Skaitytojas klausia: "Manau, kad aš padariau visus blogus dalykus. Aš nusipirkau šią nuomos vertę rinkos aukštyje. Po dvejų metų ją refinansavau ir pridėjau kambarį, mąstydamas savo žmoną ir kada nors atsistatydinu ten Na, tą dieną atėjo ir tai dabar yra povandeninis namas . Aš skolingas daugiau nei verta. Ar galiu parduoti savo investicinį turtą? "
Atsakymas: kai kurie žmonės mano, kad trumpalaikio pardavimo galimybė apsiriboja tik asmenine gyvenamąja vieta. Jie greičiausiai tai prisiima, nes tam tikrų paskolų teikėjų rūšys yra labai įvairios, nesvarbu, ar asmuo užima namus, ar neužima namo, tačiau tai mažai susiję su daugeliu trumpų pardavimų. Net tradicinio HAFA trumpalaikio pardavimo nuo 2011 m. Vasario mėn. Gairės leidžia manyti, kad laisva asmeninė gyvenamoji vieta laikoma tol, kol namuose nebuvo sėdėti tušti 12 mėnesių ar ilgiau.
Kalifornijoje mes neseniai pardavėme daugiabučio namo pardavėją, neturinčio trūkumo ir pilnos atsakomybės . Daug kvalifikacijų priklausys nuo šių dalykų:
- Jūsų paskola
- Jūsų skolintojas
- Valstybiniai įstatymai
- Turto rūšis
- Sunkumų priežastis
Ne visada būtina turėti sunkumų - finansiškai ar kitaip - atlikti trumpą pardavimo. Pavyzdžiui, kai kurios skolinančios institucijos, pavyzdžiui, " Bank of America" , yra labai trumpi pardavimai.
Bank of America turi keletą trumpalaikių pardavimo programų, kurios apima beveik visus sunkumus. Kai kurios iš šių programų jums atlygina už trumpalaikį pardavimą, bet paprastai neatsižvelgiant į investicinį turtą.
Pasirengimas trumpalaikiam investicinio turto pardavimui
Pirmas dalykas, kurį reikia padaryti, yra parašyti sunkumų raštą .
Suprantu, ką tik pasakiau, kad ne visada reikia parodyti sunkumus, o tai tiesa. Bet vis tiek turėsite pateikti sunkumų raštą. Jums gali tekti prašyti trumpalaikio pardavimo ir išdėstymo, kodėl jums to reikia.
Čia yra kitų dokumentų, kuriuos skolintojas gali prašyti:
- Lyginamoji rinkos analizė. Jūsų agentas gali parengti CMA pristatymui bankui, kad būtų galima pagrįsti vertę. Bankas greičiausiai vis dar užsisakyti savo BPO . Tačiau CMA užtikrins jūsų prašymo patikimumą.
- Federalinė mokesčių deklaracija. Visi tvarkaraščiai ir puslapiai. Jei jums priklauso kitos investicinės nuosavybės, kurios atsispindi jūsų mokesčių deklaracijose, gali būti tinkamas laikas apsvarstyti, ar juos visus parduoti galima vienu metu.
- W2, 1099 arba kitas pajamų įrodymas. Tai yra dokumentai, kurie pridedami prie jūsų mokesčių deklaracijos.
- Darbo užmokesčio stubai . Trumpo pardavimo bankas dažnai nori pamatyti savo dabartinių pajamų ir jų metų ir paskutiniųjų skaičių įrodymus.
- Banko ataskaitos . Visi puslapiai per paskutinius du mėnesius iš kiekvienos banko sąskaitos, įskaitant išėjimo į pensiją lėšas. Labai neįprasta, kad bankas prašytų pardavėjo įmokos iš pensijų fondų.
- Sąrašo sutartis. Tai yra jūsų ir jūsų nekilnojamojo turto agento sutartis parduoti jūsų turtą.
- Pirkimo sutartis. Pirkimo sutartyje bus nurodytos visos jūsų turto pardavimo sąlygos, įskaitant finansavimo rūšį, jei tokia yra, pradinis įnašas ir pardavimo kaina.
- Pirkėjo pateiktas lėšų ir / ar preapprovalio laiško įrodymas . Jūsų skolintojas norės pamatyti, kad pirkėjas yra kvalifikuotas ir gali užbaigti sandorį.
- Numatoma uždarymo ataskaita arba HUD-1. Apatinė linija netinka daugiausiai. Labiausiai tikėtina, kad netipinės išlaidos bus uždraustos.
Privalumai trumpalaikiam investicinio turto pardavimui
Aš pastebėjau, kad kartais skolintojai yra labiau atsipalaidavę investicinio turto pardavėjams, nei jie susiduria su asmeninės gyvenamosios vietos pardavėjais. Jūs manote, kad tai būtų priešinga kryptimi, tačiau taip nėra. Manau, kad tai yra todėl, kad dauguma investicijų yra laikomos dėl grynųjų pinigų srautų ar galimo padidėjimo. Taigi, jei turtas yra aukštyn kojomis, tai tikriausiai nėra pinigų srautai ir nelaikoma investavimu investuotojo akyse.
Tačiau jei asmeninė gyvenamoji vieta yra aukštyn kojomis, ji vis tiek yra jūsų namuose.
Daugelis žmonių neperka namų investicijoms, kai jie įsigyjami kaip pagrindinė gyvenamoji vieta. Todėl bankai atsižvelgia į kitus veiksnius, kai trumpai parduodate gyvenamąją vietą. Paprastai esant povandeniniam vandeniui nepakanka priežasties, dėl kurios pagrindinė gyvenamoji vieta būtų parduodama trumpam.
Pardavėjai, atrodo, labiau linkę parduoti po vandeniu namuose, kai nebėra pinigų srautų ir yra aukštyn kojomis. Jei bankui reikalingas pardavėjo įnašas, investuotojai dažniau gali būti apmokėti, nes jie supranta, kad moka neigiamą pinigų srautą.
Tiesioginis investicinio turto pardavimas yra greitesnis ir lengvesnis. Poveikis kredito ataskaitai be trūkumų įvertinimo paprastai yra šiek tiek mažesnis, nei paskolos, susijusios su rinkos uždarymu.
Sunku parduoti investicinį turtą kaip trumpalaikę prekybą
Kaip ir dėl bet kokio trumpo pardavimo, prieš priimdami trumpalaikį pardavimą kreipkitės į teisinę ir mokesčių konsultaciją. Kadangi namuose nėra jūsų gyvenamosios vietos, kuri gali gauti lengvatinį režimą, jums gali tekti apmokestinti paskirstymą tarp jūsų bazės ir pardavimo kainos.
Jums taip pat gali tekti paskolos trūkumas, o tai yra skirtumas tarp to, kiek jūs turėjote, ir sumą, kurią bankas gavo. Dauguma Kalifornijos pardavėjų, su kuriais susipažinome, samdo kompetentingus mokesčius, o teisėti atstovai dažnai randa būdų, kaip išspręsti šias dvi problemas, tačiau kitose šalyse pardavėjai gali būti ne taip pasisekę.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.