Namų pirkėjai dažnai neklausia panašių pardavimų, bet turėtų tai padaryti. Kai namų pirkėjas keliauja namuose, tas pirkėjas lygina parduodamus namus su kitais namais. Vienintelis dalykas, kurį pirkėjas žino, yra tai, kiek pardavėjas gatvėje reikalauja panašaus grindų plano.
Kas daro panašų pardavimą?
Panašūs pardavimai yra parduodamų panašių namų pardavimo kainos. Panašūs pardavimai nėra aktyvūs aukcionai ar laukiami pardavimai ; nors jas galima palyginti, šios vertybės neturi tokio pat svorio, kaip jau parduodamas namas. Panašūs pardavimai yra naudojami kaip pavyzdys, pateisinantis, kodėl pirkėjas nenori sumokėti daugiau nei tas pats, kuris sumokėjo už panašų namą.
Štai pagrindiniai panašaus pardavimo elementai:
- Naujausius pardavimo laikotarpius. Prieš daugelį metų vertintojų viešieji įrašai šešis mėnesius grįžo atgal, siekdami palyginti pardavimus. Nuo 2007 m . Pradinio hipotekinio turto nusidėvėjimo šis laikotarpis žymiai sugriežtino. Šiuo metu vertintojai paprastai naudoja tik pastaruosius 3 mėnesius panašių pardavimų.
- Artimas atstumas. Idealiu atveju tyrėjas turėtų apsvarstyti galimybę parduoti statistiką tam tikru spinduliu, paprastai ¼ ir ½ mylio objekto nuosavybės. Kuo geriau, tuo geriau. Gyvenamasis gatvėje esantis namas būtų vertas mažiau nei ežero namas.
- Panašūs kvadratiniai filmukai. Negalite paimti 1000 kvadratinių pėdų namų kainos ir dvigubai sumokėti, kad nustatytumėte 2 000 kvadratinių pėdų namų vertę. Taip yra dėl to, kad mažesnių namų kvadratinės pėdos kaina yra didesnė už didesnio namo kvadratinės pėdos kainą. Idealiu atveju, jūs norite palyginti namus 10% objekto nuosavybės kvadratinių metraščių.
- Panašus amžius ir statyba. Jūs girdėsite, kad žmonės sako: jie nesudaro namuose, kaip anksčiau. Bet tai nebūtinai reiškia, kad senesni namai geriau nei naujesni namai. Tačiau vertės skiriasi dėl charakterio ir apeliacijos. Pavyzdžiui, plytelių stogas gali mėgautis 50 metų gyvenimu standartinio kompozicinio šlifo 25- 30 metų gyvenime.
- Panašus loto dydis. Kai kuriuose naujesniuose namuose galite rasti partijos dydžių derinį. Pavyzdžiui, nulinės partijos eilutė reiškia, kad namuose tikrai nėra kiemo. Šoninė ar kieme gali būti labai maža be žolės ar augmenijos, kuri paprastai nepakenčiama šeimoms su vaikais. Daugelyje sričių skaičiuojamas partijos dydis, pagrįstas faktinėmis kvadratinėmis pėdomis, padalintas į 43 560 kvadratinių pėdų. Akras yra 43560 kvadratinių pėdų. Akras yra ketvirtadalis, arba 10,890 kvadratinių pėdų yra 0,25 akro.
- Panaši būklė. Jei nebūsite dirbti su kaimynystėje dirbančiu specialistu, kuris turi puikių žinių apie daugelio namų būklę tam tikroje vietovėje, gali būti sunku nustatyti panašios prekybos būklę. Banko uždaromos uždarymo durys, kurioms trūksta prietaisų ir vario vandentiekio, yra vertingesnė už namo raktą, atnaujintą naujais prietaisais, kilimais ir dažais.
Jei jums tikrai pasisekė ir jūs lyginate namus padalinyje, galite rasti tikslius modelio dublikatus, kurie bus naudojami kaip panašūs pardavimai.
Kodėl pirkėjui reikėtų rūpintis lyginamuoju pardavimu?
Pardavėjas gali naudoti panašius pardavimus, kad pateisintų pirkėjo pageidaujamą kainą. Tačiau galiausiai pirkėjas sumoka sumą, kurią, pirkėjo nuomone, yra teisinga kaina. Jūs tikriausiai niekada negirdėjote pirkėjo pasakyti: "Aš turėjau sumokėti daugiau už šį namą". Paprastai pirkėjai nori mokėti mažiau.
Priešingai, pirkėjai kartais nerimauja, kad už namus sumokės per daug. Ypač kai jie perka žemyn nekilnojamojo turto rinkoje . Nė vienas pirkėjas nenori išsiaiškinti, kokį namus jis nupirko, yra vertas mažiau nei jo pradinė kaina.
Jei pirkėjas gauna finansavimą, banko vertintojas įveda paveikslą. Bankai taip pat nori apsaugoti savo investicijas ir investicijų saugumą. Štai kodėl bankai samdo vertintoją pirkėjo sąskaita, norėdami nustatyti ir pagrįsti vertę.
Tačiau vertinimai yra vertingos nuomonės. Vertinimas yra tik toks pat geras, kaip to, kas jį paruošė.
Jei pirkėjo vertintojas pateikia žemą įvertinimą , pardavėjas turi galimybę sumažinti pardavimo kainą. Jei pardavėjas atsisako, tai yra tada, kai pirkėjas gali užginčyti vertinimą. Pirkėjai gali užginčyti vertinimą pateikdami panašius pardavimus.
Nepaisant to, kad yra galimybė koreguoti vertinimą už neįvykdytus veiksnius, kai kompas yra nedaug ir toli, geriausi palyginamieji pardavimai visada bus tie, kurių kriterijai labiausiai tinka objekto turtui. Paprašykite savo nekilnojamojo turto agento paruošti panašius pardavimus.