Jūsų kreditorius gali pateikti sprendimo dėl trūkumo po uždarymo
Trumpalaikiai sprendimai kartais atsiranda po uždarymo ar trumpalaikio pardavimo . Namų savininkai dažnai nustebina juos gauti, ir tai paprastai yra todėl, kad jie negauna tinkamos teisinės ar mokesčių konsultacijos iš anksto.
Likučiai ir hipotekos
Nepakankami sprendimai kyla dėl to, kad skolininkas nevykdo įsipareigojimų , o ne hipoteka. Vekselis yra pažadas mokėti. Tai taip pat gali sukelti asmeninę atsakomybę, priklausomai nuo valstybės įstatymų. Asmeninė atsakomybė reiškia, kad paskolos davėjas gali atsisakyti paskolos gavėjo turto už paskolos sumokėjimą.
Vekselius užtikrina pasitikėjimo priemonė arba hipoteka, priklausomai nuo finansavimo priemonės. Paprastai hipotekos ar pasitikėjimo aktas įrašomas viešajame apskaitos registre, kuriame yra turtas, o tai viešai praneša, kad namuose yra suvaržymas.
Sunaikinimas
Jei vekseliai nėra sumokėti, kaip susitarta, gavėjas turi teisę išpirkti turtą, nes turtas yra skolos vertybinis popierius.
Jei paskolos gavėjas nesukuria esamų mokėjimų arba neišmoka esamos paskolos (-ų) perleidimo metu, turtas pridedamas prie aukciono. Jei turtas parduoda daugiau nei suma, kuri yra skolinga, nėra trūkumų; tačiau tai retai atsitinka.
Bankai gauna turto uždarymą, kai niekas nesiūlo pakankamai banko sumokėti.
Bankas taip pat turi teisę jį aukcione parduoti mažesniam didžiausio siūlymo teikėjui, tačiau dažniausiai bankai labiau linkę parduoti privačią šalį po rinkos uždarymo, tikėdamiesi gauti daugiau pinigų atviroje rinkoje.
Trumpi pardavimai
Nors namas yra uždarytas, bankas gali sutikti sumažinti nuostolius. Tai leidžia pardavėjui atlikti trumpą pardavimą ir priima mažiau pinigų nei pardavėjas skolina.
Namų pardavėjas nuomoja nekilnojamojo turto agentą, kad surastų pirkėją už trumpalaikį pardavimą . Pirkėjas pateikia pasiūlymą ir, jei bankas jį priima, namas parduodamas nuostolingai.
Nepakankamumo sprendimai
Trūkumas yra skirtumas tarp mokėtino pagrindinio likučio ir gautos sumos, nes gaunama suma yra mažesnė už mokėtiną sumą.
Nesvarbu, ar bankas gali siekti sprendimo dėl trūkumo, kai apribojamas ar parduodamas trumpalaikis pardavimas, iš dalies priklauso iš to, ar iš vekselio yra atsakingas pardavėjas. Kai kurios valstybės leidžia asmeninę atsakomybę .
Nepakankamumo sprendimai Kalifornijoje
Geros naujienos Kalifornijos skolininkams yra visos pirkimo-piniginės paskolos vienam-keturių vienetų gyvenamosioms patalpoms, kurioms netaikomi sprendimai dėl trūkumų.
Sunkios piniginės paskolos Kalifornijoje - paskolos, paimtos po namo, buvo nupirktos per refinansavimą ar antrą hipoteką - gali būti priimtas sprendimas dėl trūkumų tokiomis sąlygomis:
- Skolininkas uždraudžia teismo procesą (Kalifornijos kodekso civilinio proceso § 726).
- Dauguma kreditorių uždraudžia per patikėtinio pardavimą, kuris nesuteikia skolintojui teisės nagrinėti sprendimo dėl trūkumų, išskyrus vieną išimtį (žr. Antrąją antraeilę antrąją hipotekos paskolą žemiau) .
- Trijų mėnesių laikotarpis taikomas ieškiniams dėl sprendimų dėl trūkumų, kai teisminis ginčas nagrinėjamas.
- Jei antroji hipoteka yra sunki pinigai ir paskolos davėjas prarado šios paskolos garantiją, uždarant ar parduodamas trumpalaikį pardavimą - užstatą už vertybinį popierių, kurio vertė nieko nereiškia, - antrosios hipotekos gavėjas gali nuspręsti dėl trūkumo (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- "SB 931", veikiantis 2011 m. Sausio 1 d., Siūlo trūkumų apsaugą Kalifornijos trumpalaikėms pardavėjams, jei paskola yra pirmoje pozicijoje. Tai netaikoma akredituotoms akcijoms.
Derybų kolekcija
Kai kurie sunkių pinigų skolintojai parduoda skolą investuotojui, uždarius pinigus už dolerį. Tada investuotojas bandys surinkti skolą.
Net jei paskolos davėjas galėjo sutikti, tarkim, 1000 dolerių už 100 000 sekundžių paskolą per trumpą pardavimą, antroji "sunkios pinigų" garantija grąžinama, tačiau įmoka gali nebūti. Trumpas parduoti pardavėjas, pvz., Mūsų skaitytojas, gali manyti, kad bandymas baigėsi, kol vieną dieną jis gaus telefono skambutį, prašydamas grąžinti. Kai taip nutinka:
- Supraskite, kad skolintojas greičiausiai derės dėl diskontuotų išmokų.
- Skolintojas gali paprašyti naujo vekselio, kuris pakeistų senąją skolą. Tokiu atveju įsitikinkite, kad skolintojas išsiųs "išsimokėtinai" vekselius.
- Jei skolintojas jau pardavė užrašą, nuolaida gali būti didesnė.
- Ne visi skolos vertybiniai popieriai turi būti apmokami grynaisiais pinigais. Kai kurie skolintojai priims mokėjimus.
- Jei paskolos davėjas nurodo mokėjimus kitam subjektui, supraskite, kad užrašas galėjo būti parduodamas mažesne už jo nominalią vertę ir kad naujas skolintojas gali priimti dar mažesnę sumą kaip visą mokėjimą.
- Po to, kai visas užmokestis sumokamas, paprašykite kreditoriaus grąžinti įmoką, pažymėtą "Paid in full".
Aš neturiu teisės gauti teisines konsultacijas ir pateikti šią informaciją tik bendrai informacijai. Jei pageidaujate teisinės konsultacijos ar daugiau informacijos, kreipkitės į nekilnojamojo turto advokatą .
Šaltinis: Kalifornijos Nekilnojamojo turto asociacija
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.