Argumentai "už" ir "prieš" PACE finansavimui
Kas yra PACE?
Turto vertinimas "švarios energijos" (PACE) yra būdas skolintis pinigus švarios energetikos projektams. Nekilnojamojo turto savininkai, įskaitant namų savininkus ir įmones, gauna finansavimą naujovėms ir grąžina nekilnojamojo turto mokesčius. PACE finansavimo patvirtinimas daugiausia grindžiamas nuosavybės atnaujinamu turtu , kuris bus naudojamas kaip užstatas paskolai užtikrinti, ir jūs paprastai galite skolintis iki 15 procentų turto vertės.
Paprastai PACE naudojimas apima saulės energijos įrenginius, energiją taupantį šildymą ir vėsinimą, vandens tausojimą, kraštovaizdį ir daugybę kitų gyvenamųjų ir komercinių objektų projektų.
PACE galima tik tose vietose, kur valstybės ir vietos įstatymai leidžia tokį finansavimą ir kur yra sukurtos vietos programos. Šios programos vykdomos keliais skirtingais pavadinimais, įskaitant populiarią "Home Energy Renovation Opportunity" (HERO) programą ir "Ygrene".
PACE paskolų akcentai
Šios programos turi keletą savybių, kurios jas patraukia skolininkams.
Lengva gauti kvalifikaciją: PACE tinkamumas yra gana lengvas. Palyginti su nuosavo kapitalo paskolomis , kurios yra populiarios alternatyvos brangiems namų gerinimams, patvirtinimo kriterijai atrodo atsipalaidavę. Jūsų FICO kredito balas yra mažiau svarbus PACE, tačiau dabartinės ar neseniai problemos jūsų kredito ataskaitose gali sukelti problemų.
Jūs taip pat turite būti aktuali visiems nekilnojamojo turto mokesčiams.
100 procentų finansavimas: PACE leidžia jums finansuoti visas projekto išlaidas, be papildomos įmokos . Dėl to galite greitai pradėti dirbti, nesiekite kaupti projektų ar perkelti pinigus. Žinoma, didesnės paskolos reiškia didesnes palūkanų išlaidas ir didesnius mokėjimus.
Gali būti perkeltas kitam savininkui: jei atliksite patobulinimus, parduodate turtą, jums nebūtinai prireiks sumokėti paskolą. Paskola pridedama prie turto, todėl ją gali pervesti ir išmokėti kitas savininkas. Nesvarbu, ar tai geras dalykas, tikriausiai priklauso nuo to, ar esate pirkėjas.
Laikas grąžinti: esminiai patobulinimai gali būti brangūs. PACE paskolos gali būti mokamos ilgesnį laiką (pvz., Nuo 5 iki 20 metų). Dėl to mokėjimai gali būti palyginti nedideli. Tačiau, kaip ir su bet kuria paskola, tuo ilgesnį laiką grąžinate, tuo daugiau palūkanų jūs mokėsite už šios paskolos gyvenimą.
Potencialūs mokesčių kreditai: PACE finansavimas gali padėti lengviau gauti aplinkosaugos mokesčių kreditus - prieš priimdami kokius nors sprendimus, pasitarkite su savo mokesčių konsultantu. Kai laikas yra susirūpinimas, PACE leidžia užbaigti projektą prieš pasibaigiant mokesčių kreditų galiojimo terminui, o didelė paskola suteikia galimybę viską įdiegti per vienerius metus (priešingai nei kelerius metus, kad valdytų pinigų srautus).
Kai kurie kreditai galimi tik tais metais, kai įrenginys buvo faktiškai baigtas , todėl jūs norite sumokėti visas tas išlaidas tais pačiais metais.
Problemos, susijusios su PACE finansavimu
Prieš naudodamiesi PACE finansavimu savo projektui susipažinkite su kai kuriais sunkumais.
Interesų konfliktai: PACE finansavimas dažnai organizuojamas per rangovus, kurie gali paskatinti reklamuoti brangus atnaujinimus. Tai gali būti patogi "vieno langelio" apsipirkimo forma, tačiau rangovai nežino apie jūsų finansus ir tai, ką galite "sau leisti" - ir jūs galite sau leisti beveik viską, naudodami PACE paskolą. Daugelis paslaugų teikėjų yra sąžiningi, o galiausiai pirkėjai gali priimti protingus sprendimus, tačiau nedidelė dalis rangovų gali pateikti klaidinančių pareiškimų tik tam, kad gautų didelę apmokamą darbą. Be to, kad gautų užmokestį už atliktą darbą, rangovai gali gauti papildomų referencinių mokesčių iš skolintojo, jei jie organizuoja finansavimą, todėl interesų konflikto potencialas yra tikras.
