Klausimas: Kas yra pardavėjas per trumpą pardavimą?
Skaitytojas rašo: "Aš pasirašiau tiek daug dokumentų, kai pateikiau savo namus į rinką kaip trumpą pardavimą, nes negaliu prisiminti, ką aš žadėjau daryti, ar tai, ką reiškia bet koks dokumentas. Mano atstovas sako, kad bankas sumoka visas Pardavimų išlaidos, bet tai man neatrodo, jis man pasiunčia pasiūlymą pasirašyti. Pasiūlyme sakoma: "pardavėjas moka titulą ir sąlyginį indėlį". Ar tai aš ar tas bankas? Kas moka nekilnojamojo turto mokesčius? Kas yra trumpalaikis pardavėjas? "
Atsakymas: Pirma, leiskite man pasakyti, kad, jei jums įdomu, kuris pardavėjas yra trumpalaikis pardavimas , jūs ne vieni. Netgi pardavėjai, kurie turėtų žinoti atsakymą į šį klausimą, neturi. Netgi agentai, kurie turėtų žinoti atsakymą į šį klausimą, neturi. Tai yra priežastis, dėl kurios jūsų agentas sako, kad bankas sumoka visas išlaidas per trumpą pardavimą. Bet jūsų agentas nėra tiksliai teisingas ir gali būti lengvas išeitis.
Man taip pat skamba, kaip gali kilti pasitikėjimo problema su savo agentu. Kai agentas pasirašo su jumis sutartį dėl sutarties , šis atstovas sukuria pasitikėjimą savimi. Tai reiškia, kad agentas turi dirbti jūsų labui. Tarpininkui sunku tai padaryti, jei patikėtinis neegzistuoja. Turite pasitikėti savo tarpininku, kad turėtumėte patikėtinį su šiuo agentu. Nesilaikydami pasitikėjimo, jūs galėjote sugadinti patikėtinius santykius.
Mano pasiūlymas yra tas, kad jūs prašote, kad jūsų agentas paaiškintų jums patikėtinį ir paaiškintų, kas yra trumpas pardavimo pardavėjas.
Tai neturėtų būti sudėtinga jūsų agento užduotis, o tikriausiai greičiausiai jūsų agentas pasidžiaugs.
Kas moka trumpą pardavimo kainą
Trumpas pardavimas tikrai nesiskiria nuo bet kokio kito sandorio, kiek tai susiję su išlaidomis. Jūsų uždarymo ataskaita ir mokesčiai yra labai panašūs į bet kurį kitą sandorį su nekilnojamuoju turtu.
Tai veikia taip:
- Pasakykite, kad parduodate savo namus už 100 000 dolerių. Jūs esate pardavėjas.
- Pirkėjas perduoda jums 100 000 USD sumą iš pradinio mokėjimo ir paskolos derinio, o gal tik grynaisiais. Nesvarbu. Galų gale jūs gaunate 100 000 dolerių.
- Pirma, jūs mokate komisinius . Jei jis yra 7%, sumokėsite 7,000 USD biržos makleriui. Tada brokerius, kurie užsiima sandėliavimu, sumoka listingo agentą, pirkėjo brokeris ir pirkėjo brokeris, moka pirkėjo agentą. Gali būti, kad agentų subagents, kurie moka iš 7000 JAV dolerių, gali būti, bet jūs jau turite 93 000 JAV dolerių.
- Iš 93 000 JAV dolerių turėsite dar 3 000 USD išlaidų. Šie mokesčiai gali apimti titulinį mokestį, sąlyginio deponavimo mokesčius, mokesčius už registraciją, nusikalstamu būdu įgytus turto mokesčius, mokesčių paskyrimus, pervedimo mokesčius, be kitų mokesčių. Pavyzdžiui, jei visi šie mokesčiai yra apie 3000 dolerių, dabar jūs turėsite 90 000 JAV dolerių.
- 90 000 USD yra jūsų grynosios pajamos . Jūs negalite išlaikyti šių pinigų, nes jūs skolingas bankui. Tikriausiai turėsite bankui sumokėti daugiau nei 90 000 JAV dolerių, tačiau jei bankas turėtų parduoti savo namus kaip banko nuosavybės teise , didžiausias bankas, greičiausiai gautas, būtų 100 000 JAV dolerių, kurį tik pasiūlydavote trumpam parduoti.
Todėl, kadangi bankas negali gauti daugiau nei tai, nes 100 000 USD yra rinkos vertė, bankas priima jūsų 90 000 JAV dolerių. Kaip matote, vienintelis skirtumas tarp trumpalaikio pardavimo ir įprasto sandorio yra tai, kad į kišenę neįdėkite jokių pinigų. Įprasto sandorio metu jūs užsidirbtumėte grynąsias pajamas, sumokėję banką, nes turėtumėte tai, ką vadiname nuosavybe. Trumpame pardavime neturite nuosavo kapitalo, nes praradote nuosavą kapitalą .
Tai reiškia, kad esate pardavėjas. Bankas nėra pardavėjas. Savininkas yra pardavėjas, o savininkas sumoka pardavimo išlaidas iš pardavimo pajamų.
Ar bankas iš tikrųjų yra trumpojo pardavimo pardavėjas?
Kai kurie žmonės teigia, kad bankas iš tiesų yra trumpo pardavimo pardavėjas, nes bankas privalo sumokėti daug daugiau pinigų nei parduodamas namuose, tačiau tai nėra tiesa. Taip yra todėl, kad vardas lieka su pardavėju, kol pardavėjas jo namuose pirkėjui. Pardavėjas yra savininkas.
Tačiau tai taip veikia realybe. Pavyzdžiui, jūs skolingi bankui 200 000 dolerių, bet jūsų namuose yra tik 100 000 dolerių. Jei bankas ketina prarasti 10 000 JAV dolerių iš įplaukų, nes grynosios pardavimo pajamos yra tik 90 000 JAV dolerių, todėl bankas labai suinteresuotas ir padengia pardavimo išlaidas.
Nors bankas iš tikrųjų nemoka pardavimo sąnaudų, bet koks banknotas, kuris gali sustabdyti pardavėjo mokėjimą, patenka į banko kišenę. Kadangi bankas išleidžia likusius pinigus. Štai kodėl bankas rūpinasi, kiek pardavėjas sumoka uždarymo išlaidas .
Tačiau pardavėjas vis dar yra pardavėjas, o bankas vis dar yra bankas.
Kyla klausimas, ar bankas nebus leidęs tam tikro mokesčio ar išlaidų trumpuoju parduoti, kas jį sumokės? Jei mokestis yra neteisėtas, tai reiškia, kad bankas neleis jį atskaityti iš bendrosios pajamos. Tačiau mokestis vis tiek turi būti sumokėtas. Daugumoje trumpų pardavimų aš prašau pirkėjo mokėti bet kokius neautorizuotus mokesčius.
Paprastai neautorizuotų mokesčių mokėjimas yra apyvartinis. Tačiau HAFA trumpo pardavimo atveju pardavėjui nebuvo leista mokėti nieko daugiau. HAFA trumpalaikiai pardavimai nebenaudojami. Kalifornijoje " SB 458" draudžia "Kalifornijos" trumpalaikėms pardavėjams nemokėti jokių mokesčių iš "kišenių", kaip tai matyti iš Kalifornijos civilinio kodekso 580e.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.