"Homebuying" etapai nuo sutarties iki uždarymo
Pasiūlyti pirkimo sutartį
Dauguma gyvenamųjų namų pardavimo sutarčių pardavėjams pateikia nekilnojamojo turto agentai, kurie naudoja Šiaurės Karolinos asociacijos realtorų standartines formas.
Šie "užpildyti blankus" formas sukūrė advokatai ir laikosi valstybės įstatymų. "Homebuyers" kartais reikalauja, kad advokatai parengtų jiems pasiūlymus.
Namų patikrinimai, nenumatytos aplinkybės
Namų patikrinimai paprastai vyksta po to, kai sutaria visos šalys. Tikrinimus paprastai moka pirkėjas.
- Būtiniausi namų patikrinimai ir kenkėjų patikrinimai yra pagrindinė sutarties dalis. Pateikiami datai, nurodantys, kada pirkėjai atliks patikrinimus ir kai pardavėjui bus išsiųsti prašymai atlikti remontą, jei tokie yra.
- Kai kurių tipų patikrinimų, pvz., Septikų sistemų ir radono kiekio patikrinimų, sutartiniai įsipareigojimai papildomi įtraukiant specialų priedą su pasiūlymu. Tas pats pasakytina apie daugelį kitų nenumatytų atvejų, tokių kaip vertinimo reikalavimai , pirkėjo turėjimas prieš uždarant , ir pardavėjo finansavimas.
- Kiti standartiniai nenumatyti atvejai apima finansavimo nuostatas, objektų, kurie lieka namuose (arba turi būti pašalinti), aprašymą ir asociacijos mokesčių paaiškinimą.
Gyvenamosios patalpos atskleidimas
Pagal Šiaurės Karolinos įstatymą dauguma pardavėjų pateikia gyvenamosios patalpos atskleidimą, kuriame aprašoma visų namų sistemų būklė.
Ribinės apklausos
Kai kuriuose regionuose, ypač kaimo vietovėse, pirkėjai paprastai moka už apklausas, tačiau kartais paprašo pardavėjo dalytis savikaina.
Dauguma vietinių skolintojų nereikalauja apklausų.
Uždarymo pagrindai
- Advokatai atlieka pavadinimo paiešką, įsigyja pirkėjų nuosavybės draudimą ir tvarko uždarymo sandorį.
- Advokatai ir nekilnojamojo turto agentai dirba su kreditoriais, norėdami koordinuoti uždarymą, užtikrinant, kad viskas būtų tvarkoma laiku.
- Advokatai rengia pardavėjams reikalus .
- Pirkėjai ir pardavėjai samdo savo pasirinktus advokatus. Būsto pirkėjai ir pardavėjai turėtų dirbti su įvairiais advokatais, kad kiekvienos šalies atstovavimas būtų susijęs su problema, dėl kurios reikia derybų.
Tipiniai būsto pirkėjo išlaidos
- Namų patikrinimai, beveik visada.
- Apklausos, kurios gali būti brangus.
- Metinių nekilnojamojo turto mokesčių, turto susivienijimų mokesčių ir kitų panašių įmokų, priskirtų uždarymo dienai, dalis.
- Advokato mokesčiai už vardo paiešką.
- Mokesčiai už nuosavybės draudimo polisus, metų draudimas, įmoka už įmoką ir skolintojas, potvynių zonos sertifikavimo mokesčiai.
- Mokestis įrašyti naują aktą.
- Fondai, skirti atidaryti skolintojo sąlyginio deponavimo sąskaitas už nekilnojamojo turto mokesčius ir draudimą, kuriuos paskolos davėjas mokės kitais metais.
Tipiniai pardavėjo išlaidos
- Advokato mokestis už darbų rengimą.
- Mokesčių antspaudai - akcizo mokestis, pagrįstas pardavimo kaina.
- Pridedama dalis: turto mokesčiai , turto susivienijimo mokesčiai, kiti panašūs mokesčiai.
- Nekilnojamojo turto komisija, jei yra tarpininkas.
- Mokesčiai, susiję su paskolų išmokėjimu arba lėšų pervedimu į tikrąją sąskaitą.
- Bet kokia kaina pardavėjas sutinka dalintis su pirkėju.
Žingsnis po žingsnio iki uždarymo
- Pirkėjas pateikia pasiūlymą.
- Nekilnojamojo turto agentai skatina bet kokias derybas.
- Pardavėjas priima pasiūlymą arba išduoda priešininką, kuris paprastai priimamas.
- Pirkėjo grynieji pinigai, taip pat žinomi kaip "geros valios" indėlis, yra įtraukiami į biržos prekybos brokerių sąskaitą.
- Skolininko užsakymų įvertinimas.
- Patikrinimai yra užsakomi gavus priimtiną įvertinimą.
- Bet kokie remonto prašymai yra derinami su pardavėju, tačiau pardavėjams nereikia laikytis reikalavimų.
- Termito kontrolė užsakyta - ji turi būti per 30 dienų nuo uždarymo.
- Apklausos užsakomos po sėkmingo įvertinimo ir patikrinimų - pirkėjai nenori pernelyg investuoti į turtą, kol nebus įsitikinę, kad tai eis ir bus uždaryta.
- Pirkėjas kreipiasi dėl pavojingo draudimo, o informacija siunčiama skolintojui ir baigiamajam advokatui.
- Artimiausiu laikotarpiu pirkėjai pasirūpina, kad komunalinės paslaugos būtų perjungtos į jų pavadinimus.
- Uždarymas vyksta pirkėjo advokato biure. Pardavėjo advokatas perdavė pasirašytus dokumentus pirkėjo advokatui.
- Pirkėjas suteikia advokatui patvirtintas lėšas, skirtas sumokėti už uždarymą ir pasirašo paskolos dokumentus bei kitus reikalingus dokumentus.
- Pirkėjo advokatas įrašo naują bylą teismo rūmuose ir paskirsto lėšas iš visų pusių.
Nekilnojamasis turtas tavo srityje
Sandoriai jūsų valstybėje gali labai skirtis. Pasikalbėkite su vietiniu nekilnojamojo turto agentu, kad gautumėte savo valstybės specifiką. Pasakyk man, kaip nekilnojamojo turto uždarymo vieta jūsų rajone.
Redagavo Elizabeth Weintraub, "Home Buying Expert". Nuo šio rašymo Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra "Lyon Real Estate" brokeris-advokatas Sakramentoje, Kalifornijoje.