Mokėjimo šokas: net jei grąžinsite ilgesnį laikotarpį, mokėjimai gali būti našta. Dauguma žmonių mano, kad kalbama apie mėnesinius mokėjimus, tačiau turto vertinimai dažnai mokami tik vieną ar du kartus per metus. Jums gali tekti susidurti su nenuosekliomis sąnaudomis, kai atėjo laikas atlikti šiuos padidėjusius mokėjimus. Kai kuriais atvejais (jei jūsų būsto paskolos teikėjas moka nekilnojamojo turto mokesčius per sąlyginio deponavimo sąskaitą), PACE mokėjimas bus pridedamas prie jūsų mėnesinio hipotekos mokėjimo mažesnėmis dalimis.
Palūkanų išlaidos. PACE finansavimas yra palyginti lengvas. Tačiau palūkanų normos kartais yra didesnės nei mokėtumėte, jei tiesiog naudosite nuosavybės paskolą ar kredito liniją, ypač jei turite gerą kreditą. Nesvarbu, ar galite gauti geresnio sandorio sau, priklauso nuo daugelio veiksnių, tačiau PACE paskolos nebūtinai yra pigios.
Išlaidos ir nauda: lengva gauti PACE programoms pritarimą, tačiau tai verta? Šios programos labiausiai tinka asmenims, kurie negali sau leisti pigių paskolų (dažnai dėl kredito problemų ar ribotų pajamų). Projektai, kaip pakeisti jūsų langus, gali padidinti jūsų namų vertę, todėl jūs turėtumėte gauti kai kuriuos iš šių pinigų, kai parduosite. Tačiau jūs nebūtinai matysite esminį komunalinių paslaugų kaštų pasikeitimą - vis tiek turėsite mokėti didesnius mokesčius.
Likvidavimo rizika: PACE paskolos yra užtikrintos jūsų namuose, todėl jūs galite prarasti savo namuose sunaikinimą, jei nesiimsite mokėjimų. Daugeliu atvejų PACE paskola persikelia į "pirmąją poziciją" (priešais jūsų hipotekinį skolintoją), o tai reiškia, kad jūs rizikuojate uždaryti rangą, net jei jūs reguliariai paskirsite hipotekos mokėjimus, kaip susitarta. Kitų rūšių paskolos (išskyrus tuos atvejus, kai jos yra paskolos namų akcijoms ) neturėtų jus į šią poziciją.
Išvaizda gali būti klaidinanti
Aukščiau minėta rizika nereiškia, kad PACE programos yra blogos. Tačiau, prieš registruodamiesi, verta žinoti, kokie privalumai ir trūkumai yra šie susitarimai. Deja, rizika dažnai nepaisoma, nes PACE programos yra laikomos "saugios".
Susijusi su vyriausybe? Vietos valdžios institucijos suteikia PACE finansavimą, o PACE programas kartais painioja su vyriausybės siūlomomis programomis. Galų gale, jie yra tik paskolos, kaip bet kuri kita paskola - jas reikia grąžinti, ir yra pasekmių nesugebėjimo grąžinti .
Dėl geros priežasties? Manoma, kad gerai daryti gerus dalykus, o PACE finansavimas padeda jums mokėti už ekologiškus projektus. Tačiau taip pat yra keletas dalyvaujančių subjektų, kurie galėtų būti labiau suinteresuoti gauti pelną, nei padaryti skirtumą. Kritikai teigia, kad šios paskolos yra panašios į aukščiausios klasės paskolas .
Mokestis išskaitomas? Galima atskaityti palūkanas, susijusias su jūsų projektu. Tačiau mokesčių įstatymai yra sudėtingi - jums reikia pasikalbėti su vietiniu mokesčių rengėju, kad galėtumėte patikrinti savo galimybes imtis atskaitymų. Deja, kai kurie nuosavybės savininkai tiki, kad visa projekto kaina yra atskaitoma, nes mokėjimas yra nekilnojamojo turto mokesčio sąskaita, ir tai paprastai nėra tiksli.
Kaip naudotis PACE paskola
Kai kuriais atvejais labai naudinga panaudoti PACE finansavimą projektui. Štai keli patarimai, padėsiantys jums gauti pinigų.
