Skaitytojas sako: "Aš bandžiau nusipirkti savo pirmąjį namą, bet kainų asortimentą, kurį ieškojau, visi namai, atrodo, yra trumpalaikiai pardavimai. Mano agentas bando manęs pasikalbėti dėl trumpo pardavimo, nes ji sako ar bankai uždirba daugiau nei trumpalaikių pardavimų? "
Atsakymas: klausimas, ar bankas uždirba daugiau pinigų nei trumpalaikis pardavimas, daugiausia priklauso nuo individualaus banko ir (arba) investuotojų.
Nuo 2005 m. Mes išgyvenome nekilnojamojo turto rinką, kurioje pastebėjome, kad pranešimai apie atsisakymą išieškoti prekes buvo pateikti precedento neturinčiomis proporcijomis. Tai buvo beprotiška. Be to, mažiausiai pusė paskolos pakeitimų, kurie buvo atlikti, grįžo į įsiskolinimą netrukus po to, kai jie buvo suteikti. Rinka buvo netvarka.
Norint dar labiau apsunkinti padėtį, kai kuriose valstijose, pavyzdžiui, Arizonoje, bankai negali parduoti turtą daugiau nei jo hipoteka. Kiekviena valstybė turi savo taisykles. Pavyzdžiui, Kalifornijoje, jei namų savininkas išleidžia nuosavybės vertybinių popierių paskolą po to, kai uždarius sąlyginį indėlį, o paskui neįvykdžius įsipareigojimų, tas jaunesnysis skolintojas gali turėti teisę spręsti dėl trūkumo , neatsižvelgiant į tai, ar namas buvo parduotas trumpalaikiu pardavimu, ar paskola buvo pirmas paskolos davėjas išstumia bankroto bylą.
Kodėl bankai pageidauja trumpalaikių pardavimų per išpirkimą?
Bankai veikia kaip verslas, nes jie yra verslas. Jie siekia pelno. Jei dėl to, kad sutaupyti daugiau lėšų, nei sutikti dėl trumpalaikio pardavimo, brangesnis bankas, greičiausiai pritars trumpalaikiam pardavimui.
Kai kurie ekspertai prognozuoja, kad bankai iš tikrųjų gali padidinti nuo 20 iki 30 proc. Trumpesnį pardavimą, kai bus uždaryta rinka. Tačiau kai kuriose valstijose, pavyzdžiui, Floridoje, kainuoja labai mažai, kad galėtų pateikti paraišką uždaryti rangą ir pamatyti procesą iki galo.
Jei bankas gauna pasiūlymą, kuris yra artimas rinkos vertei , bankas gali labiau linkęs priimti šį pasiūlymą, o ne atmesti.
Priežastis yra uždaroma, jei bankas nori parduoti namus, mažai tikėtina, kad gautų didesnį pasiūlymą nei pasiūlymas dėl trumpalaikio pardavimo. Kita vertus, jei bankas jaučia, kad nekilnojamojo turto rinka gali vertinti, uždarymas gali būti pelningesnė banko veikla.
Paslaugų teikėjai gali nuspręsti, ar suteikti trumpalaikę pardavimo ar rekomenduoti išpirką
Pasak Nacionalinio vartotojų teisių centro, maždaug du trečdaliai nuo 2005 m. Suteiktų paskolų buvo pakeistos vertybiniais popieriais. Vertybinių popierių perleidimas - tai procesas, kurio metu reikia surinkti šimtus tūkstančių paskolų į vieną paketą ir parduoti paketą antrinėje rinkoje. Dažnai pirkėjas yra pasitikėjimas. Trustai susideda iš investuotojų.
Po to, kai paskolos yra sujungtos ir parduodamos, pasitikėjimas samdo paslaugų teikėją, kad surinktų mėnesinius mokėjimus ir paskirstytų tuos pinigus investuotojams. Šis pakeitimo vertybiniais popieriais susitarimas vadinamas "sujungimo ir aptarnavimo sutartimi" arba PSA .
Paslaugų teikėjams labai svarbu, ar namo vertė sumažėja, ar namuose sunaikinama, nes paslaugų teikėjas gauna nemokamą atlyginimą. Paslaugų teikėjai uždirba pinigus įvairiais būdais, pavyzdžiui, gaunant paslaugų teikimo mokestį, mokestį už įsipareigojimų nevykdymą, išplatintą palūkanų normą ir (arba) iš investavimo palūkanų už teikėjų paslaugas.
Nacionalinis vartotojų teisių centras teigia, kad paslaugų teikėjai dažnai teikia pirmenybę trumpam pardavimui, nes paslaugų teikėjai yra sumokėti kelis kartus daugiau kompensacijų už trumpą pardavimą nei paskolos pakeitimas.
Patarimas: jei trumpalaikio pardavimo bankas yra "Wachovia", kuris įsigijo "World Savings", tas bankas pirmenybę teikia trumpam pardavimui per rinkos uždarymą. "Wachovia" viešai neatskleista informacija man sakė, kad bankas uždirba daugiau pinigų trumpam pardavimui nei uždaryta. "Wachovia" yra portfelio skolintojas, o tai reiškia, kad paskolos išlieka įmonės viduje. Aš gavau trumpą pardavimo patvirtinimą keliems "Wachovia" trumpiems pardavimams Sakramento mieste per septynias dienas.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.