kad yra kelios nuotraukos.

Agento praktika atsikratyti dienų iš naujo rinkoje

Paprasta praktika tarp daugelio nekilnojamojo turto agentų yra atšaukti sąrašą iš MLS po tam tikro dienų skaičiaus ir išleisti jį kaip naują sąrašą. Agentai gali parodyti nulines dienas rinkoje, nes jie žino, kad pirkėjai gravituoja į naujus sąrašus.

Daugelis pirkėjų nepatinka šiam praktikui, nes manome, kad tai klaidina, o ne tiksliai parodo dienų skaičių rinkoje. Po to, kai namas yra rinkoje 60-90 dienų, neįprasta parduoti jį per penkias dienas po to, kai grįžta į rinką kaip naujas sąrašas.

Kartais aukcionai baigiasi. Daugelis agentų įtraukia sąrašą į 90 dienų ir, kai baigia galioti sąrašą , naujas agentas pritraukia sąrašą ir gauna naudą iš pirmojo agento sunkaus darbo. Jei esate patenkintas savo dabartiniu agentu, galbūt apsvarstysite galimybę atsistatydinti su esamu agentu.

Rinkos kaupimo dienų apibūdinimas

Kai kurios MLS sistemos atsisako leisti aukcionams atšaukti įrašą ir įrašyti jį kaip naują sąrašą be pirmojo sąrašo panaikinimo ar pabaigos. Bet kuriuo atveju agentui yra gana lengva nustatyti dienų skaičių rinkoje; pirkėjui tai nėra taip lengva.

• Patikrinkite sąrašo istoriją.
  Vienas iš būdų yra įvesti nuosavybės adresą į MLS, norint rasti pasikartojančius, pasibaigusius ar pašalintus aukcionus. Sakramento MLS, tai yra žinoma kaip traukiant "istoriją" nuosavybės.
• Ieškokite kaupiamojo DOM.
  Kai kurie MLS pakeitė ataskaitų pateikimo būdą ir įtrauks rinktines dienas į sąrašą.
• Klauskite savo agento.
  Jei dirbate su kaimynystėje dirbančiu specialistu , jūsų agentas turės gana gerą idėją, jei namuose buvo nurodyta anksčiau, kiek laiko ir kam.
• Klauskite sąrašo agento.
  Kadangi nekilnojamojo turto agentai negali klaidingai pateikti nuosavybės, galite paprašyti išvardijimo agento tiesioginio klausimo. Negalima paklausti, kiek laiko namuose buvo rinkoje, nes gali būti, kad kainos buvo sumažintos , todėl agentas jaučiasi pagrįstas, sakydamas, kad rinkos dienos yra naujos kainos. Paklauskite, ar jo galiojimo laikas baigėsi / atšauktas / atšauktas, o paskui vėl įtrauktas į sąrašą. Būk specifiškas.
• Ieškoti internete.
  Į paieškos sistemos, pvz., "Google" ar "Yahoo", įveskite nuosavybės adresą keliais skirtingais būdais. Turėtų būti rodomi visi ankstesni interneto sąrašai .
• Paklauskite kaimynų.
  Kaimynai žino viską, kas vyksta jų teritorijoje, ir dažnai malonu jums pasakyti, kiek laiko namų buvo rinkoje.

Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.