Klientai man taip daug kartų paklausė apie Zillowo vertės įverčius, kad įsivaizduoju, kad visi norėjo išsiaiškinti, ar Zillow yra tikslus su "Zestimate". Manau, kad pirmasis dalykas, kurį reikia suprasti, yra tai, ką Zillowas nėra. Zillow nėra nekilnojamojo turto. Aš nežinau jokių nekilnojamojo turto agentų, kurie dirba Zillowe (dar jokiu būdu). Tai nėra viešoji paslauga kaip biblioteka. "Zillow" yra verslo svetainė, įsteigta siekiant užvilioti akių obuolius, kurie nori žiūrėti į namus ir savo ruožtu parduoti reklamą nekilnojamojo turto specialistams.
Zillow remiasi daugybe išvadų dėl nuomonių, sudarytų stebint iš įvairių šaltinių surinktus duomenis. Visi turi kažkokią nuomonę. Galite sutikti ar nesutikti. Nuomonės nėra faktai. Jei Zilovas pirštu pateks į rinkos impulsą per savo ypatingą krištolo rutulį, Zilovas būtų numatęs būsto rinkos žlugimą , ir to neįvyko. Tiesą sakant, Zilovas buvo tik pradėtas, kai rinka pradėjo sunaikinti.
Tai panaši į tą analogiją, kurią 1983 m. Eddie Murphy filmą " Prekybos vietos" pateikė Randolfo Dukas, kuriame kunigaikščio charakteris paaiškina, ar toliau augant rinkai ar mažėjant rinkai, biržos makleriai (ir, taip, netgi tokios įmonės kaip Zillowas) tęsis užsidirbti pinigų.
Zillow's Zestimate supratimas
Zilovas įsigijo duomenis, suskaidydamas visą informaciją apie būstą, kurią jis galėtų rasti. Susivienijimas yra išgalvotas žodis, kai galima maišyti ir sujungti duomenis iš įvairių šaltinių į vieną šaltinį.
Teisingai padaryta, susivienijimas gali sukurti monopolį. Bet neapsiminkime patys. Yra daug kompiuterizuotų programų, kurios gali prognozuoti namų vertę. Net nekilnojamojo turto agentai naudoja kompiuterizuotas programas, tačiau skirtumas yra nekilnojamojo turto agentai, kurių negalima remtis šiomis programomis, nes, pavyzdžiui, galima pamatyti dirbtinį intelektą.
Mes dar ne viskas.
Bent jau ne dabar, Zillow negali prognozuoti, kaip pirkėjas jausis, kai jis pateks į namus. "Zillow" negali pasakyti, ar interjeras buvo atnaujintas, jei apdaila yra geresnė, ar naudojamos medžiagos yra prastesnės, ar mokyklos aplink kampą sumažino namų, palaikančių futbolo lauką, vertę arba bet kurį kitą veiksniai, kuriuos vertina nekilnojamojo turto agentai ir vertintojas, kai žino kaimynystę ir asmeniškai tikrinasi namuose.
Kaip agentai atvyksta į vertės įvertinimą
Aš nekalbu apie visus nekilnojamojo turto agentus, bet jau daugiau nei 40 metų dirbau versle ir turi pakankamą, bet ne aukštesnį nei vidutinį kompetencijos lygį. Kai pradedu vertinti nuosavybę, pirmasis dalykas, kurį aš darau iš savo kompiuterio, yra "Google" tyrinėti namus iš palydovo. Pastebiu, ar tai palaiko iki užimtos gatvės, komercinės nuosavybės ar greitkelių artumo, artimų namų dydžio, augmenijos ir kraštovaizdžio, orientacijos į saulę ir, jei man pasisekė, gali būti nuotraukos eksterjeras ir gatvės scenos.
Aš taip pat paleisti du automatinio vertinimo rinkinius. Vienas iš jų - "Realist", "CoreLogic" priklausanti kompanija, kuri yra orientuota į duomenis iš visų pardavimų, įskaitant ne MLS, ir atsižvelgs į vidaus pardavimus, kurių konfigūracija ir tipas skiriasi 25% ar mažiau, įskaitant kitus rankiniu būdu nustatytus parametrus.
Kitas automatinis vertinimas taip pat grindžiamas pardavimais, kurie ištraukiami tiesiai iš MLS ir apskaičiuojami remiantis kvadratinėmis medžiagomis , įskaitant visų parduotų, laukiančių ir aktyvių aukcionų dideles, mažas, vidutines ir vidutines vertes. Šios dvi vertybės dažnai labai skiriasi viena nuo kitos, bet naudojamos kartu, galiu pasiekti daugybę vertingų, paprastai ne daugiau kaip 5% skirtumo. Tačiau tai nėra pakankamai, kad būtų galima nustatyti vertę.