Pasikalbėkite su skolintoju tiesiogiai: sužinoję apie PACE iš rangovo, turite kitą diskusiją su faktiniu skolintoju arba PACE finansavimo organizacija. Būtina tiksliai suprasti, į ką įeinate. Sužinokite, kokie privalumai ir trūkumai yra skirtingi, ir sužinokite , kiek sumokėsite . Net sąžiningi rangovai gali pamiršti įtraukti svarbias detales ir jie nežino apie jūsų finansinę padėtį. Gaukite informaciją tiesiogiai iš šaltinio ir pasikalbėkite su tuo, kada jūsų rangovas nėra (kad galėtumėte laisvai kalbėti, nesijaudindami, kad kenčia kas nors jausmus).
Palyginkite kitų rūšių paskolas: vėlgi PACE paskolos ne visada yra mažiausiai brangios paskolos. Išnagrinėkite visas žemiau pateiktas alternatyvas.
- Parduokite internetinius skolintojus , vietinius bankus ir kredito unijas savo regione
- FHA 203K paskolos taip pat gali būti naudojamos finansuoti namų patobulinimus ir reikalauti palyginti nedidelio įmokėjimo
- Jūs netgi galėsite finansuoti savo projektą asmenine paskola ir išvengti įkeitimo įkeitimo
Sužinokite, kokią normą galite tikėtis realiai, ir sužinokite, kokias uždarymo išlaidas jums reikės sumokėti . Be to, sužinokite, ar pasibaigsite jūsų namų įkeitimu (tai įvyks, jei naudosite PACE finansavimą arba tradicinę antrąją hipoteką). Jūs vis tiek galite gauti mokesčių kreditus - ir galbūt net palūkanų sąnaudų mažinimą - jei naudosite kitas paskolas.
Gaukite pasiūlymus iš kelių rangovų: kai nesumokėjote pinigų iš anksto, bet atrodo neblogai. Tačiau vis dar yra galimybė taupyti pinigus (ir sumažinti mokėjimus), vykstant su konkurencingiausiu rangovu. Tiesiog nepamirškite, kad kartais jūs gaunate tai, už ką mokate, taigi pasirinkus mažiausią kainą gali grįžti, kad jus išspręstų.
Biudžetas ir mokėjimas pinigais: tai nėra lengviausias būdas ką nors padaryti, bet jūs visada galite atidėlioti savo projektą, taupyti pinigus ir mokėti pinigus tam tikru momentu ateityje. Tai padarius, sutaupysite pinigų iš palūkanų, o jūs turėsite papildomų galimybių renkantis rangovus ir atlikdami konkretų darbą.
Pardavimas (arba pirkimas) nuosavybės su PACE
PACE paskolos yra unikalios, nes jos lieka su turtu, o ne pradiniu skolininku.
Nekilnojamojo turto pardavimas: jei naudosite PACE, kad galėtumėte finansuoti patobulinimus, vis tiek galite sumokėti pinigus, kai nuspręsite parduoti. Tokiu atveju galite parduoti patobulintą turtą, o pirkėjas gali būti atsakingas už grąžinimą (naujas nuosavybės savininkas gaus įvertinimus). Tam tikrais būdais tai prasminga, nes turtas iš tikrųjų vertas daugiau. Tačiau kai kurie pirkėjai gali nenorėti prisiimti šių mokėjimų, todėl gali net sunku gauti finansavimą, jei turtas turi papildomų įvertinimų.
Jei pageidaujate, jūs visada galite atsiskaityti už PACE skolą, todėl jūsų turtas bus patrauklesnis pirkėjams. Viskas yra apyvartinės dėl nekilnojamojo turto: galite sumokėti didesnę kainą už apmokėtus patobulinimus arba galite pritarti mažesnei turtui, kuriam būdingos didesnės išlaidos (bent jau laikinai).
Nekilnojamojo turto pirkimas: jei planuojate apsvarstyti turimą PACE skolos turtą, šiek tiek laiko sužinokite, kaip ši skola turės įtakos jūsų sandoriui. Tikėtina, kad jūs naudosite patobulinimus, todėl gali būti verta perimti mokėjimus (pvz., Jei turite nemažą fotoelektrinę sistemą, turite mažesnes elektros sąskaitas, o tuos mažesnes sąskaitas patiks ilgai po PACE vertinimai baigiasi).
Prieš eidami per daug, pasikalbėkite su savo skolintoju, kad sužinotumėte, kaip jie sprendžia PACE klausimus. Kai kuriais atvejais PACE turto areštas turi būti pirmoje pozicijoje, tačiau kai kurios PACE programos nori prisiimti antrą vietą už jūsų namų pirkimo paskolos.