Ginkluotos šia informacija, tuomet aš patikrinsiu namus ir žiūrėsiu į jį per pirkėjo akis, kaip vertintojas jį pamatys ir kur turėsime pasistatyti prieš konkurenciją, kad eisime į namus . Man neįprasta nuvykti į namus su parengtu sąrašo sudarymo sutartimi ir rankiniu būdu keisti įrašo kainą po to, kai peržiūrėjote namus. Automatika nepakeičia asmeninio įvertinimo vietos.
Zillowo vertės tikslumo įvertinimas
Zillovas niekuomet nenori tvirtinti, kad 100% tikslumas visą laiką ar net 80% tikslus didžiąją laiko dalį visose srityse. Jei visi šešių blokų spinduliu esantys namai yra labai panašūs vienas į kitą, tarkim, priemiesčio poskyris, užpildytas tų pačių metų pastatais, kurių dydis ir identiški patogumai yra vienodi, Zillow įvertinimas bus daug tikslesnis, galbūt per 10%, nes nėra pakankamai specifinių skirtumų, kad jį išmesti. Kitu laiku tai nebus toks artimas.
Aš ištraukiau keturis tipiškus namus, kuriuos aš asmeniškai pardavėu palyginti su "Zestimate" jums. Vienas turtas - tai du "Midtown Sacramento" daugiabučiai namai, esantys užilgioje gatvėje, netoli geležinkelio kelio ir šalia greitkelio triukšmo, priešais komercinę nuosavybę. "Zillow" apskaičiavo šio namo vertę 380,733 JAV dolerių, tačiau po beveik 6 mėnesių rinkoje jis pardavė 349 000 JAV dolerių. Zillowo vertinimas buvo apie 9% per didelis.
Antrasis namas buvo paprastas Sacramento Pocket plotas. Zillowas vertino, kad namuose yra $ 983,097. Ji buvo parduota 1 085 000 JAV dolerių, tai buvo 10% daugiau nei Zillow įvertinimas. Jei pardavėjai rėmėsi Zillow įvertinimu, jie būtų praradę daugiau nei 100 000 JAV dolerių, tai nėra nedidelis pokytis.
Trečiasis namas buvo rekonstruotas namas išskirtinėje Daviso, Kalifornijos dalyje, netoli Daviso universiteto. Zillowas vertino, kad namuose yra 1 230 563 JAV dolerių, tačiau jis buvo parduotas už 1 495 000 JAV dolerių, o už grynuosius pinigus nebuvo finansuojama. Tas "Zestimate" buvo daugiau nei 20% per mažas.
Ketvirtasis namas buvo ežero kranto namas Elk Grove, Kalifornijoje. Vėlgi, Zillow įvertinimas buvo per mažas - 488 711 JAV dolerių, o jis pardavė dar 16%, įskaitant pirkėjo paskolos davėjo įvertinimą, 565 500 JAV dolerių.
"Zestimate" yra sukurtas siekiant suteikti svetainės lankytojams kokybišką vertę. Tai nereiškia, kad reikia pakeisti vertinimą ir nekilnojamojo turto specialisto nuomonę apie vertę. Prieš apsilankydamas pardavėju visada žvalgavau Zillow vertę, nes žinau, kad pardavėjas žiūri į tas vertes. Ne todėl, kad man vertinimas yra profesionalas. Nekilnojamojo turto agentai nenaudoja "Zillow", kad galėtų kainuoti namą.
Aš suprantu, kad kai kurie agentai pasakos savo klientams, kad pamatytumėte Zillowo kainą, kad pateisintumėte, kokią naudą jie gauna perkant namus, o "Zestimate" yra daug didesnė už faktinę pardavimo kainą. Tai pasirinktinis naudojimas su agentais. Kai kaina yra jų nauda, ji gali ją naudoti. Netgi bankai nieko nežino, taigi dėl trumpalaikės pardavimo situacijos, kai pasiūlymas yra daugiau nei "Zestimate", trumpo pardavimo agentas gali nurodyti "Zestimate" trumpo pardavimo bankui.
Tačiau "Zillow" vartotojams siūlo daug daugiau nei "Zestimate". Manau, kad žmonės "Zestami" pakabinti taip, kad nemato didelio turinio informacijos šioje svetainėje, į kurią įtraukiami sunkūs faktai, tinkami duomenys, palyginami pardavimai ir kaimynystės demografija, ir visa tai gali būti neįkainojama bet kuriam namu pirkėjui ar namui pardavėjas nekilnojamojo turto sandoryje.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.
Išsami informacija: Elizabeth Weintraub taip pat yra "Premier Zillow Agent"